Уже в ближайшее время рынок ипотечного кредитования будет обеспечен необходимой законодательной базой. Специалисты полагают, что изменение законодательства даст новый импульс развитию рынка жилищного строительства, а также расширит возможности граждан по приобретению доступного жилья с помощью долгосрочных кредитов.

Законодательная инициатива

На минувшей неделе президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева познакомила новосибирских журналистов с ходом подготовки законопроектов по развитию ипотечного кредитования. Надежда Косарева является руководителем рабочей группы "Формирование рынка доступного жилья" Центра стратегических разработок, которая подготовила 27 законопроектов, направленных на решение этой проблемы. Этот пакет активно обсуждается в правительстве и в Государственной думе. По словам Надежды Кесаревой, весь пакет законов нацелен на достижение единой задачи - создать благоприятные условия для того, чтобы как можно большее количество россиян при помощи долгосрочных кредитов могли самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Такая цель поставлена не случайно. Ведь жилищный вопрос в нашей стране пытались решить на уровне государства несколько раз. Помните программу Хрущева построить коммунизм к 1980-м годам? Или лозунг Горбачева - "Каждой советской семье - отдельную квартиру к 2000 году"? Время показало, что даже путем неимоверных усилий с использованием всех государственных ресурсов удовлетворить потребности в жилье всех желающих невозможно.

В сегодняшних условиях, когда в стране проводятся экономические реформы, имеет смысл взглянуть на опыт европейских государств. На рынке жилья этих стран уже давно работают устойчивые рыночные институты. Они позволяют людям, в зависимости от их потребностей и платежеспособного спроса, удовлетворять свои жилищные потребности, причем на каждой стадии жизненного цикла. То есть и молодой человек, недавно покинувший родительский дом, и сформировавшаяся семья с детьми вполне могут решить жилищный вопрос с помощью рыночных институтов и развитой системы долгосрочного кредитования.

У нас такие институты пока не развиты. На сегодняшний день чрезвычайно важно сформировать кредитно-накопительные институты, в том числе кредитно-потребительские кооперативы граждан, институты долгосрочного ипотечного кредитования, которые позволят расширить платежеспособный спрос населения на жилье.

Вторая не менее важная задача состоит в том, чтобы создать условия для увеличения жилищного строительства. Как отмечает Надежда Косарева, если мы будем развивать ипотеку, создавать накопительные кооперативы граждан, но не позаботимся об активизации строительного процесса, - это приведет только к повышению цен на жилье. Сегодня в России возводится жилья в объеме 36 млн. кв. метров в год. Тогда как, по данным социологических исследований, 61% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы удовлетворить потребности всех нуждающихся, необходимо уже сегодня в 1, 5 раза(!) увеличить имеющийся жилищный фонд. Но, даже если брать в расчет только платежеспособную категорию нуждающихся - средний класс, для удовлетворения спроса требуется увеличить объемы жилищного строительства как минимум в два-три раза. Участники рынка прекрасно понимают, что добиться такого в нынешних условиях просто нереально.

Новый Жилищный кодекс отразит новые реалии

Формирование рынка доступного жилья невозможно без принятия нового Жилищного кодекса. Россия - страна парадоксов. Строя рыночную экономику, мы до сих пор живем в условиях советского Жилищного кодекса, который абсолютно всем гарантирует бесплатное жилье(!). Наше жилищное законодательство находится в вопиющем противоречии с реалиями сегодняшнего дня. Законопроект Жилищного кодекса по-новому определяет роль государства в развитии рынка жилья - уже не бесплатная раздача квартир всем, но забота о малоимущих гражданах. А для остальных групп населения, которые работают и получают доход, необходимо создать нормальные условия для приобретения жилья на рыночных принципах. Государство должно способствовать расширению платежеспособного спроса населения, увеличению ипотечного кредитования, жилищно-накопительных систем и прочих инструментов, которые позволяют развивать этот сектор. По большому счету, конечная цель государства - сделать кредит более доступным, то есть снизить процентную ставку. Разумеется, регулирование процентной ставки во многом зависит от общеэкономической ситуации в стране. Однако и с помощью законодательных инициатив можно уменьшить стоимость кредита, прежде всего путем снижения риска кредитования. Поэтому весь пакет законов по ипотеке направлен на решение этой проблемы.

Для успешного развития долгосрочного кредитования жилья также необходимо сделать строительный рынок открытым и прозрачным. Поэтому в пакет законодательных инициатив включены законы о строительном регулировании, об инвестиционных соглашениях. Эти законы направлены на снижение административных барьеров на рынке строительства жилья, что позволит участникам рынка облегчить доступ к получению разрешения на строительство, упростить процедуру предоставления земельных участков. Как подчеркнула Надежда Косарева, сегодня необходимо разрушить сложившуюся монополию на строительном рынке, которая основана на государственной собственности на землю и благодаря которой чиновники имеют возможность распоряжаться землей. Поэтому очень важно сделать процедуру выделения земли публичной, чтобы исключить коррупцию и необоснованное увеличение стоимости строительства. Закон о тарифном регулировании и об инвестиционных вложениях направлен на то, чтобы привлечь частных инвесторов к подготовке земельных участков для строительства. Неразвитость жилищно-коммунальной инфраструктуры сегодня является серьезным препятствием для строительства.

Новое законодательство направлено также на снижение инвестиционных затрат на строительство. Стимулирование рынка ипотечного кредитования возможно путем введения налоговых льгот. Предполагается упростить систему регистрации прав, а также полностью отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки, которая, по мнению специалистов, сегодня обходится потребителю очень дорого (1, 5% от суммы сделки), однако не привносит никакой дополнительной гарантии. Механизм защиты прав добросовестных приобретателей жилья, прав дольщиков, вкладывающих средства в жилищное строительство, изначально заложен в новом законодательстве об ипотеке.

В ожидании ипотечного бума

По прогнозам специалистов, введение данного пакета законопроектов в жизнь существенно изменит ситуацию на рынке жилья. Если сегодня лишь 13% россиян могут самостоятельно приобрести жилье в рассрочку, то к 2010 году их доля увеличится до 30%. При этом прогнозируется увеличение объемов строительства жилья в два раза. Также произойдет десятикратный рост объема кредитования населения по ипотеке. И на конечном этапе - к 2010 году - предполагается окончательно стабилизировать рыночные цены на жилье. Таким образом, уже через пять лет всем гражданам России, работающим и получающим зарплату на среднем уровне, представится возможность реально улучшить свои жилищные условия. Сбудутся ли оптимистичные прогнозы архитекторов новой системы ипотечного кредитования, покажет время.  

Юрий ГОЛИКОВ, Новосибирск. Газета "Новосибирские новости", № 44 (815), 28 октября 2004 г.