С 1 января 2005 года Россия должна жить по новым законам в сфере жилищной политики и градостроительства - такая задача поставлена Правительством РФ. Пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья, поступил на рассмотрение в Госдуму.

О том, что побудило правительство к решительному шагу после десяти лет разговоров вокруг этой проблемы, какие ожидания можно связывать с изменением законодательства в столь жизненно важных сферах, рассказывает Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда "Институт экономики города" (г. Москва), один из ведущих разработчиков пакета законопроектов.

ВИЗИТНАЯ КАРТОЧКА

Надежда КОСАРЕВА - президент Фонда "Институт экономики города" со дня его основания в 1995 году, кандидат экономических наук.

Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления. Является одним из разработчиков проектов Федеральных законов "Об основах федеральной жилищной политики", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О товариществах собственников жилья", Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральной целевой программы "Жилище", Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" и других нормативных правовых документов.

Н.Б. Косарева - член Правительственной комиссии по жилищной политике, член Коллегии Госстроя России, а также член Экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы Российской Федерации, автор ряда работ по различным аспектам реформы жилищного сектора в России.

НАША СПРАВКА

Фонд "Институт экономики города" - негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве. Институт является экономическим аналитическим центром, главная задача которого - анализ социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработка практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов.

Беседа с ней состоялась в рамках селекторной пресс-конференции, организованной для саратовских журналистов московским Клубом региональной журналистики "Из первых уст".

Исследование, проведенное Институтом экономики города, показало, что 39% российских семей удовлетворены своими жилищными условиями, 19% считают, что у них нет никакой возможности их улучшить, 35% хотели бы приобрести, построить или арендовать жилье, и лишь 7% семей продолжают надеяться на получение бесплатного жилья от государства. Люди осознали, что в решении жилищного вопроса нужно рассчитывать в первую очередь на собственные силы. А задача государства - создать жизнеспособную нормативную базу, из которой граждане могли бы почерпнуть, какие реальные варианты улучшения жилищных условий они имеют.

Надежда Косарева:

- Целью пакета законопроектов из 27 документов является создание правовых условий для формирования рынка доступного жилья. Из них наиболее важные проекты - Жилищный и Градостроительный кодексы, а также поправки в гражданское, гражданско-процессуальное и налогово-бюджетное законодательство, изменения и дополнения в действующее законодательство об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, регистрации прав на недвижимое имущество.

Работа над законодательными мерами по формированию этого рынка началась осенью 2003 года. Обсуждения концепций законопроектов проходили в рамках рабочей группы в Фонде "Центр стратегических разработок". В деятельности группы принимали участие депутаты Государственной Думы, эксперты комитета по законодательству Государственной Думы, мэры российских городов, специалисты Госстроя России, представители общественных организаций и независимых исследовательских институтов. Руководил работой помощник Президента Российской Федерации Игорь Шувалов.

- Какие законопроекты вошли в состав представленного пакета?

- Все их можно разделить на пять основных блоков. Во-первых, это проект нового Жилищного кодекса, в котором четко установлен порядок отнесения граждан к категории малоимущих и бесплатного предоставления таким гражданам жилья по договору социального найма из фонда, который будет создан муниципалитетами.

Для всех остальных граждан в проекте Жилищного кодекса предусмотрена возможность получения жилья в собственность или по договору коммерческого найма. Кроме того, в проекте Жилищного кодекса урегулированы основы управления многоквартирными домами, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Во-вторых, законопроекты, направленные на развитие различных форм жилищного финансирования, а также на создание условий для привлечения в жилищный сектор кредитных ресурсов. Это, в частности, проект Федерального закона "О кредитных историях", который обеспечивает создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед коммерческими банками, что позволит им снизить коммерческие риски и затраты на проведение оценки платежеспособности заемщиков. А также проект закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан", предусматривающий снижение рисков и обеспечение прозрачности использования средств граждан, вкладывающих их в приобретение жилья через участие в жилищно-строительных кооперативах, строительно-сберегательных кассах и иных организациях, предоставляющих услуги по жилищным накоплениям и продаже жилья с условием рассрочки платежа. Проекты предусматривают, что в отношении граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, будет действовать законодательство по защите прав потребителей.

В пакет вошли законопроекты о внесении изменений в Гражданско-процессуальный кодекс РФ, обеспечивающие права залогодержателя по обращению взыскания на жилье и земельный участок под ним, заложенные по договору об ипотеке. Изменения в Гражданский кодекс РФ направлены на отмену необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (аналогичные изменения предлагается внести в Федеральный закон "Об ипотеке"). Они также устанавливают, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения прав пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника.

Предусмотрены изменения в Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации", которые направлены на создание системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании и позволяют кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса, повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.

В связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" последуют изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Предусматривается не включение в конкурсную массу кредитной организации при ее банкротстве ипотечного покрытия, обеспечивающего права требования по ипотечным ценным бумагам, что позволит снизить риски инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а следовательно, и процентные ставки по кредитам, предоставляемым гражданам.

- Как планируется стимулировать предложение жилья на рынке?

- В пакет вошли законопроекты, направленные на создание условий по увеличению жилищного строительства. Среди них проект нового Градостроительного кодекса РФ и законопроект "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Они направлены на совершенствование законодательного регулирования градостроительной и строительной деятельности за счет упрощения доступа к земельным участкам, создания эффективной системы планирования использования земель и подготовки градостроительной документации, усиления ответственности в строительстве. Законопроекты "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" позволяют решить существующую проблему обеспечения коммунальной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилой застройки. Ряд законодательных инициатив предусматривает создание условий для привлечения инвестиционных средств в коммунальный комплекс, а также сохранение за муниципальными органами власти контроля за предоставлением населению коммунальных услуг. С целью обеспечения поступлений в полном объеме средств в местные бюджеты от продажи земельных участков под жилищное строительство будут внесены изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации.

Еще один блок законопроектов направлен на снижение затрат при совершении сделок с недвижимостью и на усиление гарантий прав на недвижимость, в том числе жилую. Среди них, в частности, законопроект "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации". Он находится в стадии разработки и направлен на устранение существующей разрозненности двух кадастров - земельного и градостроительной деятельности - и на формирование единой системы учета объектов недвижимости.

Законопроекты о внесении изменений в Гражданский кодекс по данному кругу вопросов предусматривают отмену обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. Изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вносятся с целью повышения государственных гарантий системы регистрации прав через введение правовых и финансовых гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимости (предлагается установить механизм финансовых компенсаций утраты прав собственности на жилье).

- Многие из предложений требуют внесения изменений в налоговое законодательство. Насколько это отражено в пакете законопроектов?

- Ряд законопроектов направлен на совершенствование налогового законодательства. Среди них, в частности, законопроекты, предусматривающие отнесение к операциям, не подлежащим налогообложению налогом на добавленную стоимость, операций по реализации жилых помещений и земельных участков; снижение до 6% на переходный период (до 2007 года) ставки налога на прибыль и подоходного налога по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в муниципальные ценные бумаги, эмитированные на срок не менее трех лет.

Планируется создать более привлекательные условия для получения имущественного налогового вычета по подоходному налогу налогоплательщиками - физическими лицами, приобретающими или реализующими жилье. В частности, предлагается предоставлять имущественный налоговый вычет при продаже приватизированного жилья на всю сумму, полученную от продажи, вне зависимости от срока нахождения жилья в собственности налогоплательщика.

Предусмотрена возможность получения налогового вычета на погашение процентов при покупке (строительстве) жилья по любым кредитным (заемным) средствам.

Предлагается также установить, что налогоплательщик сможет получить имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) и продаже жилья не только у налогового органа, но и у налогового агента на основании подтверждающих документов, что создаст более удобные условия получения такого вычета налогоплательщиками. Кроме того, предусматривается снижение до 13% ставки налога по доходам в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование кредитными (заемными) средствами, предоставленными на приобретение (строительство) жилья; установление особого порядка налогообложения ипотечного агента с целью исключения двойного налогообложения налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость, введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов.

В законопроекте предусмотрены единые ставки налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемый минимум для физических лиц, являющихся собственниками жилья. Введение местного налога на недвижимость, с одной стороны, позволит справедливо распределить налоговую нагрузку на налогоплательщиков, собственников жилых помещений, с другой стороны - будет способствовать созданию стабильного источника формирования доходной части бюджетов муниципальных образований.

При введении местного налога на недвижимость необходимо предоставить местным органам власти право определять налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ, а также порядок, сроки уплаты этого налога и налоговые льготы. Это позволит максимально учитывать местную специфику.

Кроме того, местным органам власти будет предоставлено право утверждать методику оценки недвижимости в соответствии с принципами оценки, которые будут установлены Налоговым кодексом Российской Федерации. При урегулировании межбюджетных отношений для определения размера трансфертов до полного перехода на данный налог необходимо установить порядок, при котором в счет сумм местного налога на недвижимость будут учитываться суммы поступлений от земельного налога и налога на имущество физических лиц; установление различных ставок земельного налога на период проектирования и строительства жилья и после завершения строительства с целью стимулирования завершения строительных работ.

Надежда Косарева высказала уверенность в том, что принятие данного пакета законопроектов позволит перейти к осмысленной жилищной политике, которая будет содействовать гражданам в покупке и строительстве жилья, а строительным компаниям - в увеличении предложения жилья.  

Анна ЛАБУНСКАЯ, Саратов. Газета "Саратовский юрист", № 12 (50), июнь 2004 г.