Пожалуй, единственный из руководителей нашей страны, кто отчасти сумел найти формулу решения жилищного вопроса, был Никита Сергеевич Хрущев, который, взамен помпезных "сталинок" начал строить дешевое жилье, получившее в народе название "хрущевки". Пусть эстеты и критиковали их за примитивность архитектуры, но благодаря "хрущевкам" немалая часть советских граждан сумела перебраться из бараков и коммуналок на отдельную жилплощадь. Многие, но к сожалению далеко не все, и очередь на получение жилья росла также неуклонно как и, если верить дорогому Леониду Ильичу, благосостояние советских трудящихся.

В 1986 году была принята программа, в соответствии с которой все граждане должны были к 2000 году получить отдельные квартиры, но по историческим причинам эта программа приказала долго жить.

В этом году государство предприняло очередную попытку решить квартирный вопрос, подготовив соответствующий блок законопроектов, которые должны обеспечить всех россиян законными квадратными метрами. Новый пакет законов, как водится, породил кучу слухов и домыслов, поэтому при содействии Клуба региональной журналистики наша газета предлагает возможность рассказать о новых законопроектах человеку, который непосредственно входил в группу их разработчиков - Косаревой Надежде Борисовне, президенту Фонда "Институт экономики города".

Капиталистическим путем

Отличие новых предложений от аналогичных попыток в советский период решить жилищную проблему состоит как в том, что мы не придумываем ничего нового. В мире, в нормальных экономиках существуют механизмы, которые работают на человека и позволяют ему иметь нормальное жилье, в соответствии с его доходами с помощью кредита, который он берет на длительный срок - 20-30 лет. И он не стоит в очереди 20-30 лет, а напротив, живет в нормальных условиях, а 20-30 лет выплачивает кредит. Это нормальная ситуация, которая, во-первых, позволяет людям удовлетворять свои потребности, во-вторых, является стимулом для того, чтобы люди потом нормально работали, потому что кредит нужно отдавать. Эта ситуация создает в обществе атмосферу стабильности и нормальных возможностей. Этого у нас сегодня, к сожалению, нет.

В результате придумали ту законодательную базу, которую нужно принять в стране, для того, чтобы каждый мог получить жилье. Конечно не за один день, но если этого не сделать сейчас, то и через пять, и через семь, и через десять лет, все равно ничего не измениться.

Всего в пакет входит 27 законопроектов. Они разные: маленькие, большие, но затрагивают абсолютно разные сферы, которые влияют на это. Но главное в этих предложениях, это их комплексность. Вообще, сам подход к решению, казалось бы, одного вопроса, но комплексно со всех точек зрения, это вообще новое в наших законотворческих инициативах..

Если говорить коротко об этих предложениях, то их условно можно разбить на несколько блоков. Первый блок, самый базовый - фундамент. Он состоит всего лишь из одного документа, это проект нового жилищного кодекса, но чрезвычайно важного, который задает все поле для всех других документов. Он формулирует новую государственную политику в жилищной сфере. Если старый жилищный кодекс советского периода говорил о том, что мы всех, кто нуждается в стране в улучшении жилищных условий, поставим в очередь, они в ней лет 20 постоят, а потом мы им, может быть, дадим бесплатное жилье. Сейчас стратегия сформулирована абсолютно иначе, у нас произошла дифференциация по доходам в стране, есть люди, которые получают нормальные доходы. Если они нуждаются в улучшении жилищных условий, они в состоянии решить эту проблему самостоятельно. Государство в этом случае должно помогать той группе населения, которая по уровню своих доходов не в состоянии принимать участие в каких-то рыночных взаимоотношениях. Ничего нового здесь не придумано, это записано в конституции, что государство обеспечивает жильем малоимущих граждан. Именно такая политика отражена в новом жилищном кодексе. Те малоимущие граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, они, в качестве очередников, будут иметь право на получения социального жилья. А для всех остальных групп населения должны быть созданы законодательные, инфраструктурные и финансовые условия, чтобы они могли самостоятельно на рынке покупать, строить, с помощью кредита, арендовать жилье. Иногда, с частичной поддержкой государства.

Стимулы для спроса..

Второй блок законов, если говорить в экономической терминологии, работает на расширение платежеспособного спроса населения. Что это значит? Это значит, что сегодня по уровню доходов, по уровню процентных ставок на рынке по кредитам, приобрести жилье с помощью кредитов, могут только чуть больше 12% населения. Это конечно чрезвычайно мало и обеспечить 90% населения нуждающихся в улучшении жилищных условий бесплатным жильем просто невозможно.

Поэтому стратегия состоит в том, чтобы расширить платежеспособный спрос другой части населения за счет возможности получения долгосрочных кредитов. Как бы купить жилье, в счет будущих доходов, не сегодняшнего вашего текущего дохода, а в счет будущих доходов. Это конструкция экономического расширения платежеспособного спроса, она состоит не только в кредитовании, она состоит и в возможности эффективного накопления какой-то части, потому что вас все-таки просят заплатить первый взнос. Она состоит в снижении рисков банковского кредитования, чтобы процентная ставка была ниже. Там очень много предложений по усилению залога недвижимости жилья, которое вы приобретаете, как сделать этот залог действительно реализуемой формой обеспечения, чтобы банки не боялись давать кредит, и поэтому процентные ставки устанавливали на более низком уровне.

Там есть темы по снижению затрат на оформление этих кредитных отношений, например, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, поскольку сегодня это стоит 1,5% от стоимости жилья.

Там есть тема, каким образом привлекать средства для того, чтобы их выдавать в кредит. Сегодня банки с трудом могут давать кредиты на 20 лет, если на депозиты вы кладете деньги в банк только на 6 месяцев. Поэтому нужно привлекать долгосрочные денежки, чтобы их можно было выдать на долгий срок в виде кредита, это работает через механизм выпуска ценных ипотечных бумаг. Это целый блок вопросов, которые связаны с возможностью расширить платежеспособный спрос населения.

Но сейчас уже стало общим местом всех экспертов задаваться вопросом - что же вы делаете? Вы расширяете платежеспособный спрос, и в этом случае у вас только увеличится цена на жилье, а доступность жилья никоим образом не изменится.

..и предложения

На это отвечает третий блок законов, который в экономической терминологии увеличивает предложение жилья на рынке. Попросту говоря, создает условия для того, чтобы мы строили больше жилья. Мы сегодня строим в год 36 млн. кв. метров. Это абсолютно не соответствует даже существующему небольшому спросу населения. Именно поэтому мы наблюдаем в последние годы такой стремительный рост цен на недвижимость. Потому что реальные доходы населения растут, банки все-таки начинают кредитовать население, а строители не реагируют на увеличивающийся спрос, у них темпы увеличения строительства очень низкие. Они начали расти только после 2000-го года, и то, не превышают 5%-7% в год. Спрос растет достаточно быстро, предложение растет медленно, отсюда и высокие цены. Возникает вопрос - почему строительный рынок не реагирует на то, что народ готов платить деньгами за жилье? А не реагирует по одной очень простой причине. Потому что этот рынок монополизирован. Это никакая не естественная монополия, это искусственная монополия, которая создана в результате 2-х факторов. Фактор первый. Земля - основной ресурс для жилищного строительства. Построить на небе невозможно, а земля находится в государственной собственности, поэтому доступ к этой земле регулируется государством, в лице муниципалитетов. Им дали такую функцию. Муниципалитеты используют непрозрачные схемы предоставления земельных участков, не смотря на требования законодательства по проведению торгов и аукционов, конечно, они практически не проводятся. Они предоставляют права на землю на очень короткий срок аренды на период строительства, которые не могут являться обеспечением в банке для того, чтобы получить какой-то кредит на строительство. При этом понятно, что когда чиновник регулирует доступ к этому ресурсу, он регулирует его в своих собственных интересах. Плюс к этому, чтобы отрегулировать его полной программе, он еще выстраивает кучу заборов к доступу к этому земельному участку. Забор первый, согласовать предпроектную документацию. Забор второй, согласовать проектную документацию. Забор третий, получить разрешение на строительство, согласовав его со ста различными ведомствами и организациями. Вот этот весь процесс административных барьеров, который выстроен к доступу к земле, в результате приводит к тому, что доходят лишь избранные счастливчики. Они монополизируют этот рынок и устанавливают на нем абсолютно не рыночные цены, потому что нет никакой конкуренции. Никакой конкурент на этот рынок уже попасть не может. В результате они устанавливают монопольную цену, она растет, потому что спрос все время увеличивается, а количество строительства не увеличивается. Есть, конечно, дополнительные факторы в этом процессе, а именно слабость местных бюджетов, которые не в состоянии, например, обеспечить земельные участки коммунальной инфраструктурой. Дом в чистом поле никому не нужен, нужна вода, свет, тепло и т.д. А у бюджета нет возможности профинансировать строительство этой коммунальной инфраструктуры. В результате, что он делает? Он говорит строителю: "Хочешь строить, вот и строй всю коммунальную инфраструктуру, плюс к этому, построй еще магистральную трубу, которая будет обслуживать весь город, потому что у меня денег нет. Итак, накладывают кучу обременений на застройщика, который в результате, если он монопольный застройщик, и может всучить вам монопольную цену, а вы никуда не денетесь, отсюда и такая высокая цена. Поэтому, для того, чтобы решить все эти вопросы в этом пакете законов есть градостроительный кодекс, который как раз и снимает административный барьер доступа к земельным ресурсам, получению разрешения на строительство, делает эту систему более прозрачной через формирования правил землепользования и застройки. Которые уже не будут зависеть от чиновников, а будут являться нормативно-правовым документом, на основании которого любой застройщик будет знать, что он может строить, где он может строить, по каким регламентам он может строить. Также отменяется требование экспертизы проектной и предпроектной документации, градостроительной документации, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Зато усиливается спрос со строителей, проектировщиков за то, чтобы они выполняли качественную работу. И вводится специальное страхование их ответственности - если что-то случится, если будет нанесен ущерб здоровью, жизни, имуществу, тогда они должны будут нести соответствующие расходы.  

Николай ХРЕНКОВ, Ижевск. Газета "МК в Ижевске", № 29, 21.07.2004 г.