В майских номерах читатели "Смоленской газеты" уже имели возможность узнать о планируемых изменениях жилищного и ипотечного законодательства, как говорится, из первых уст: о законодательных предложениях по формированию в России рынка доступного жилья рассказывала Косарева Надежда Борисовна - один из разработчиков пакета законопроектов. Сегодня мы продолжаем публиковать ответы Надежды Борисовны на интересующие читателей вопросы по теме ипотеки.

- Будет ли полностью прекращена практика долевого строительства? Если нет, то как можно уберечь инвестора? Сегодня застройщик может просто построить квартиру, вернуть ему деньги и продать эту квартиру в два-три раза дороже. Сейчас такая практика существует.

- Если на сегодняшний день существует долевое жилищное строительство, то оно должно существовать. Просто необходимо обеспечить меры регулирования по защите прав граждан, по прозрачности, по большему усилению ответственности.

Предлагается сделать закон, в котором предлагается система раскрытия информации застройщиками. Застройщик для граждан-инвесторов раскрывает информацию о том, сколько квартир хочет построить, какая цена будет у этих квартир, какие сроки завершения строительства, для того чтобы человек, который берет на себя какие-то риски, получил информацию. Если эта информация потом будет нарушена, искажена, вы будете иметь возможность подать в суд по закону о защите прав потребителей. Есть и вторая проблема: проблема так называемых жилищно-строительных кооперативов. Это совсем не те кооперативы, к которым вы привыкли в советское время. По сути дела, это такие структуры, которые совмещают в себе банковские и риэлтерские функции. Они берут у вас денежки, как банк взял бы у вас первый взнос. Они говорят, что это взнос в кооператив. Дальше они вам находят на рынке квартиру, покупают. Вам предоставляют эту квартиру в найм. Вы продолжаете выплачивать в виде членских взносов в этот кооператив стоимость этой квартиры. Как бы возвращаете кредит. Когда вы все выплатите, вам обещают, что эту квартиру вам передадут в собственность. Все это происходит абсолютно без всякого регулирования. В очень многих случаях это напоминает пирамидальные схемы, потому что за счет ваших паевых взносов, которые вы сначала заплатили, начинают покупать квартиры очень большому количеству людей. Завершить все это можно, только привлекая все новых и новых людей. Некоторые кооперативы насчитывают до 20 тысяч людей. Без регулирования это тоже может оказаться очень опасной и рискованной схемой.

- Скажите, пожалуйста, насколько активно реализуется ипотечное кредитование в регионах? Может быть, вы приведете статистику, данные.

- Примерные цифры объемов кредитования за 2002-2003 год - 5 миллиардов по стране. Из этого 70% - Москва, поскольку там самые высокие доходы и самая развитая банковская система. 30% составляют регионы. Из регионов на первом месте Питер и крупные областные центры.

- Является ли ипотечная схема единственным выходом для жителей регионов в приобретении жилья? Будет ли она иметь будущее в регионах?

- Альтернативы ипотеке даже теоретически не существует. Другое дело, какова мера участия бюджета в субсидировании этого процесса. С одной стороны, у вас есть те, которые полностью могут участвовать на рыночных принципах. С другой стороны, те, кто вообще не может. В "серединке" доступ к жилью определяется тем, в какой мере бюджет может помочь им, просубсидировать этот процесс. Ни один бюджет ни одной страны мира не был в состоянии полностью обеспечить всех своих граждан жильем (кроме, пожалуй, бюджета Советского Союза). У нас есть выбор: либо вернуться в Советский Союз, когда у нас была плановая распределительная система обеспечения жильем в порядке очередей. Вы стояли в этих очередях 15 лет, вам предоставляли жилье. Либо можно перейти на рыночную систему обеспечения, что сегодня более реально.

- В нашем городе идет очень интенсивное строительство жилого фонда. Такое интенсивное, что одна часть населения, которая въезжает в этот жилой фонд, радуется, другая часть населения ругается в связи с тем, что идет конкретное уплотнение города. Можно в связи с этим поподробней о градостроительном регламенте: что лежит в его основе, насколько это эффективно, кто несет ответственность за составление этого регламента?

- Какой процесс застройки сегодня существует? В индивидуальном порядке принимаются решения по застройке каждого конкретного участка. Есть у вас какое-то маленькое пятно застройки, администрация решает: "Сунем сюда дом, потом сюда всунем". Когда город разрабатывает правила землепользования, то все происходит несколько по-иному. Город смотрит на территорию и готовит карту, где говорит, что в этой зоне у меня будет жилищное строительство. И устанавливает регламент размеров, отступов между домами и так далее. Здесь будет зона парка, строительство запрещается. Этот документ в обязательном порядке проходит через публичное слушание. Народ в обязательном порядке участвует в этом, обсуждает, высказывает свое мнение, говорит: "Не хочу здесь жилую зону, хочу особо охраняемую территорию, на которой вообще ничего не будет строиться". То есть это обязательно проходит через процесс публичного обсуждения. Например, люди могут сказать: "Не хотим, чтобы в нашем городе были дома выше десяти этажей".

После этого он принимается как городской закон. Дальше этот закон обязателен для выполнения не только всеми застройщиками и инвесторами, но и гражданами. Граждане теперь не смогут митинговать по поводу каждого дома, если такой закон принят. Они смогут инициировать изменения закона. Хотите поменять зонирование - инициируйте процедуру изменения закона через своих депутатов. Это становится публичной процедурой, обсуждаемой. Прекращаются демонстрации. С другой стороны, учитываются интересы по комплексному развитию территории, а не каждого конкретного земельного участка.

- Сейчас кредиты становятся более доступными. В связи с этим стоит ожидать повышения цен на жилье?

- В лучшем номинальная цена будет расти в соответствии с инфляцией. В условиях прогнозируемого периода до 2010 года есть единственный момент с вероятностью понижения - в 2004 году. Хотя, в принципе, скорее всего, цена будет расти.

Но здесь нужно внести важное дополнение: рынок недвижимости всегда локальный, не бывает национальных рынков недвижимости. Так и рынок жилья в конкретном городе - система замкнутая, и что будет происходить в вашем городе, может, в принципе, отличаться от происходящего "в среднем по стране". Цены на жилье могут со страшной силой расти или, наоборот, со страшной силой падать - в зависимости от целого ряда причин.

- Бесплатного жилья не будет? Это верно?

- Неверно. Принимается специальный жилищный кодекс, который будет регулировать предоставление бесплатного жилья или жилья за доступную плату. Бесплатное - имеется в виду то, что его наниматель не компенсирует инвестиционные затраты на строительство. В этом смысле оно бесплатное. Это не значит, что потом, когда вы в нем живете, вы не платите за его содержание, за коммунальные услуги. Социальное жилье будет предоставляться очередникам. Очередниками будут люди с низкими доходами.  

Сергей КОВАЛЕВ, Смоленск. "Смоленская газета", 3.06.2004.