Всем известно, что Госдума приняла новый "жилищный" пакет документов, призванный сделать жилье доступным. Но что это такое? Каким образом? Похоже, наш человек давно уже утратил какие бы то ни было иллюзии на эту самую доступность жилья и если есть какие-то надежды, то только на себя, родного. Не на государство.

Что, в сущности, и правильно, как подтверждают специалисты, участвовавшие в разработке этого пакета из 27 документов, в частности, Надежда КОСАРЕВА, президент столичного фонда "Институт экономики города". Она верно замечает, что даже человек со средними доходами не в состоянии сегодня просто накопить деньги на новую квартиру. В больших региональных городах эта проблема стоит особенно остро - во Владивостоке или Хабаровске, например, однокомнатная квартира в хорошем районе стоит от 30 тыс. $, двухкомнатная - более 40. Подешевле, конечно, жилье в малых городках и поселках того же Приморья, но тут и доходы населения намного ниже, и рынок жилья не такой огромный, и спрос ниже. Скажем, в г. Арсеньеве Приморского края цена "двушки" - 15-16 тыс. зеленых, в северном поселке городского типа Кавалерово - уже 11-13 тыс.

Малоимущих - 10%

Какие же финансовые инструменты и механизмы придумало правительство, чтобы помочь человеку приобрести относительно недорогое жилье? Основные направления для развития платежеспособного спроса на жилье, отмечает Надежда Косарева, - развитие ипотечного кредитования в регионах, снижение процентных банковских ставок по кредитам на квартиры (на 4-5% их можно снизить через развитие законодательной базы), рост предложения и удешевление строительства самого жилья, дебюрократизация процесса строительства; снижение стоимости, затрат на систему учета объектов недвижимости, на регистрацию прав на недвижимость; достаточная зашита участников жилищного рынка, граждан, вкладывающих свои средства в долевое участие в стройке, в другие схемы. Чтобы удовлетворить растущий спрос, требуется строить 1,5 млрд. кв. м. жилья в год, на 50% увеличить существующий жилфонд. Пока это нереально.

СПРАВКА "СП": Интересны результаты социологического исследования, проведенного московскими социологами. 39% респондентов удовлетворены имеющимися жилусловиями. 61% - нет. Из них 28,5 % готовы улучшать свои условия на рынке - покупать, строить жилье, брать кредиты, участвовать в долевом строительстве. Это ориентация на рыночные способы решения проблемы. 7% населения - очередники, ждущие очереди на расселение или улучшения жилья. 19% - группа неопределившихся. Их нет в очередях, но и "в рынок" идти они не готовы. А вот после того, как респондентам задали вопрос, готовы ли они все же пойти туда и решать пресловутый жилвопрос рыночными методами, если им поможет государство, доля населения, готовая принимать участие в рыночных отношениях, выросла до 49%. Почти до половины. Из них практически 30% согласны вообще обойтись без поддержки государства - арендовать жилье, строить, покупать. А вот 10% населения - действительно малоимущие, которым требуется помощь государства, они не могут участвовать в рыночных отношениях.

Предпочтения - ипотечному кредитованию

52% респондентов предпочитают ипотечный кредит другим финансово-кредитным инструментам. 11,2 % хотят приобрести или построить квартиру только за счет собственных средств. Ипотека и залог, по мнению Надежды Косаревой, это одно и то же. Ипотека - залог недвижимого имущества. Пока что банк выдает такие кредиты, получается, за счет других вкладчиков, за счет вкладов. Поэтому ему нужна надежная гарантия возвращения кредита. Вклады-то, увы, как правило, краткосрочные, а ипотечные кредиты - долгосрочные, до 20 лет. Вот почему развивается законодательство об ипотечных ценных бумагах: можно занять деньги уже не у вкладчиков, условно говоря, а у инвестора, который купит облигацию. А она будет выпущена на срок в 5 лет. За счет таких более "длинных" денег финансировать ипотечный кредит будет куда легче. И рисков меньше.

По словам Косаревой, развивается и законодательство о создании кредитных бюро, в которых для удобства работы банков с клиентами содержалась бы вся необходимая им информация о потенциальных заемщиках, вся их кредитная история прослеживалась бы. Сразу видно, надежен ли клиент. И банк сэкономил бы деньги и время на оформление кредита, имел бы более низкие риски при заключении сделки. Сделаны поправки закона об ипотеке, связанного с ипотечным страхованием. Известно, что банк всегда дает кредит на сумму, меньшую, чем полная стоимость приобретаемой квартиры. Она ведь может упасть. Размер кредита - обычно 70% от стоимости залога. Остальные 30% - ваши собственные средства. Если у вас их нет, это непреодолимое препятствие. Где взять первый взнос? Тут и поможет ипотечное страхование. До сих пор было запрещено страхование обязательств по договору. Сейчас сделана поправка, позволяющая с помощью страховки снизить размер первого взноса: молодая семья может внести лишь 5-10% от полной стоимости жилья. Правда, за страховку надо платить.

Строить больше и лучше

Без увеличения объемов строительства и его удешевления вряд ли реформа будет иметь толк. Пока что землей командуют чиновники, разрешающие, где можно строить, а где нет. Использование земельных участков надо согласовывать с чиновниками, что создает опасность возникновения коррупции на этом "поле". В новом пакете документов по жилью предложено создать прозрачные условия по использованию земучастков градостроительного кодекса. Предложена новая схема: общество заранее, через правила землепользования и застройки, предъявляет публичные регламенты, требования, что где можно строить. Оно решает и вопрос о привлечении средств для развития коммунальной инфраструктуры - это закон об инвестиционных соглашениях, направленный на передачу в концессии объекты коммунальной инфраструктуры, чтобы привлекать частных инвесторов, закон о тарифном регулировании, позволяющий муниципалитетам устанавливать специальные надбавки к тарифам для потребителей, плату за подключение для районов.

В результате реализации пакета "жилищных" документов к 2007 г. прогнозируется, что банковский сектор среагирует на все нововведения, снятие запретов. С этого времени они полностью смогут удовлетворять спрос на ипотечный кредит. Но хуже дело со строительством. Тем не менее, аналитики прогнозируют к 2010 г. увеличение жилстроительства в два раза. С 35 до 72 млн. кв. м. жилья в год. Поначалу цены на жилье будут расти, а с 2006-2007 г. произойдет стабилизация цен.

А что на практике?

А на практике в приморской северной глубинке ситуация такая. Кредиты на жилье выдают всего два имеющихся в пгт Кавалерово отделения банков - "Сбербанка" и "Примсоцбанка" (в других районах и малых городах отделений банков или столько же, или ненамного больше), причем на тех же условиях, что выдаются они и по всему краю, включая Владивосток.

Так, старший инспектор кредитного отдела Кавалеровского филиала "Сбербанка" Оксана КИРИЛЕНКО рассказала, что с 2003 г. на приобретение жилья выдаются кредиты для молодых семей и на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости. Первый советуют не путать с губернаторской программой "Квартира - молодой семье", реализуемой через администрации мунобразований.

Кредит молодой семье дается до 15 лет, под залог приобретаемого жилья при его стоимости более 25 $, и нужны поручители. В качестве таковых могут выступить родители молодых или один из супругов. Семья с ребенком может рассчитывать на 90% нужной суммы, без детей - на 70% от полной стоимости приобретаемой квартиры. Молодежь из провинции рвется в большие города, где есть выгодная и более оплачиваемая работа и запрашивает кредиты на жилье в городах. Но, узнав условия выдачи кредитов и сопоставив свои доходы со своими желаниями, ретируется. Зарплаты-то в глубинке низкие - 4-7 тысяч руб. Таких доходов не хватит даже на покупку квартиры новой планировки в Кавалерово, стоящей свыше 300 тыс. руб. Для молодых есть льготы: если в семье рождается ребенок, она получает отсрочку на 3 года по выплате основного долга, но в целом отсрочка не может превышать 5 лет. Проценты капают в любом случае. И в конечном итоге семья мало что выиграет.

Кредит на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт жилья выдается также до 15 лет под 18 % годовых. Он может выдаваться на покупку строящегося жилья, квартиры на вторичном рынке. Под него также обязателен залог в виде приобретаемой квартиры, если стоимость жилья - свыше 25 $. То есть это ипотека. Обязательно и поручительство 3 физлиц. Первый взнос со стороны заемщика - 30%. Учитывается стаж, стабильность, размер дохода заемщика. С 2003 г. ни один из кавалеровцев не воспользовался ни этим видом кредитования, ни кредитом для молодой семьи. Невыгодные условия для клиента, нет скидки на провинциальные доходы. Хотя для банка условия выгодные.

Зато спросом пользуются краткосрочные кредиты на неотложные нужды сроком до 1,5 лет (под 16% годовых), до 3 (18 %) и 5 лет (19%). Тут тоже требуются поручители; если кредит стоимостью свыше 100 тыс. руб., поручителей надо больше. Максимальная сумма кредита не ограниченна, но напрямую зависит от дохода заемщика. 200-250 тыс. в районе брали десятки людей. В основном - на покупку машин, обучение детей, на приобретение жилья, в том числе в городе для детей-студентов. При этом не требуются документы, подтверждающие покупку жилья в городе. А вот если это кредит на строящееся жилье, документы необходимы. На неотложные нужды кредиты позволяют себе брать даже пенсионеры. Правда, заемщику на момент окончания кредитного договора не должно быть более 75 лет.

Что нужно, чтобы привлечь клиента, чтобы рынок жилья сдвинулся с места в провинции, чтобы жилье действительно стало доступным? " Прежде всего нужно строить его,- размышляет Оксана,- а у нас в районе вообще ничего не строится. А в больших городах нужно строить в больших объемах, чем сейчас. Второе - провинции нужны рабочие места и достойные зарплаты, а то нынешних не хватает даже на оплату комуслуг. Третье: процентные ставки по долгосрочным кредитам должны быть гораздо ниже. Для нашего района, например, и 12% - много. Но ниже не сделают: ставка рефинансирования - 13%. К тому же правила игры устанавливаем не мы, а "Сбербанк" России…"  

Татьяна КУРОЧКИНА, п. Кавалерово, Приморский край. Газета "Северное Приморье", 11 февраля 2005 года.