Ипотеки в России нет. Есть широко разрекламированная пародия на западные механизмы, работающие на людей и позволяющие им иметь нормальное жилье. Там кредит берется на длительный срок (20-30 лет), и все это время человек живет в приобретенной квартире. Долгосрочные жилищные программы, действующие на территории того же Красноярского края – это когда одними банками кредит выдается на пять лет (и при семейном доходе не менее 26 тысяч рублей в месяц). Другие, предлагая займы на 15 лет, требуют наличие платежеспособных поручителей. В среднем по России первоначальный взнос – 30%, а доход семьи, желающей воспользоваться ипотечным кредитованием - не менее тысячи долларов в месяц (или около 30 тысяч рэ). Понятно, что все это вряд ли соответствуют своей цели - обеспечить доступ широких слоев населения к приобретению жилья. Если государство не будет выделять деньги, не создаст такие условия для банков, которые позволяли бы им давать населению кредиты на приобретение жилья не под 18%, а под 5-6%, проблема так и останется нерешенной. И Минусинск, и соседний Абакан – лишь отражение общей действительности. Многие из моих друзей и там, и там пытались обращаться в банки, чтобы добыть денег на покупку квартиры. Но все – безрезультатно. С небольшими зарплатами на «увесистый» кредит вряд ли можно рассчитывать.

Между тем, на ипотеку по-прежнему надеются. Согласно данным исследований социологов 77% населения страны хотят в ней участвовать, а 20% уже готовы - морально и материально (только 1,2% россиян может себе позволить купить недвижимость немедленно). С ипотекой связано, в том числе, и обещание президента обеспечить к 2010 году новыми квартирами не менее трети граждан страны. Попробуем разобраться, насколько это реально? И что делается в этом направлении?

ЧТО ПРОИСХОДИТ?

Законопроекты, касающиеся обеспечения нуждающихся жильем, оказывается, уже не только готовы, но и начали рассматриваться в Думе. Их авторы надеются создать

нормально работающий жилищный рынок, на котором приобретение жилья будет

доступно полностью за счет собственных средств и кредитов примерно для 30%

населения к 2010-му году. А с некой бюджетной поддержкой - для 50% населения. Оставшаяся часть россиян разделится на две категории: те, кто в приобретении жилья не нуждается (по подсчетам, около 40 процентов) и малоимущие, которых крышей над головой обязуется обеспечить государство.

Главный блок законодательных предложений – это проект нового жилищного кодекса. Если кодекс советского периода предполагал дать бесплатное жилье всем нуждающимся, то сейчас стратегия сформулирована абсолютно иначе. Есть люди, которые получают нормальные доходы, они в состоянии сами купить дом или квартиру. А государство будет помогать лишь той группе населения, которая не в состоянии о себе позаботиться. Лишь малоимущие, в качестве очередников, будут иметь право на получения социального жилья. А для всех остальных должны быть созданы законодательные, инфраструктурные и финансовые условия, чтобы они могли самостоятельно на рынке покупать, строить (с помощью кредитов) и арендовать жилье. Иногда с частичной поддержкой государства. Например, сейчас подготовлен законопроект по жилищно-накопительной ипотечной системе для военнослужащих. Где по сути дела, государство содействует в приобретении жилья людям в погонах, заключившим контракты. Военные будут приобретать жилье на рынке с помощью ипотечных кредитов, а государство будет помогать им гасить эти кредиты.

Еще один важный блок предложений работает на расширение платежеспособного спроса населения. Что это значит? Сегодня по уровню доходов и процентных ставок на кредиты приобрести крышу над головой с их помощью могут только чуть больше 12% населения. А обеспечить около 90% населения нуждающихся бесплатным жильем нереально. Поэтому одна из основных задач - расширить платежеспособность населения за счет возможности получения долгосрочных кредитов. Как бы разрешить покупать жилье в счет будущих доходов. Один из вариантов этого – запустить механизм выпуска ценных ипотечных бумаг. На сегодняшний день банки с трудом могут давать кредиты на 20 лет.

Но для решения проблемы этого мало. Придется увеличить объем строительства: по оценкам специалистов, минимум в 2-4 раза к 2010-му году. И существенно увеличить объемы кредитования, в 30 раз. Таковы в общих чертах планы государства. Как же они будут работать на практике?

ОТВЕТЫ ИЗ ПЕРВЫХ УСТ

В конце июня мне довелось побывать на журналистском семинаре «Открытой России» в Москве, где о законодательных предложениях по формированию рынка доступного жилья нам рассказывала Н.Б.Косарева, президент фонда "Институт экономики города". Она осветила наиболее острые вопросы жилищной проблемы.

- Надежда Борисовна, как именно будет определяться, кто относится к малоимущим слоям населения? Грубо говоря, сейчас часто такое встречается: если ты получаешь тысячу рублей, то относишься к малоимущим, если тысячу один рубль, то уже нет. Не получится ли так и в жилищной сфере?

- Определение уровня дохода, при котором человек будет признаваться малоимущим - функция, которая передана на местный уровень. Поскольку деньги будут местных бюджетов, и фонд социальный - местных бюджетов (муниципалитетов), было бы странно диктовать всем с федерального уровня, кого признавать нуждающимся. Но какие-то общие правила будут устанавливаться для региона в целом. Проблема, о которой вы сказали, про 1000 и 1001 рубль, это проблема не конкретного случая, а всей системы

социальной защиты. Иногда удается ее решить через выстраивание плавных переходов по форме предоставления каких-то субсидий. Например, есть такая программа жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, в которой плавно снижается размер субсидий, при снижении вашего дохода. Я не знаю, удастся ли регионам как-то решить «проблему рубля», пока ни одна умная голова в мире ничего не придумала.

- Существует ли определение доступного жилья? Что оно из себя представляет? Это просто место, где можно жить, где есть стены и крыша, либо же это какой-то минимальный набор комфорта, начиная от района и заканчивая планировкой?

- Это не нормативный термин, не правовой. Поэтому я вам только смогу объяснить, что разработчики законов вкладывают в концептуальное понятие – доступное жилье. Это жилье, которое вы можете приобрести при определенном уровне дохода, и с помощью кредитов, которые существуют на рынке. У вас есть возможность воспользоваться институтами, кредитными механизмами для того, чтобы накопить какую-то небольшую часть, а потом с помощью кредитов приобрести жилье. Для разных доходных групп населения доступное жилье будет разным. И это тоже вкладывается в понятие. Вообще-то, на каждой стадии жизненного цикла у вас и разные потребности. Если вы молодой человек, вы арендуете жилье. Потом женитесь, вам надо приобрести, как минимум,

двухкомнатную квартиру, чтобы детишкам хватило места. Потом ваш доход еще увеличивается. Вы эту двухкомнатную продаете, покупаете трехкомнатную. Потом детишки разъехались, трех комнат вам становится много, вы опять переезжаете в

меньшую квартиру. В зависимости от ваших потребностей, ваших финансовых

возможностей, вы должны иметь возможность менять свои жилищные условия. Вот что

такое доступное жилье. И это отнюдь не значит «дешевое». Кроме этого, любое жилье

должно отвечать санитарным и строительным требованиям, это аксиома.

- Вы озвучили, что 2007-й год - это тот порог, когда начнется кредитование, и проблема будет решена. Но некоторые мощные эксперты говорят, что в стране нет свободных денег. Ведь выделенные деньги только через 25-30 лет смогут вернуться в банк…

- Я не знаю, что за эксперты говорят, что денег в стране нет. Вы им

не верьте. Деньги некуда девать, их не знают куда размещать, инструментов нет. Я вам приведу простой пример. У нас инфляция в прошлом году была 12%, в этом будет где-то 10%, порядок такой. А ставка по депозиту, когда вы в банк кладете денежки, примерно 7%-8% в рублях. Сравните инфляцию – 10% и 8% депозит. Вы в убыток себе кладете деньги. Такого вообще не бывает. Человек обычно кладет на депозит с целью чего? Инфляция плюс хотя бы один процент. Чтобы хоть чуть-чуть «навар» был. А тут народ готов принести деньги себе в убыток, потому что принести больше некуда. Поэтому ситуация абсолютно противоположная. Плюс к этому, мы специально делали опросы инвесторов рынка на предмет, готовы ли они приобретать ипотечные ценные бумаги. Их желание в 2 раза превышает платежеспособный спрос населения на кредиты. Они в два раза больше готовы купить, чем народ готов взять кредит. Поэтому с этой стороны проблемы точно не будет.

- Речь о семьях, которые хотят улучшить свои жилищные условия.

Может быть, они уже имеют какую-то квартиру, но не могут взять кредит для того,

чтобы расширить свою жилплощадь. Поскольку не имеют официальных доходов

или достаточных для того, чтобы взять кредит. Можно ли продумать такую схему,

чтобы отдавать в залог квартиру, в которой семья уже проживает? Насколько известно, сейчас этого делать нельзя?

- Эти рассуждения неправильные. Вы можете заложить квартиру, в которой живете. Но это ничего не значит. Потому что банк не заинтересован в продаже вашей квартиры. Банку ваша квартира не нужна, ему нужен ваш доход, чтобы вы исправно платили кредит. Вот уж если этого не получится, будут какие-то обстоятельства непреодолимой силы, тогда на крайний случай у него есть квартира, как обеспечение. Но он не может стремиться к тому, чтобы просто заиметь квартиру. Он проверяет ваш доход с точки зрения того, сможете ли вы платить. Поэтому для банков ваши теневые доходы - слишком высокий риск. Сейчас принята поправка о снижении ЕСН, это будет очень серьезно стимулировать работодателей переводить людей на «легальную» зарплату. И ипотека будет подталкивать работодателей к тому же. Потому что иначе сотрудники будут уходить в нормальные фирмы, где платят легально. Поймите, теневой доход - это значит, что налоги не платятся. Кто первый к вам придет? Банк или налоговая инспекция? Банк очень боится, что налоговая инспекция будет первой.

А КАК У СОСЕДЕЙ?

Красноярский край называют одним из самых отсталых регионов России в области ипотечного кредитования. Но и то, что претворяют в жизнь наши ближайшие соседи из Хакасии ипотекой в классическом понимании назвать нельзя. В 2004 году в Абакане планируется продать в рассрочку 45 квартир. В основном это пользующееся спросом 1-2 комнатное жилье (стоимость однокомнатной колеблется от 370 до 400 тыс. рублей). Политика муниципалитета ориентирована на молодых абаканцев. В 2001 году, в первый год реализации ипотечной программы, ставку сделали на городских бюджетников. Позже круг участников ипотеки расширился. Однако схема приобретения квартир остается без изменений: после уплаты 50-процентного взноса от стоимости жилья участник ипотеки получает право на вселение, после чего в течение года оплачивает еще 30% от стоимости и на оставшиеся 20% получает банковский кредит сроком на 5–7 лет. Все квартиры, запланированные в рамках ипотечного жилищного кредитования, располагаются в строящихся кирпичных домах и будут сдаваться только в конце 2005 – начале 2006 года.  

Татьяна ЗЫКОВА, Абакан газета «Надежда и МЫ» г. Минусинска Красноярского края, № 63 10.08.2004