Согласно данным исследования, проведенного недавно, 40 процентов населения в России удовлетворены своими жилищными условиями, а 60 хотят улучшить их. Что же им мешает и станет ли когда-нибудь жилье действительно доступным? Об этом в рамках "Клуба региональной журналистики" наши корреспонденты беседовали с президентом Фонда "Институт экономики города" Надеждой Борисовной Косаревой.

Доступное не значит дешевое

Формирование рынка доступного жилья. Здесь важно каждое слово. "Формирование рынка" означает создание рыночных условий для приобретения жилья. "Доступного жилья"... А что такое доступное жилье? Доступное - это не дешевое жилье, а жилье, доступное в зависимости от доходов. Как раз основная проблема и связана с тем, что у нас в принципе достаточно невысокий уровень доходов населения плюс полное отсутствие кредитных инструментов. Жилье как товар длительного пользования практически никогда не может быть приобретено за счет текущих доходов. Должен быть какой-то период либо накопления, либо кредитования. Конечно же, можно копить. В принципе, существуют даже расчетные индексы, сколько лет нужно копить семье: не есть, не пить, а только откладывать доходы, чтобы приобрести жилье. В среднем по России это 4,5 года. В реальности накопление растягивается на срок более 10 лет. А это означает, что приобрести жилье только через систему накопления, в сущности, невозможно.

Квартира по кредиту - проблемная…

Что такое ипотечный кредит? Это кредит, который вы берете под залог той квартиры, которую приобретаете. Вы ее купили, она перешла в вашу собственность, но жилье находится в залоге у банка, который дал кредит на приобретение квартиры. Если вы не сможете вернуть эти деньги, то квартира будет продана. Банку вернутся те средства, которые он дал, прочее останется вам. К сожалению, при такой простой системе возникает очень много недоразумений. Например: при каких условиях банк даст кредит? Разумеется, если он будет уверен, что он сможет потом эту квартиру реализовать на рынке, получить деньги, возместив свои затраты. Как раз с этим у нас проблема: в законодательстве существует куча обременений, ограничений на подобную квартиру. Так, например, есть требование о том, что члены семьи собственника должны продолжать проживать в этой квартире. Банк будет продавать квартиру вместе с членами семьи - в отличие от самого заемщика, выселить домочадцев по закону невозможно. А кто купит жилье с такой "нагрузкой"?

…и недоступная?

Непопулярность кредитов обусловлена и тем, что пока в России достаточно высокие процентные ставки и люди просто не могут брать кредит под такие "дикие" проценты. А для кого-то это является еще и психологическим ограничением: человек, даже когда в состоянии это сделать, не готов выплатить две цены квартиры. Кроме того, обычно банк выдает кредит на 70 процентов от стоимости закладываемого жилья, а 30 процентов нужно заплатить самому. Отдельным вопросом является то, что, например, у молодых семей еще нет накоплений на треть квартиры. У них нет и квартиры, которую они бы приватизировали и могли продать, чтобы заплатить первый взнос. И даже если часть молодежи, исходя из своих доходов, может взять кредит и рассчитаться по нему, то оплатить 30 процентов от стоимости квартиры - проблема практически для всех.

Риск - благородное дело?

Понятно, что без земли дом не построишь. Ключевая же "земельная" проблема в том, что земля остается в муниципальной собственности. А значит, чиновникам муниципалитетов и государственных органов выгодно вводить административные процедуры и административные барьеры как по причине отсутствия самой заинтересованности в создании доступного, конкурентного рынка жилья, так и в личных, корыстных целях. С другой стороны, зачастую строительный сектор сам заинтересован в сращивании с муниципалитетами. Это слияние власти и бизнеса поддерживает монопольные цены на рынке жилья. Пока что единственная возможность уменьшить цену покупаемой квартиры - финансировать жилищное строительство напрямую за счет средств самих граждан. То есть покупатели квартиры сразу выступают долевыми участниками, соинвесторами строительства жилья. Негативным моментом является то, что в этом случае застройщик перекладывает все риски финансирования стройки на людей - непрофессиональных участников рынка, которые к тому же мало понимают риски инвестиций на рынке жилищного строительства. Риск незавершения строительства, изменения цены на строительном рынке и другие вопросы становятся головной болью уже будущего собственника.

Дорогое жилье - богатые чиновники

Для формирования рынка доступного жилья необходимы и меры по снижению административных барьеров. Сегодня земля предоставляется в административном порядке и все требования по использованию этой земли решаются по каждому отдельному земельному участку по согласованию с муниципалитетами. В целом это безумная процедура. Например, чтобы получить разрешение на строительство, надо пройти от 150 до 250 раз разные организации, затратив при этом 20-30 процентов стоимости строительства. Уйти же на то, чтобы получить разрешение на простое типовое жилищное строительство, может до двух лет. Конечно, все это сказывается на цене жилья.

Жэкахашная десятина

К сожалению, кроме всех названных проблем, одним из ключевых является следующий вопрос: как обеспечить земельные участки коммунальной инфраструктурой? Сейчас это полностью делается застройщиком. Застройщик не только полностью обеспечивает дом внутриквартальной или внутриплощадочной инфраструктурой, но он еще и выполняет те технические задания коммунальщиков и энергетиков, которые вообще-то не имеют отношения к конкретно его земельному участку. В дальнейшем эти расходы также включаются в стоимость квартиры. А почему, покупая квартиру, человек должны заплатить за развитие ЖКХ в городе? От развития коммунального хозяйства получают пользу все жители города, а значит, подобные расходы должны быть включены в тарифы ЖКХ.

Наценка "за воздух"

Еще одна тема - транзакционные затраты на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья. Это регистрация и учет прав, нотариальные удостоверения, договор ипотеки - в конечном счете все это приводит к удорожанию жилья. В обязательном порядке существует требование государства проходить через все эти услуги. Нотариус за то, что он вам поставит печать, возьмет полтора процента от стоимости вашего жилья - за пятнадцать минут, ничего вам не гарантируя. Возьмет просто так, "за воздух". При этом после нотариуса вы пойдете в учреждение юстиции. Там еще будете платить. Плюс система учета: до того, как пойти к нотариусу, вы должны сходить в земельный комитет, если у вас есть земля, и отдельно в БТИ, если у вас на этой земле какие-нибудь строения. Вот эта разрозненность системы учета объектов недвижимости - парадокс, причем весьма дорогостоящий.

Поможет ли нам государство?

Сегодня разрабатывается новый жилищный кодекс. Наибольший интерес в нем вызывают две нормы. Первая: социальное жилье будет бесплатно предоставляться только малоимущим гражданам. Это не значит, что те граждане, которые стоят в очереди, лишатся права на получение бесплатного жилья. Старые обязательства должны быть выполнены. Но в дальнейшем постановка на учет будет осуществляться только тех граждан, которые из-за низких доходов не в состоянии самостоятельно участвовать в рынке жилья. Вторая предлагаемая норма состоит в том, чтобы завершить бесплатную приватизацию жилья предположительно с первого января 2007 года. В дальнейшем предоставляемые муниципалитетами квартиры приватизироваться не будут.

Когда исчезнет аварийное жилье? Отменят ли социальные нормы жилья для частного сектора? Упадут ли цены на квартиры? Будет ли запрет на долевое строительство? Элитная застройка среди бараков - остановят ли ее? Останется ли бесплатное жилье? Ипотека на селе - фантастика или реальность? Можно ли купить землю под многоэтажкой? Ответы специалистов "Института экономики города" и представителей фирм-инвесторов жилищного строительства читайте в следующих номерах "Смоленской газеты".  

Сергей КОВАЛЕВ, Смоленск. "Смоленская газета", 6.05.2004.