В начале мая читатели "Смоленской газеты" уже имели возможность узнать о планируемых изменениях жилищного и ипотечного законодательства, как говорится, из первых уст: о законодательных предложениях по формированию в России рынка доступного жилья рассказывала Косарева Надежда Борисовна - один из разработчиков пакета законопроектов. Благодаря "Клубу региональной журналистики", смоляне сегодня получили еще одну уникальную возможность - услышать ответы Надежды Борисовны на интересующие их вопросы по теме ипотеки.

- В городе много ветхого и аварийного жилья. Причем живут в нем не всегда самые бедные люди. А между тем, квартиры предполагается бесплатно выделять только малоимущим. На что надеяться остальным?

- Проблема ветхого фонда очень острая. Есть федеральная программа ликвидации ветхого фонда, выделяются деньги, маленькие или большие, в том числе и на расселение ветхого фонда. В любой стране существует фонд социального использования - муниципальный арендный фонд. Подобный планируется организовать и в России, чтобы бесплатно выделять жилье из него. Под словом "бесплатно" подразумевается, что наниматель этого фонда либо не компенсирует инвестиционные затраты на его возведение, либо компенсирует в доступной ему степени, частично. Следующая стадия - проживание. Наниматель должен компенсировать текущие расходы по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг. Если вы живете в социальном фонде, вы можете обратиться и за субсидией на оплату коммунальных услуг. Остальное будет доплачивать государство - как в первом, так и во втором случае.

- За что меня наказывают? Я строю свой собственный дом. Ничего не прошу у государства. Выхожу за социальные нормы. Меня заставляют платить за то, что я построил себе жилье гораздо больше социальных норм, - и налог на имущество, и "коммуналку". Социальные нормы составляются из возможностей государства обеспечить жильем и не представляют собой какую-то разумную норму. Я сам построил свое жилье, так за что же я должен платить?

- Если вы собственник квартиры, вы можете оплачивать только техническое обслуживание вашего дома и коммунальные услуги. Ни за что больше вы не платите. Когда же вы платите налог на имущество физического лица, то никакая социальная норма вообще не учитывается. Налог на имущество физического лица составляет 0,1% от инвентаризационной стоимости квартиры по оценке БТИ. Другое дело, что эта оценка не имеет никакого отношения к рыночной стоимости вашей квартиры. Один может иметь замечательную, роскошную квартиру в центре города и платить копейки, другой - квартиру на окраине, но поскольку она только что построена, он может за нее платить очень дорого. Это происходит потому, что инвентаризационная стоимость жилья считается по какой-то методике Госстроя.

Что касается оплаты содержания вашей квартиры, коммунальных услуг, то расчетная единица коммунальных услуг действительно бывает либо единицей самой коммунальной услуги, как электроэнергия, либо единица-человек, либо единица-квадратный метр. Что касается социальной нормы, то она используется только в одном случае - при расчете субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Нигде больше она не используется. Термин "социальная норма площади жилья" установлен для того, чтобы вы могли пойти в службу жилищной субсидии и доказать, что расходы на жилье и коммунальные услуги составляют в вашем семейном доходе большую долю, чем установлено. Этот расчет действительно происходит в пределах социальной нормы. Ничего больше к социальной норме отношения не имеет.

- На сколько процентов снизится стоимость жилья, если все ваши законодательные инициативы, начиная от ипотеки, заканчивая уменьшением сопутствующих затрат, будут поддержаны?

- Я думаю, что цена на жилье не снизится. Номинальная цена на жилье будет расти с инфляцией, и на этот процесс можно влиять, только снижая инфляцию. Жилье - рыночный товар, он будет следовать за инфляцией. Поэтому номинальная цена жилья, в лучшем случае, будет соответствовать инфляции. Что касается снижения реальной цены жилья, то есть без учета инфляции, то, по нашим прогнозам, это может произойти в течение 2004 года. Причем независимо от мер, которые принимает Правительство. Однако это будет небольшое понижение. После этого - в лучшем случае - сохранение реальной цены жилья. Но в денежном выражении, с учетом инфляции, рост цен будет.

- Как известно, строители в большинстве своем строят элитное жилье, потому что это более выгодно. Обычного жилья строится достаточно мало. Как заставить строителей строить доступное жилье?

- Я с вами не соглашусь в том, что у нас строят только элитное жилье. Есть свой рынок элитного жилья, есть рынок массового жилья. Я сейчас не вспомню конкретную цифру, но то, что элитное жилье не составляет даже половины, это точно. Между прочим, спрос на элитное жилье уже практически насыщен. Какое элитное жилье? Московские строители пришли в регионы, и пришли строить именно простое жилье. Так что ваше утверждение не совсем правильно. Другое дело, что есть очень большая проблема соотношения качества и цены жилья. Действительно, в условиях монопольного положения на рынке качество жилья не соответствует предъявляемой цене. Здесь я с вами соглашусь.

- По вашим прогнозам, реально, когда нормальный человек сможет нормально приобрести жилье через ипотеку, и что нужно, чтобы ускорить это развитие ипотечного кредитования?

- Чтобы развить ипотеку, необходимо создать соответствующие рыночные институты. Это сложно и не делается за один день. Не формируются эти институты за год, если их вообще не было. Для этой задачи и десять лет - это очень мало. Россия идет в ипотеку очень хорошими темпами. Можно было идти чуть-чуть быстрее. Но учитывая существующие условия, я считаю, что мы продвигаемся очень хорошо. Банки уже начали заниматься этим процессом. Законодатели пытаются помочь этой ситуации.

Мой прогноз: в 2010 году ипотека станет если не обычным делом, то процентов 20-30 населения смогут воспользоваться ипотечным кредитованием.  

Сергей КОВАЛЕВ, Смоленск. "Смоленская газета", 27.05.2004.