О проблемах рынка недвижимости, перспективах развития строительства жилья, плюсах и минусах ипотечного кредитования на встрече с членами клуба региональной журналистики в фонде "Открытая Россия" (Москва) размышляет Надежда Борисовна Косарева, Президент Фонда "Институт экономики города".

- Бесплатного жилья нет и не будет? Вы с этим согласны?

- Нет. Принимается специальный жилищный кодекс, который будет регулировать предоставление бесплатного жилья или жилья за доступную плату. Бесплатное - имеется в виду то, что не компенсируются инвестиционные затраты на его строительство. Это не значит, что потом, когда вы в доме или квартире живете, вы не платите за его содержание, за коммунальные услуги. Социальное жилье будет предоставляться очередникам. Очередниками станут люди с низкими доходами.

- Насколько процентов снизится стоимость жилья, если все законодательные инициативы, начиная от ипотеки, заканчивая уменьшением транзакций, будут поддержаны?

Я думаю, что цена на жилье в ближайшей перспективе не снизится. Она будет расти с инфляцией. На этот процесс можно влиять только макроэкономическими мерами: снижать инфляцию. Квартиры - рыночный товар, он будет следовать за инфляцией. Поэтому, номинальная цена жилья в лучшем случае будет соответствовать инфляции. Что касается снижения реальной цены жилья, без учета инфляции, по нашим прогнозам это может произойти в 2004 году. Это пока никак не зависит от мер, которые в стране принимаются. А зависит от того, что рынок действительно очень перегрет, превышение спроса над предложением в предыдущие периоды может привести к тому, что рынок среагирует на это очень сильно, а спрос уже будет удовлетворен. Вроде бы есть теоретические предпосылки для небольшого понижения реальной цены в 2004 году. А потом, с развитием и спроса, и предложения на рынке жилья, самое максимальное, что мы можем обеспечить , это сохранение реальной цены жилья. Если будет адекватное соответствие предложения жилья спросу, то реальная цена жилья будет одинакова. К сожалению, достичь такой адекватной реакции в переходный период невозможно. Потому что строители всегда запаздывают с каким-то лагом на любую реакцию. Здесь надо учитывать, что рынок недвижимости всегда локальный. Не бывает национальных рынков недвижимости. Все, что я сказала, по большому счету неправильно, потому что ничего не бывает средним в стране. Рынки недвижимости тем и характерны, что они замкнутые. Здесь со страшной силой растет, а здесь со страшной силой падает. Говорить, что-то в среднем по стране, это неправильно. Но так всегда делают, чтобы обобщить в целом.

- Сейчас, как известно, строители в большинстве своем стоят элитное жилье, потому что это более выгодно. Обычного, доступного жилья строится мало. Как заставить строителей строить жилье для широких масс с уменьшением его себестоимости ?

Не соглашусь с тем, что у нас строят только элитное жилье. Я знаю статистику, информацию. Это не так. Может быть, конкретно в том городе, где вы проживаете, это так, но в среднем по России иначе. У нас есть свой рынок элитного жилья, есть рынок массового жилья. Я сейчас не вспомню конкретную цифру, но то, что элитное жилье не составляет даже половины, это точно. Между прочим, спрос на элитное жилье уже практически насыщен. Московские строители ушли в регионы строить простое жилье. Другое дело, что есть очень большая проблема соотношения качества и цены жилья. Действительно, в условиях монопольного положения на рынке качество жилья не соответствует предъявляемой цене.

- По данным Фонда развития города только 15 процентов населения не в состоянии никаким образом улучшить свои жилищные условия. В других источниках эта цифра называется намного выше.

Я вам предлагаю результаты опроса населения. То есть, что сказал народ. Народ спросили: "Вы довольны своими жилищными условиями или не довольны?". 40 процентов сказали, что довольны, улучшать жилищные условия не хотят. 60 процентов сказали, что не довольны, что хотят улучшить свои жилищные условия. Дальше мы задаем следующий вопрос: "Хотите ли вы улучшить свои жилищные условия путем приобретения на рынке или строительства жилья?". Следующая группа говорит: "Хотим". Мы у них спрашиваем, какие у них доходы и считаем, могут ли они взять кредит. Получается, что 30 процентов могут. 30 - это те, кто хочет и может. Так получилось. Это не аналитическое выкладки. Это данные опроса населения. Дальше еще 30 процентов населения говорят: "Нет. Мы не хотим участвовать на рынке жилья. Я получу квартиру в наследство от бабушки". Или: "Не хочу, потому что хочу арендовать жилье". А еще кто-то отвечает: "Не могу, потому что у меня настолько низкий доход, что я даже думать об этом не могу". Мы проверяем по доходу. Действительно, они не подходят. Вот такие у нас получились выводы.

Это общероссийская выборка. 3000 человек, репрезентативная выборка по России в целом.

-Будет ли в обозримой перспективе прекращена практика долевого строительства? Если нет, то как можно уберечь инвесторов от "проколов"? Ведь сегодня застройщик может просто построить квартиру, вернуть ему деньги и продать эту квартиру в два-три раза дороже.

Действительно, были предложения вообще запретить долевое строительство. В конечном итоге здравый смысл победил: сказали, что это неправильно. Если сегодня существует жилищное строительство, оно должно существовать. При этом необходимо обеспечить меры регулирования по защите прав граждан, по прозрачности, по большему усилению ответственности. В этом нашем пакете предложений в правительство есть идеи по некоторым законодательным изменениям, связанным с защитой прав граждан в этом процессе.

Предлагается сделать закон, в первоначальном варианте он назывался "О защите прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство". В этом законе предлагается система раскрытия информации застройщикам. Застройщик формирует некоторую проектную декларацию, как при эмиссии ценных бумаг. Здесь для граждан-инвесторов раскрывается информация о том, сколько квартир вы хотите построить, какая цена будет у этих квартир, какие сроки завершения этих квартир. Для того, чтобы человек, который берет на себя какие-то риски, получил информацию. Сейчас вы и информации не можете получить, не знаете о том, сколько жилья, какие планы. Заказчик работает с застройщиком, как с черным закрытым ящиком. Если первоначально выданная информация потом будет нарушена, искажена, будет возможность подать в суд по закону о защите прав потребителей. Есть вторая проблема кроме этих дольщиков- проблема так называемых жилищно-строительных кооперативов. Это совсем не те кооперативы, к которым вы привыкли в советское время. Это другой зверь. Это схема, когда стоим вместе, шагаем вместе, покупаем вместе. По сути дела, это такие структуры, которые совмещают в себе банковские функции и риэлтерские функции. Они берут у вас денежки, как банк взял бы у вас первый взнос. Они говорят, что это взнос в кооператив. Дальше они вам находят на рынке квартиру, покупают. Вам предоставляют эту квартиру в найм. Вы продолжаете выплачивать в виде членских взносов в этот кооператив стоимость этой квартиры. Как бы возвращаете кредит. Когда вы все выплатите, вам обещают, что эту квартиру вам передадут в собственность. Но сделают ли? Не факт. Все это происходит абсолютно без всякого регулирования. В очень многих случаях это напоминает пирамидальные схемы. Потому что за счет ваших паевых взносов, которые вы сначала заплатили, начинают покупать квартиры очень большому количеству людей. Завершить цепочку можно, только привлекая все новых и новых людей. Некоторые кооперативы насчитывают до 20 тысяч людей. Без регулирования это тоже может оказаться очень опасной и рискованной схемой.

-Является ли схема ипотеки выходом для регионов в приобретении жилья? Будет ли она иметь будущее в регионах?

Примерные цифры объемов кредитования таковы: на 2002-2003 годы - пять миллиардов рублей по стране. 16 миллиардов за последние три года. Из них 70 процентов - в Москве. Поскольку в Москве и самые высокие доходы, и самая развитая банковская система. Поэтому, все это начинается с Москвы. 30 процентов от всего объема составляют регионы. Хотя, из регионов, опять, Питер на первом месте. Дальше идут уже какие-то другие крупные столичные центры. В тех территориях, где более низкий доход, низкая доступность банковской и строительной инфраструктуры схема попадает с запозданием.

Но другой перспективы для регионов я не знаю. В мире не придумано ничего более лучшего. Ни один бюджет ни одной страны мира не в состоянии обеспечить всех своих граждан жильем. Кроме Советского Союза. У нас один вариант: либо вернуться в Советский Союз, когда у нас была плановая распределительная система обеспечения жильем в порядке очередей. Альтернативы даже теоретически не существует. Другое дело, какова мера участия бюджета в субсидировании этого процесса. Если вы знаете другую схему, подскажите. Я не знаю.

- И в 1997 году, и в 1998 в Государственной думе РФ проходили слушания по ипотеке. Чаще всего ипотека у нас на практике получается "квази". Там не существует залога. Это строго администрированная система, которая через фонд социального развития поставляет деньги, дает возможность предоставления кредита. У нас в городе Сарове было изобретено замечательное ноу хау - нулевой кредит. Покупка квартиры с нулевым кредитом через агентство недвижимости. Я не вижу перспективы, чтобы все эти разговоры привели бы к логическому концу, чтобы обычные люди могли бы нормально пойти и улучшить свое жилье приобрести квартиру. Наверное, здесь интересы лежат на низовом, первичном уровне: коррумпированность системы. По прогнозам Фонда, когда, реально, нормальный человек сможет нормально приобрести жилье через ипотеку?

Я очень хорошо знакома с Саровским опытом, с его авторами и разработчиками. Все это замечательно. Но это абсолютно другая, придуманная схема внутренних взаимозачетов, которая выросла на том, что были предусмотрены налоговые льготы. Только за счет этого. В Сарове просто нашелся хороший риэлтер, который брал на себя функцию посредника: берет у вас квартиру, вам приобретает другую квартиру. Простоя риэлтерская функция. Нет никакой нормальной ипотечной системы. Замечательно, если люди улучшили жилищные условия. Но не все имеют налоговые льготы, которые они могут для этого использовать. Я говорила о другом. Я говорила о массовом рыночном инструменте, в котором все участники этого процесса действуют на рыночных условиях. Каждый делает свое. Банки выдают кредиты, строители стоят дома, люди покупают эти дома. Никто ни к кому не привязан. Тебя не заставляют отдать квартиру только тому человеку, который у тебя купит. Это обычная рыночная организация этого процесса. Причем, организация в большом масштабе. В масштабе страны. Это гораздо сложнее, чем придумать в Закрытом административном территориальном образовании такую маленькую фитюльку. Создание рыночных институтов - это сложно. Это не делается за день. Для формирования рыночных институтов десять лет, это очень мало. Не формируются эти институты за год, если они начинаются с нуля. Я считаю, что мы идем очень хорошими темпами. Можно было бы идти чуть-чуть быстрее. Но, учитывая существующие условия, я считаю, что мы продвигаемся очень хорошо. Банки уже начали заниматься этим процессом. Законодатели пытаются помочь этой ситуации.

Совсем слабым звеном мне здесь кажется земля, муниципалитеты и доступ к земле. Это самое слабое звено, которое очень тяжело сломить. В этом месте та заинтересованность, которую очень тяжело сломить. Мой прогноз, что к 2010 году, я не скажу, что это станет обычным делом, обычной практикой, но будет пройдена переломная кризисная точка.

-Что слышно относительно социального фонда, в который будут заселяться малоимущие люди. Видимо, он будет формироваться из муниципального фонда? Если этого фонда не хватает на всех малоимущих жителей города, что в таком случае предусматривает закон?

Социальное жилье… Если не хватает муниципального фонда, то ничего нового мы здесь предложить не можем. Как сейчас существует очередь, так она и будет существовать.

Пока планируется, что закон будет обсуждаться.

- У нас в регионе сейчас люди начинают активно пользоваться услугами федерального ипотечного агентства. В этом агентстве сейчас предпринимаются меры, чтобы сделать кредиты более доступными. В частности, продлен срок, на который предоставляется кредит. Он составляет около 30 лет. Планировалось, что будет снижена процентная ставка. Есть ли в Фонде какая-то информация? Будет ли снижаться в федеральном агентстве эта ставка?

За агентство говорить не могу, я не агентство. Насколько я понимаю, в агентстве борются два подхода. С одной стороны хотят снизить ставку по кредиту за счет получения доступа к средствам пенсионного фонда. Я бы посмотрела на эту проблему по-другому. А что вам интереснее: снизить процентную ставку по кредиту или получить хорошую пенсию? Будем снижать процентную ставку за счет пенсионеров? Почему-то мне это не нравится. Я хочу, чтобы наши пенсионеры получали хорошую пенсию. Не надо за счет пенсионеров снижать процентную ставку по кредитам. Есть другие механизмы субсидирования. Найдите денежки в бюджете и субсидируйте процентную ставку. Вот это они все время пытаются сделать.

С другой стороны, агентство понимает, что работает на рынке. Значит, условия должны соответствовать рыночным условиям. Оно занимает монопольное положение, единственное, кто имеет гарантии государства по ценным бумагам, учреждено правительством. Так почему сотрудники агентства должны, занимая монопольное государственное положение, недобросовестно конкурировать с рынком? Это сложный вопрос. Я не знаю, на что они в конечном итоге пойдут, но если бы меня спрашивали, я бы предоставляла кредит на рыночных условиях. Если кто-то хочет просубсидировать каким-то группам населения процентную ставку, пусть бюджет субсидирует эту процентную ставку.  

Марина ЧЕПИКОВА, Уфа, журнал "Этажи", май 2004.