В Свердловской области заработала государственная ипотека. Правительство области, Федеральное ипотечное агентство и Свердловское ипотечное агентство заключили трехстороннее соглашение о развитии жилищного кредитования на Среднем Урале.

Напомним, что ипотека - это кредитование граждан под залог недвижимости. В качестве залога может выступать уже имеющееся у человека жилье, либо то, которое само куплено на деньги взятые в кредит. Несколько банков в Екатеринбурге уже работают по такой схеме. Появившееся же недавно Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования обещает сделать кредиты намного более доступными. В первую очередь, за счет дотаций из госбюджета. Учредители агентства - областное правительство и СКБ-Банк.

Михаил Ходоровский, председатель правления СКБ-Банка:

- В сентябре-октябре этого года будет запущена программа ипотечного кредитования. Наш банк, в соответствии с требованиями федеральной программы, будет выдавать гражданам кредиты на покупку жилья. Срок кредита - до 20 лет, процентная ставка - 15% годовых. Во всех странах ипотечная программа осуществляется при государственной поддержке. Естественно, что и у нас государство играет ключевую роль. От размеров федерального финансирования зависит, насколько успешно ипотека будет развиваться на Среднем Урале.

То, что государство оказалось главным действующим лицом в этой истории (гораздо более главным, чем в других странах) - не совсем хорошо. На семинаре Клуба региональной журналистики "Из первых уст" замминистра экономразвития РФ Аркадий Дворкович (госчиновник, кстати), так прямо и заявил, что нельзя делать ипотеку государственной. Надо, чтобы ипотечное кредитование стало реальным частным рынком. Если же замыкаться на государственном финансировании, то в какой-то момент деньги перестанут выделяться: их просто не будет в бюджете. А частный сектор так и не появится. Отсюда вывод: нужно создать механизм привлечения частного капитала. Увы, почему-то федеральным властям проще выделять средства из казны, нежели создать условия для нормальной работы коммерческих банков. Хотя последнее-то, как раз, сделать несложно. Если бы законодатели устранили противоречия в законах, то одно это уже сделало бы ипотечные кредиты более доступными.

Александр Бабичев, директор риэлтерской компании "Проспектъ":

- Закон "Об ипотеке" говорит, что при неисполнении гражданином обязательств по возврату кредита, банк может забрать квартиру, приобретенную на этот кредит. Однако, статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, с точностью до наоборот, исключает возможность принудительной продажи жилья, если оно у гражданина - единственное. А кредит, как правило, и берется для приобретения такого ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Это противоречие, безусловно, сдерживает развитие ипотеки. Те немногие банки, которые работают с ипотекой, вынуждены перестраховываться. Они требуют дополнительный залог и нескольких поручителей с хорошей зарплатой, что есть далеко не у каждого заемщика.

Сейчас, когда в Свердловской области появилось свое ипотечное агентство, ситуация несколько упростилась. Ответственность с банком-кредитором (в данном случае - СКБ-банком) разделят областное и федеральное правительства. То есть, если вы надумаете брать кредит в нем, то никакого дополнительного залога не потребуется (дополнительное поручительство не обязательно, но желательно). Но и при таком раскладе ипотечный кредит остается недоступным для большинства горожан.

По оценкам некоторых экспертов, СКБ-банк, в связке со Свердловским ипотечным агентством, способны за год выдать несколько сотен кредитов на покупку жилья. Но весь платежеспособный спрос в области они удовлетворить не смогут. Поэтому логично, что банк, доверяющий заемщику достаточно крупные суммы на длительный срок, хочет работать с гражданами на взаимовыгодных условиях: в качестве потенциальных заемщиков банк будет рассматривать только "своих" вкладчиков, тех, кто положил деньги на вклад "Ипотечный".

Вкладчикам других банков расстраиваться не стоит. Ведь есть надежда, что благодаря осуществляемой сегодня программе, в нашем отечестве все-таки заработает рынок ипотечных ценных бумаг, который позволит практически любому банку ускорять возврат средств, выданных под ипотеку, а следовательно снижать ставки по таким кредитам. Более того, областные власти намерены использовать ипотечную программу для увеличения объемов строительства относительно недорогого жилья.

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости:

- Не стоит "валить в одну кучу" строительство и кредитование - между ними нет прямой зависимости. Ведь ипотека - это кредит под залог уже зарегистрированной недвижимости. То есть, когда дом еще на стадии строительства, он не может быть залогом, и, следовательно, не может быть приобретен по ипотечной схеме. Конечно, рано или поздно ипотечные деньги перетекут в строительство, например, в цепочке сделок кто-то продает свою недвижимость, чтобы вложить деньги в долевое строительство, а кто-то покупает по ипотечной схеме ту квартиру, которую продают чтобы вложить деньги в долевое строительство… не правда ли, похоже на стихотворение "Дом, который построил Джек" - но, надеюсь, вы поняли…

Впрочем, областные власти предпочитают прозу. Они планируют напрямую вкладывать бюджетные средства в строительство многоэтажек а квартиры в них продавать по ипотечной схеме. Так как опять используются казенные деньги, то схема получается не очень надежная. Но пока ничего лучше реализовать ни в нашей области, ни во всей России не удается.

Врезка: В сентябре-октябре этого года будет запущена программа ипотечного кредитования.  

Андрей ГУБАНОВ, Екатеринбург. Опубликовано в еженедельнике "Наша Газета" №34 (406), 29.08.03.