Законодательное предложение по формированию рынка доступного жилья.

Задача формирования рынка доступного жилья стоит в числе приоритетных социально-экономических реформ в стране. С этой целью в Центре стратегических разработок полгода назад были созданы специальные рабочие группы, в задачу которых входит анализ ситуации в этой области, разработка предложений и конкретных законодательных документов. Одну из таких групп возглавляет президент Фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА. О положении дел в этом вопросе Надежда Борисовна рассказала на семинаре Клуба региональной журналистики "Из первых уст", на котором побывал наш корреспондент.

На обсуждение комиссии Госдумы уже представлен большой пакет предлагаемых изменений в законах для формирования рынка доступного жилья, включающий более 20 законодательных актов. Для логики изложения остановимся на трех основных задачах законодательных инициатив: поддержка платежеспособного спроса через развитие кредитования; создание условий для увеличения жилищного строительства; формирование эффективных транзакций на рынке жилья.

Сама постановка задачи - формирование рынка доступного жилья - сформулирована предельно верно и лаконично. Здесь важно каждое слово. "Формирование рынка" - значит, создание рыночных условий. "Доступного жилья" - значит, не дешевого, а доступного в зависимости от доходов граждан. В целом поставленная задача означает выработку таких механизмов, которые позволяли бы россиянам приобретать жилье, соответствующее их платежеспособному спросу и тому качеству, которое бы они хотели иметь, предъявляя этот платежеспособный спрос на рынке. Но доступность жилья нисколько не повысится, а цена его даже возрастет, если не изменить ситуацию на рынке предложения жилья. Поэтому половину разработанного пакета документов составляют законодательные меры, направленные на создание условий для повышения жилищного строительства, а также на создание механизмов, которые делают более эффективными транзакции на рынке жилья. Последнее важно для того, чтобы предложение жилья адекватно реагировало на увеличивающийся платежеспособный спрос. Только в такой комплексной постановке поставленная задача имеет решение.

Задача первая:

ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС

Накопить или занять?

Жилье - товар длительного пользования, который практически никогда не может быть приобретен за счет текущего дохода. Товар длительного пользования предполагает столь высокую цену, что должен быть определенный период либо накопления, либо кредитования. Однако довольно низкий уровень доходов населения нашей страны и практически полное отсутствие кредитных инструментов низводят платежеспособный спрос на рынке жилья до минимума. Поэтому здесь преобладает доля текущего потребления.

Конечно, на жилье можно копить. Существуют общемировые расчетные индексы, определяющие сроки накопления. Этот показатель дает очень ограниченную информацию только о соотношении средней цены квартиры к среднему семейному доходу при условии, что семья весь период накопления не ест, не пьет, а только откладывает весь получаемый доход на приобретение жилья. В России этот показатель составляет 4,2 года. Получается, что средняя российская семья должна голодать и отказаться вообще от любых расходов на срок более 4 лет. При высокой доле текущего потребления это накопление растягивается на период более 10 лет. Надо отметить, что по этому показателю мы находимся совсем не в худшей ситуации. В Европе средний показатель составляет от 4 до 6 лет, в Японии - 8 лет. И только в США - 2,5 года. В принципе, мы находимся на среднем уровне. Проблема в том, что у нас отсутствует механизм кредитного доступа к жилью.

Стадия накопления всегда присутствует, но за счет него почти невозможно купить жилье, поэтому на товар долгосрочного пользования должно быть кредитование. Законодательная база для развития ипотечного кредитования развивалась уже давно. Последние годы банки, хоть и с нуля, но наращивают темпы предоставления ипотечных кредитов. По данным Центробанка, за 2001 год было предоставлено порядка 10 тыс. ипотечных кредитов на сумму 5 млрд. рублей. В 2002 году этот объем удвоился, а в 2003 увеличился уже в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом. То есть темпы очень хорошие, но банковская система еще не вышла на достаточные объемы предоставления кредита.

Ты купишь квартиру с жильцами?

Что такое ипотечный кредит? Это кредит, который вы берете под залог приобретаемого жилья. То есть вы его купили, оно перешло в вашу собственность, но ваши права на него ограничены тем, что это жилье находится в залоге у банка, который дал вам кредит. Если вы не сможете вернуть кредит, то придется пройти через процедуру продажи, что на юридическом языке называется "обращение взыскания заложенного имущества". Банк возвращает себе только задолженность, которую вы ему не компенсировали. Весь остаток от продажи жилья перейдет к вам. На такой риск необходимо пойти гражданам, законодателям, банковской системе для того, чтобы обеспечить доступ к кредитным ресурсам. Средние мировые показатели не возврата кредитов свидетельствуют, что эта доля при правильной системе организации кредитования совсем невысока - менее 1 процента. В России эта доля и того меньше - тысячные доли процента. Впрочем, причина такого мизера состоит в очень маленьких объемах кредитования, поскольку банки подходят к отбору заемщиков весьма тщательно.

К сожалению, в нынешней системе кредитования существует множество законодательных препон, вплоть до казусных. Например, банк может заключить с вами договор об ипотечном кредитовании только в том случае, если будет уверен, что сможет реализовать на рынке вашу квартиру для возмещения своих затрат. А с этим у нас проблема, поскольку в законодательстве существует масса ограничений на эту квартиру. Есть требование о том, что члены семьи собственника квартиры должны продолжать проживать в ней. Банк будет продавать квартиру вместе с членами семьи. Где найдется такой собственник, который купит квартиру вместе с членами семьи бывшего хозяина?

Вторая проблема ипотечного кредитования состоит в достаточно высоких процентных ставках: 18-19 процентов годовых в рублях или 11-12 - в валюте. Такие ставки для многих категорий граждан являются ограничением экономическим, а иногда и психологическим (как это - заплатить две цены за квартиру?!). Поэтому еще одна задача состоит в том, чтобы снизить процентные ставки и тем самым повысить доступность кредита. Но и это не так-то просто.

Как договориться с банком?

Процентная ставка кредита складывается из трех основных составляющих. Во-первых, банку нужно заплатить вкладчику или инвестору за те деньги, которые банк вам предоставит в кредит. Стоимость привлекаемых для кредитования денег определяется инфляцией и реальной стоимостью денег на рынке. Если вкладчики Сбербанка получают 8-10 процентов по вкладам, то, понятно, что это минимальная граница предоставления кредита. Ниже опускать планку невозможно, ведь иначе вкладчики не получат своих денег по вкладам. Кроме того, банк, дабы не обанкротиться в случае не возврата кредитов, должен заложить в процентную ставку дополнительные риски, а это еще 3-4 процента. Добавим еще операционные расходы банка, выплату дивидендов своим акционерам. Вот вам и 18-19 процентов по рублям. Иными словами, эта ставка не рождается просто так, она экономически абсолютно обоснована.

Но на некоторые пункты этой ставки можно повлиять. Так, законодательными инициативами можно снизить риски для кредитора на 2-3 процента. Это в первую очередь предусмотрено в разработанном пакете документов по изменениям в законодательстве. Кроме того, можно снизить административные расходы банка, уменьшив налоги, затраты на регистрацию прав, затраты на учет объектов недвижимости.

Есть еще одна серьезная проблема, которую можно решить законодательным путем. Получатель кредита должен выплатить банку первый взнос. Это обязательное требование, потому что банк не может предоставить вам кредит на полную сумму приобретаемого жилья в связи с колебаниями цен на рынке недвижимости. Если цена упадет, кредитор останется в накладе. Обычно выдается кредит на 70 процентов от стоимости закладываемого жилья, а 30 процентов вам необходимо заплатить самим. Большой проблемой является то, что у граждан, особенно у молодых семей, нет накоплений на 30 процентов. У них нет и приватизированной квартиры, которую они могли бы продать, чтобы заплатить первый взнос, а кредит взять на улучшение жилищных условий. Как быть?

Эту проблему предлагается решить через создание системы страхования ипотечных кредитов. Это такая система, когда банк может предоставить вам кредит на 90 процентов от стоимости жилья, но при условии, что клиент купит специальную страховку на 20 процентов этого дополнительного покрытия. Эта система начинает развиваться. "Национальный резервный банк" уже предоставляет кредит на 85 процентов от стоимости жилья. И он сам в процентную ставку по кредиту закладывает страховку, но довольно дорого. Потому что это делается в рамках только одного банка. Но если этим начнет заниматься рынок страховых услуг, то это будут диверсифицированные риски, и тогда этот процент может быть снижен.

Продолжение следует.

№ 5 (май) 2004г.

Продолжение. Начало в № 4.

ЕСЛИ У ВАС НЕТ КВАРТИРЫ

Законодательное предложение по формированию рынка доступного жилья.

Задача формирования рынка доступного жилья стоит в числе приоритетных социально-экономических реформ в стране. С этой целью в Центре стратегических разработок полгода назад были созданы специальные рабочие группы, в задачу которых входит анализ ситуации в этой области, разработка предложений и конкретных законодательных документов. В предыдущей публикации речь шла об условиях повышения платежеспособного спроса населения в вопросе улучшения жилья. Сегодня мы поговорим о законодательных мерах, направленных на повышение жилищного строительства.

Задача вторая:

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

Чья земля под домом?

Если тема ипотечного кредитования связана с некоторыми законодательными изменениями, с реакцией рынка на такой тип спроса населения, то в вопросе жилищного строительства все гораздо сложнее. Прежде всего потому, что в этой сфере очень слабо развиты рыночные отношения.

Понятно, что без земли дом не построишь. И ключевая проблема в том, что земля остается в муниципальной собственности. Муниципалитеты и государство начинают фильтровать доступ на рынок застройщиков через административные барьеры, делая эту систему чрезвычайно непрозрачной, монополизированной Административные процедуры влекут за собой многочисленные дополнительные расчеты, взаимозачеты, вплоть до дележа квартир. С одной стороны, отсутствует заинтересованность муниципалитетов и органов государственной власти в том, чтобы сделать рынок строительства жилья прозрачным, доступным, конкурентным. С другой стороны, зачастую и строительный сектор заинтересован в монополизации, в сращивании интересов с местной властью. Вот и происходит монополизация этого рынка, который по своей сути должен быть предельно конкурентоспособен.

Поэтому цель законодательных инициатив состоит в том, чтобы создать конкурентную среду на рынке строительства жилья, обеспечить прозрачную процедуру предоставления долгосрочных прав, в первую очередь - собственности застройщиков на жилищное строительство на торгах. Застройщик должен получить землю как объект залога. Под залог этой земли взять кредит на строительство жилищного фонда, чтобы потом готовое жилье продать гражданам с помощью ипотечного кредита. Такая схема действует практически во всем мире, но у нас по массе причин никак не может начать применяться.

Всем известно, что у нас строительство напрямую финансируется за счет средств граждан. То есть мечтающий приобрети квартиру человек сразу выступает долевыми участником, соинвестором строительства жилья. Таким образом, застройщик перекладывает все риски финансирования стройки на будущего жильца. Вообще инвестирование в строительство - один из самых рискованных видов бизнеса, но рядовой гражданин мало понимает в этом, чем и пользуется застройщик. Во-первых, он снижает собственный риск, поскольку заранее находит потребителя. Во-вторых, застройщик перекладывает на потребителя такие риски, как не завершение строительства и изменение цен на строительном рынке. Поэтому необходимо создать такую систему, при которой граждане не участвовали бы в инвестиционных процедурах, а покупали уже готовую квартиру. Они потребители, а не инвесторы.

Однако банк не может кредитовать застройщика, если у последнего нет обеспечения. А у застройщика нет обеспечения, потому что у него нет собственной земли. Получается замкнутый круг, который и привел к системе долевого участия граждан в строительстве жилья.

Как уйти от барьеров?

В пакете законодательных инициатив представлен новый градостроительный кодекс, в котором предусмотрены меры по снятию административных барьеров.

Сегодня и сама земля, и требования по ее использованию предоставляются в административном порядке, по согласованию с муниципальными властями. Это безумно длительная и дорогая процедура. В целом, чтобы получить разрешение даже на простое, типовое жилищное строительство, надо пройти различные инстанции от 150 до 250 раз, затратив при этом 20-30 процентов стоимости еще не начатого строительства. Естественно, все это сказывается на конечной цене жилья.

Поэтому в новом кодексе предлагается совершенно другое для нашей страны, но принятое во всем мире процедурное решение, когда изначально устанавливаются правила для инвесторов. Они называются правилами землепользования застройки в городах, или, иными словами, правовым зонированием.

Городские власти принимают на местном уровне градостроительный регламент, в котором четко расписана вся территория муниципального образования, предельно ясно и наглядно на карте указаны зоны, земельные участки, которые разрешены под определенные виды застройки. Карта зонирования может быть установлена для всеобщего обозрения на стенде в центре города, либо издана отдельной брошюрой для свободной продажи. Тогда любой инвестор сможет открыть карту и посмотреть: "Хочу купить этот земельный участок в зоне жилой застройки. Что могу построить? Какой регламент? Не больше пяти этажей?" И так далее. Отпадет необходимость постоянно кланяться чиновнику для того, чтобы согласовать тот или иной вопрос. Следовательно, исчезает и необходимость рассчитываться с муниципалитетом квартирами. Конечно, внедрение таких правил требует времени. Но они уже действуют в некоторых городах России - в Великом Новгороде, Хабаровске, Чебоксарах, Перми.

Куда поступят деньги?

Но даже решив все перечисленные проблемы, мы упремся в ключевые вопросы тарифной, налоговой и бюджетной политики.

Как обеспечить предназначенные под застройку земельные участки коммунальной инфраструктурой? Сейчас эта задача полностью возложена на застройщика. Он не только обеспечивает участок внутриквартальной или внутриплощадочной инфраструктурой, но еще и выполняет техническое задание по магистральной инфраструктуре, которая вообще-то не имеет отношения к его земельному участку. Почему, покупая квартиру, человек должен заплатить еще и за городскую магистральную инфраструктуру - не очень понятно. Логично было бы включить эти расходы в тариф, поскольку от магистралей получают пользу все горожане. А если невозможно включить в тариф, то муниципалитет должен бы сам создать инфраструктурные условия за счет средств бюджета, который пополняется налогоплательщиками, теми же горожанами.

Но, к сожалению, у муниципального бюджета сегодня нет таких возможностей. Почему сейчас местные власти не продают землю? Потому что у них 50 процентов денег от продажи земли отбирают в федеральные и областные (краевые, республиканские) бюджеты. То есть продавать землю за деньги невыгодно, лучше "обменять" на 10 процентов квартир в строящемся доме. Ведь квартиры в каком-нибудь Урюпинске не отберут в Москву. Однако при таком подходе бюджет не пополнится. Следовательно, нужно создать такие условия, при которых деньги от продажи земли под жилищное строительство полностью поступали бы в местные бюджеты.

Для решения этих ключевых проблем разработан еще целый блок законопроектов. В частности, предлагается закон об инвестиционных соглашениях в коммунальном комплексе, о тарифном регулировании. Частным инвесторам необходимо обеспечить адекватное тарифное регулирование, чтобы привлечь их средства в развитие коммунальной инфраструктуры. Кроме того, необходимо внести соответствующие поправки в бюджетный кодекс, чтобы средства от продажи земельных участков под строительство жилья в полном объеме поступали в местные бюджеты.

Окончание следует.

№ 6 (июнь) 2004г.

Окончание. Начало в №№ 4-5.

ЕСЛИ У ВАС НЕТ КВАРТИРЫ

Законодательное предложение по формированию рынка доступного жилья.

Задача формирования рынка доступного жилья стоит в числе приоритетных социально-экономических реформ в стране. С этой целью в Центре стратегических разработок полгода назад были созданы специальные рабочие группы, в задачу которых входит анализ ситуации в этой области, разработка предложений и конкретных законодательных документов. В предыдущих публикациях речь шла об условиях повышения платежеспособного спроса населения в вопросе улучшения жилья, а также о законодательных мерах, направленных на повышение жилищного строительства. Сегодня поговорим о транзакционных затратах на рынке недвижимости.

Задача третья:

СНИЖЕНИЕ ТРАНЗАКЦИЙ

Долой хождения по мукам!

К транзакционным затратам на рынке недвижимости относятся регистрация и учет прав на жилье, нотариальные удостоверения, договор ипотеки. Иными словами - оформление документации на владение жильем, причем в обязательном порядке. А это тоже стоит немалых денег и, соответственно, приводит к удорожанию жилья.

В пакете предлагаемых законопроектов есть много предложений по упрощению процедур оформления документов. В частности, предлагается отменить обязательное на сегодня нотариальное удостоверение договора ипотеки, который составляет 1,5 процента от стоимости жилья. Все-то за одну печать на бланке! При этом нотариус ничего вам не станет гарантировать, если вы вдруг купите жилье, обремененное какими-либо условиями. А после нотариуса надо идти в учреждение юстиции и платить еще и там. Поэтому предлагается отменить нотариальное удостоверение, но повысить ответственность органов юстиции.

Повысить ответственность через ряд соответствующих изменений, чтобы право на владение жильем добросовестного покупателя не могло быть оспорено. Известна масса примеров, когда квартира оспаривается и отбирается у владельца. Предлагается усилить зарегистрированные права добросовестных приобретателей жилья. Плюс - упорядочить систему учета.

Если вы владеете землей, то до визита к нотариусу вам необходимо еще побывать в земельном комитете. А если у вас на этой земле стоит дом, то предстоят хождения по БТИ. Такая разрозненность системы учета объектов недвижимости - парадокс нашей российской системы. В новой структуре правительства РФ уже нет этой разрозненности. Есть федеральные агентства по кадастру объектов недвижимости. Воплощена в жизнь та идея, о которой говорилось много лет: чтобы был единый кадастр недвижимости земли и объектов, которые на ней расположены, и чтобы там происходил единый учет всех этих объектов, чтобы не надо было ходить по разным местам и всюду платить. Пакет предлагаемых законов в кадастре недвижимости способен решить эту проблему.

Ода о налогах

В законопроектах разработан и налоговый блок, связанный с издержками на рынке. Предлагаются некоторые налоговые изменения, хотя и не крупномасштабные. Они направлены в первую очередь на стимулирование участников рынка и использование правильных институциональных форм. Например, одним из распространенных мотивов привлечения средств граждан в период жилищного строительства является затягивание ввода объекта в эксплуатацию с тем, чтобы продать эти квартиры по договорам уступки прав по долевому участию. И тогда не надо платить НДС. Если зарегистрировать права застройщика на себя и реализовывать жилье по договору купли-продажи, сразу возникает необходимость платить НДС. Существует множество других путей, по которым пытаются обойти обязанность платить налог на добавленную стоимость. Поэтому предлагается отменить НДС на реализацию жилья и земельных участков.

Внесены и некоторые предложения по налогообложению физических и юридических лиц. Например, упрощение процедуры предоставления имущества налогового вычета гражданам на приобретение жилья.

Есть целый блок налогов, связанных с новыми инструментами. Так, принят закон об ипотечных ценных бумагах. Там появляются новые виды ценных бумаг, которые позволят за счет полученных от их продажи средств выдавать кредиты гражданам. Но необходимо отрегулировать налогообложение этих ценных бумаг, поскольку они новые. Предлагается на льготный период до 2007 года установить 6 процентов налога на прибыль по этим ценным бумагам физических и юридических лиц. На тот же срок предлагается снизить до 6 процентов и налог на доходы по муниципальным ценным бумагам, а вырученные средства направлять на развитие коммунальной инфраструктуры.

Кодекс для малоимущих

Жилищный кодекс - один из основополагающих документов в предполагаемых изменениях. Он предназначен для решения жилищной проблемы той части населения, которая будет не в состоянии активно участвовать на рынке жилья.

Проведенные исследования показали, что 40 процентов населения страны удовлетворены своими жилищными условиями, а 60 процентов россиян нуждается в их улучшении. Из этой второй категории населения 30 процентов не только хотят, но и имеют финансовые возможности, чтобы улучшить свои жилищные условия с помощью кредитов даже при нынешних условиях кредитования. Вторая половина этой категории граждан по самым разным причинам отвергает возможность приобретения жилья на рыночных условиях. В их числе лишь 15 процентов не могут по своему финансовому состоянию приобретать жилье на рынке. Это именно та группа, которая требует предоставления социального жилья. В первую очередь для решения проблемы этой части населения и разработан жилищный кодекс.

Наибольший интерес вызывают две нормы жилищного кодекса. Первая состоит в том, что социальное жилье, согласно Конституции, будет бесплатно предоставляться только малоимущим гражданам. Это не значит, что те россияне, которые стоят в очереди, лишатся права на получение бесплатного жилья. Старые обязательства должны быть выполнены. Но вновь будет осуществляться постановка на очередь тех граждан, которые по своему доходу не в состоянии самостоятельно участвовать на рынке жилья.

Вторая предлагаемая норма состоит в том, чтобы завершить бесплатную приватизацию жилья, но не с момента принятия закона, а через какой-то период. Установить срок, например, до 1 января 2007 года. Чтобы люди приняли решение о приватизации жилья и успели реализовать свое решение. Но чтобы после этого периода у муниципальных властей остался социальный фонд, за счет которого они могли бы решать проблемы малоимущих граждан. Иначе муниципалитет никак не сможет сформировать этот фонд. Потому что, когда он предоставляет квартиру, она сразу приватизируется. Так можно до бесконечности строить муниципальное социальное жилье и оставаться у разбитого корыта.

Вместо эпилога

ВЫВОДЫ СДЕЛАЕМ САМИ

Итак, подведем итог всему сказанному. На сколько же процентов снизится стоимость жилья, если все предложенные законодательные инициативы будут поддержаны и приняты?

По мнению президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, цена на жилье не снизится. Номинальная цена на жилье будет расти вместе с инфляцией. И повлиять на этот процесс можно только макроэкономическими мерами - снижать инфляцию.

Что касается снижения реальной цены жилья, то есть без учета инфляции, то, к сожалению, на ближайший период это вряд ли произойдет. По прогнозам специалистов, это может произойти в текущем году по той простой причине, что рынок жилья "перегрет". То есть превышение спроса над предложением в предыдущие периоды может привести к тому, что рынок на это очень сильно среагирует предложением, а спрос уже будет удовлетворен. Поэтому есть теоретические предпосылки для небольшого понижения реальной цены в 2004 году. А потом с развитием спроса и предложения на рынке жилья самое максимальное, что можно обеспечить, это сохранение реальной цены жилья.

Если у нас будет адекватное соответствие предложения жилья спросу, то у нас реальная цена жилья будет одинакова. К сожалению, достичь такой адекватной реакции в переходный период невозможно. Потому что строители всегда запаздывают с каким-то лагом на любую реакцию. Мы находимся в переходном периоде. Если будут приняты предложенные меры, то рост цен будет меньше, чем если эти меры приняты не будут.  

Светлана РОЖАНСКАЯ, Новороссийск, журнал "Место жительства" № 4, апрель 2004.