Принимаемый сегодня пакет жилищных законов сделает жилье доступным, но только если будет принят в полном объеме.

За несколько дней оставшихся до Нового Года, Госдума намерена полностью принять пакет законов, благодаря которым в России, наконец-то появится рынок доступного жилья. Большая часть этих законов уже принята в трех чтениях. А весной-летом будущего года все они вступят в силу. Но уже сегодня разработчики пакета сомневаются, что их законодательные инициативы сделают жилье реально доступным для наших сограждан. Дело в том, что в ходе думских обсуждений, из законопроектов исчезли ряд важных моментов. Например, депутаты не отменили нормы, позволяющие некоему чиновнику своей волей выделять землю под застройку "приближенной" фирме и прогонять "отдаленную". Оставлены и другие лазейки для коррупции…

Ипотеке чиновники помогают, а строителям - нет

Главная цель пакета из 27 законопроектов - это, во-первых, сделать более доступными кредиты для покупки жилья, а во-вторых, увеличить объемы строительства. Причем, обе новинки должны появиться обязательно одновременно.

Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города" (Москва), руководитель группы разработчиков пакета законопроектов:

- Если граждане, через развитие кредитных институтов, смогут в массовом порядке получить деньги на покупку жилья, но, при этом не будет обеспечено увеличение предложения жилья, все наши усилия приведут к росту цен.

Похоже, что сегодня сбываются самые нехорошие опасения Надежды Косаревой. Жилищный пакет проходит через Госдуму странным извилистым путем. Депутаты охотно принимают законы, упрощающие получение ипотечных кредитов (см. табл.), но тормозят те, что должны стимулировать строителей. Надежда Косарева объясняет этот парадокс тем, что развитие ипотеки не наступает ни на чьи интересы, а дебюрократизация строительства - наоборот - наступает.

Надежда Косарева:

- Меры по увеличению предложения на рынке жилья подразумевают снижение административных барьеров. И есть куча заинтересованных сторон, которая этому противодействует. Бюрократы хотят сохранить свои доходы, а застройщики - монопольное положение. Всякие инспекторы хотят сохранить процедуры разрешений и согласований… У них есть лобби в Госдуме, которое не дает принимать законы, помогающие строителям.

В кодексе остались все виды госэкспертизы

Госдума "зарубила" ряд проектов, которые, по мнению специалистов Института экономики города, могли бы стимулировать строительство. Например, авторы пакета законопроектов предложили, предоставлять землю застройщикам только в собственность, а не в аренду (как это почти всегда происходит сейчас). Ведь тогда застройщик сможет взять в банке кредит под залог участка. Кроме того, если земля будет у застройщика в собственности, то чиновник не сможет его шантажировать разрывом договора аренды. Но думцы решили, оставить в силе арендные отношения.

Или еще одно интересное начинание. Косарева со товарищи предложили отменить госэкспертизу проектов жилых домов (оставить ее только для особо опасных уникальных сооружений). А гарантировать качество, по их мнению, можно через обязательное страхование ответственности главных архитекторов и инженеров проекта. Тогда страховая компания, прежде чем заключать договор, сама проведет экспертизу и не фиктивную, а самую настоящую. Ведь если здание развалится, ей (в отличие от чиновника) придется отвечать своими деньгами. Но все чиновники стоят стеной за свою экспертизу, за свой государственный надзор. В результате, в градостроительном кодексе, остались все виды госэкспертизы и надзора. Экологический, пожарный, санитарный etc.

Специалисты Института экономики города пока сохраняют оптимизм, однако, из уст некоторых из них уже можно услышать: "Если все будет вот так, тогда этого пакета вообще не надо. Потому что будет только хуже, только цена поднимется"…

ТАБЛИЦА

Как новые законодательные нормы скажутся на доступности ипотечных кредитов?

1. Изменение норм, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг.

Тогда:

Банк сможет выпустить облигации (обеспечением по ним выступит жилье, купленное гражданами на средства ипотечного кредита) и получить средства от продажи облигаций. Это менее рискованно для банка, чем занимать деньги у вкладчиков. Ведь они могут в любой момент забрать свои деньги из банка.

В результате:

Банк сможет снизить ставки по ипотечному кредиту.

2. Разрешение ипотечного страхования (страхование обязательств по договору).

Тогда:

Гражданин идет в страховую компанию и говорит: "Банк мне дает кредит в размере не более 70% от стоимости жилья, а мне нужно 90%. Застрахуйте меня на сумму равную разнице, то есть на 20% стоимости. Я принесу банку страховку, он мне тогда даст кредит". За страховку придется заплатить, но это проще, чем искать 20% от стоимости жилья.

В результате:

Человек сможет взять кредит, если у него есть не 30% от стоимости жилья (как сейчас), а только 5 - 10%.

3. Появление закона о кредитных бюро.

Тогда:

Вместо того, чтобы требовать у заемщика кучу справок и поручителей, банк делает запрос в бюро кредитных историй и получает информацию о том, как человек рассчитывался с взятыми ранее кредитами. В результате заемщику не надо тратить массу времени на бумаги, а банк может более надежно проверить добропорядочность клиента.

В результате:

У банка снижаются риски. В результате, он может снизить ставку по кредиту.

4. Отмена запрета на обращение взыскания на квартиру, если она - единственное жилье человека.

Тогда:

По гражданско-процессуальному кодексу (ГПК), сейчас нельзя забрать у человека жилье, даже если оно находится в залоге у банка, которому гражданин не возвращает кредит (за счет которогоэто жилье куплено). Из-за этого квартира оказывается ненадежным залогом (а ипотека подразумевает, что жилье оформляется в залог). Поэтому банки, либо не рискуют связываться с ипотекой, либо завышают ставки по кредиту (чтобы компенсировать свои риски). Если эта норма ГПК исчезнет, то жилье станет полноценным залогом.

В результате:

Риски банков снизятся. В ипотеку придут новые банки, а те, которые работают с ней сейчас - снизят ставки.

ВРЕЗКА

Если госэкспертизу заменить страхованием ответственности архитектора, то взятки, которые строители отдают чиновникам, они потратят на страховку. Тогда деньги наверняка попадут пострадавшим от ошибки строителей.

Редакция "Е!" благодарит Клуб региональной журналистики РОО "Открытая Россия" за предоставленную возможность встретиться с Надеждой Косаревой.  

Андрей ГУБАНОВ, Екатеринбург. Газета "Город Е!", № 49 (49), 24.12.2004 г.