Чиновник теперь не сможет запретить сделку с жильем "в интересах ребенка", а застройщики не подсунут дольщикам кота в мешке.

Первого января вступили в силу сразу несколько законов, призванных создать в России рынок доступного жилья. Аналитики считают, что эти законы более доступным жилье пока не сделают, зато упростят процедуру оформления и снизят риски при покупке недвижимости.

Теперь не надо просить разрешения у органов опеки

В Екатеринбурге ежемесячно совершаются 2 тыс. сделок с квартирами. И так же ежемесячно примерно сотня городских семей получает запрет от органов опеки на продажу или обмен своих квартир. По существовавшим до последнего времени нормам Гражданского кодекса (ГК РФ), чиновники из этих органов могут запретить сделку, если она, по их мнению, нарушает права детей, проживающих в данной квартире.

Илья Шкоп, член правления Уральской палаты недвижимости (УПН):

- В прежнем законе не было четкой формулировки: что подразумевается под "нарушением прав ребенка". Поэтому чиновники из отделов опеки трактовали эту норму по-своему. Самой распространенной практикой было запрещать сделку, если в результате уменьшается площадь жилья, которая приходится на ребенка. Например, семья хочет переехать из Ботаники в центр, с доплатой тыс., но площадь новой квартиры на три метра меньше. Чиновник обмен запрещает "в интересах ребенка". Это реальный случай… Можно подумать, что тетенька из органов опеки лучше позаботится о ребенке, чем его родители.

Случались в Екатеринбурге и еще более нелепые ситуации. Несколько лет назад одна семья вознамерилась поменять свою квартиру на меньшую, получить доплату, и за счет этих денег отправить сына учиться в МГУ. Но органы опеки категорически запретили подобную сделку. Парень остался без образования, о котором мечтал…

Теперь, после внесения изменений в ГК РФ (ст. 292), согласия органов опеки требуют только сделки с жильем, в котором проживают дети, находящиеся под опекой и попечительством, а не вообще любые несовершеннолетние.

У добросовестного покупателя квартиру уже не заберут

В 1999 году я присутствовал на процессе, в ходе которого суд признал незаконной сделку, в результате которой мать с двумя детьми переехала из трехкомнатной в двухкомнатную квартиру. Суд решил, что нарушены права детей, хотя за месяц до того органы опеки сделку разрешили. Маму с детьми опять вселили в трехкомнатную квартиру, а двушку вернули ее прежним владельцам. Причем, владельцы двушки не получили обратно доплату, которую они вносили при обмене, поскольку деньги "мама с детьми" уже успела истратить. Люди, пожелавшие улучшить свои жилищные условия, лишились нескольких тысяч долларов по вине чиновника, который разрешил обмен, хотя, вроде и не должен был это делать.

Как сообщает агентство "Финмаркет" по оценке экспертов недействительными в России признаются от 2 до 4% сделок с недвижимостью. Такое случается, если из приобретаемой квартиры кто-то когда-то был выписан в обход правил, если при ее приватизации были нарушены чьи-то права и т. д… А в результате, как правило, страдают новые владельцы жилья. Хотя они не знали о темном прошлом квартиры и заплатили за него по всем правилам.

Надежда Косарева, директор Фонда "Институт экономики города", руководитель группы разработчиков пакета законопроектов о доступном жилье:

- Было так: вы думаете, что вы собственник жилья, а в суде вам скажут, что вы всего лишь "добросовестный приобретатель". После этого у вас могут квартиру отобрать. А если оставят, то вы 10 лет не сможете ее продать, пока не пройдет срок давности. Но с 1 января действуют изменения, внесенные в ГК РФ и в закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь добросовестный приобретатель становится реальным собственником с момента регистрации сделки. В крайнем случае, если были нарушены условия сделки и жилье у нового владельца заберут, то государство выплатит ему компенсацию до 1 млн. рублей.

Риск для участников долевки снизится, но чуть позже

Снизить риск для граждан, участвующих в долевке, призван новый закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…". Его президент Путин подписал 31 декабря 2004 г. Правда вступит в силу этот закон только в апреле.

Надежда Косарева считает, что закон устанавливает очень правильные требования к застройщику. Он разрешает ему заключать договоры долевого участия с гражданами только после оформления земли в собственность (аренду), получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации (то есть, раскрытия информации о себе и проекте). А договоры долевого участия будут обязательно регистрироваться в регистрационной палате, что полностью исключит возможность появления двух договоров на одну квартиру.

Кроме всего этого, по новому закону все договоры с гражданами-дольщиками должны быть обеспечены залогом. Если с застройщиком что-то произойдет, и он окажется банкротом, то земля (которая, как мы помним, уже должна быть оформлена на застройщика) и недостроенное здание будут проданы, и вырученные деньги отдадут дольщикам.

Если бы подобные нормы действовали раньше, то они сэкономили бы деньги и нервы сотням жителей Екатеринбурга. Только за последние три года в нашем городе было заморожено строительство трех жилых комплексов, деньги на которые были собраны с дольщиков. Например, "Авторская проектная мастерская "Центральный посад" умудрилась собрать с горожан 200 млн. рублей, не имея даже разрешения на строительство. Потом эта фирма исчезла, а судьба недостроя не могла решиться больше года. Впрочем, в конце концов, многоэтажку на ул. Хохрякова все же достроили. А вот замороженная долевка на ул. Юмашева из-за неясного своего юридического статуса уже несколько лет не может найти себе нового хозяина. Соответственно, дольщики не могут получить квартиры, или вернуть свои деньги.

Надежда Косарева:

- Мой совет всем, кто хочет участвовать в долевке, подождите вступления в силу закона "Об участии в долевом строительстве…".

Редакция "Е!" благодарит Клуб региональной журналистики РОО "Открытая Россия" за предоставленную возможность встретиться с Надеждой Косаревой.  

Андрей ГУБАНОВ, Екатеринбург. Еженедельник "Город Е!", № 01 (51), 14 января 2005 г.