На злобу дня

С января 2005 года вступает в силу новый Жилищный кодекс РФ, его основную концепцию депутаты Госдумы уже одобрили. Кто может рассчитывать на получение бесплатного жилья, будет ли упразднена бесплатная приватизация, какие изменения произойдут в ипотечном кредитовании, станет ли жилье доступным? Об этом шел разговор на недавней селекторной пресс-конференции, организованной клубом региональной журналистики "Из первых уст" общественной организации "Открытая Россия". Провела ее президент фонда "Институт экономики города" (Москва) Надежда КОСАРЕВА, которая является руководителем рабочей группы "Формирование рынка доступного жилья" Центра стратегических разработок. При ее непосредственном участии подготовлены двадцать семь законопроектов, входящих в законодательный пакет, позволяющий создать рынок жилищной ипотеки России.

"Сегодня лишь 12 процентов населения могут купить жилье в кредит - об этом свидетельствует социологический опрос", - сообщила Надежда Косарева. Причин тут несколько: и низкий уровень доходов, и небольшие объемы строительства, и высокие процентные ставки ипотечного кредита (в Чувашии, они, правда, субсидируются). Конечно, можно применить макроэкономические меры, сказала она, - повысить реальные доходы граждан, снизить инфляцию. Но можно жилищную проблему решать с помощью ипотеки, снижая процентные ставки. Правда, уже сейчас они постепенно уменьшаются. Однако имеются три фактора, которые напрямую влияют на них: рост стоимости ресурсов, уровень рисков на рынке кредитования и отсутствие конкуренции (ее нет во многих регионах, кредиты предоставляет лишь один банк).

Ситуация изменится после принятия пакета законопроектов. К 2010 году процентные ставки могут снизиться до 7-8 процентов годовых. Безусловно, для этого надо строить больше. Пока, как заметила Надежда Борисовна, на строительном рынке очень много проблем: чрезмерная монополизация, административные барьеры, непрозрачная процедура предоставления земельных участков и многое другое. К тому же отсутствует коммунальная инфраструктура. И на жилищные кредиты средств должны выделять в разы больше. Сейчас же это составляет одну тысячную процента внутреннего валового продукта, тогда как в странах Евросоюза 50 и более процентов ВВП.

По мнению Надежды Косаревой, ипотечные кредиты станут доступнее, если будет отменен НДС - такое предложение вносят разработчики законопроектов. Сейчас широко используется долевое финансирование, потому что при переуступке права на жилье в процессе строительства налог на добавленную стоимость застройщик не платит. А если он будет реализовывать готовое жилье, то НДС ему придется вносить. Отмена налога на первичном и вторичном рынках жилья позволила бы и граждан, вкладывающих деньги в строительство, оберегать от рисков. Для этого застройщику следует разрешить брать в банке кредит на возведение дома, а готовые квартиры продавать с помощью ипотечного кредита. Кстати, этот вопрос давно поднимают строительные организации Чувашии.

Кроме ипотечного кредита имеются и иные формы жилищного финансирования. Например, гражданин может получить займ на предприятии, где он работает, по низкой процентной ставке. Однако в данном случае ему придется заплатить 35 процентов на материальную выгоду. Предлагается снизить этот налог до 13 процентов и предоставить налоговый вычет - так же, как при получении кредита в банке.

Возможно, с 1 января 2005 года законодатели отменят и обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, которое составляет 1,5 процента от стоимости сделки.

Нельзя забывать, что при получении ипотечного кредита для индивидуального строительства важную роль играет земля. Она, по сути, должна бы выступать в качестве залога. Но на самом деле это не так, поскольку земельный участок не находится в собственности застройщика. Свою точку зрения по этому поводу Надежда Борисовна высказала так: "Застройщику сегодня, действительно, сложно получить кредит под залог земельного участка, потому что его предоставляют в краткосрочную аренду. Мы пытаемся убедить органы самоуправления, чтобы землю отдавали в собственность".

Но какие бы хорошие условия ни создавались для приобретения или строительства жилья, в обществе всегда были и будут малоимущие. Чего ждать им после 1 января 2005 года? Какой станет государственная жилищная политика, когда вступит в силу новый Жилищный кодекс? Надо сказать, отменяются многие прежние нормы, но те, кто состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, в списках останутся. Они получат квартиры по социальному найму. Это касается малоимущих. Кого считать таковыми, будут решать муниципалитеты. Отнесут ли к этой категории инвалидов? По мнению Надежды Косаревой, некоторые люди с ограниченными физическими возможностями высокоинтеллектуальны, зарабатывают неплохо и не нуждаются в помощи. Кроме социального жилья, которое, кстати, нельзя будет приватизировать, Жилищный кодекс предусматривает служебные, сдаваемые в коммерческий наем, ну, и, конечно, приобретаемые в собственность.

Завершается "эра" бесплатной приватизации, но не так скоро - 1 января 2007 года. По этому поводу не стоит создавать ажиотаж, сказала Надежда Борисовна, впереди два года, так что все, кто захочет оформить квартиры в собственность, успеют это сделать.

Безусловно, все плюсы и минусы "эволюционных документов" мы ощутим после введения их в действие, а президент фонда "Институт экономики города" считает, что к 2010 году в три раза возрастет доля населения, которой будет доступно жилье с помощью ипотеки, потому что в два раза увеличатся объемы жилищного строительства и в десять раз - объемы жилищного кредитования. Поверим в это и мы.  

Галина МИРОНОВА, Новочебоксарск. Газета "ГРАНИ", № 248-249, 28 октября 2004 года.