В прошлом номере "НН" рассказали о новых законодательных инициативах по развитию рынка жилищного строительства и долгосрочного кредитования жилья. Дистанционная пресс-конференция была организованна клубом региональной журналистики "Из первых уст" при фонде "Открытая Россия". Разработчик пакета законов - руководитель рабочей группы "Формирование рынка доступного жилья", президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева знакомит читателей "НН" с проблемами рынка и рассказывает о перспективах его развития.

- Надежда Борисовна, мы уже не первый год говорим об ипотеке. Что, на ваш взгляд, сдерживает ее развитие?

- Препятствий много, но основных - три. Первое, как ни странно, это законодательство. У нас сейчас по законодательству ипотечное кредитование запрещено. Можете себе представить? Просто запрещено! Есть 446-я статья Гражданского процессуального кодекса, где написано, что нельзя обращать взыскание на жилье, если это жилье у человека единственное. Все. Значит, нельзя закладывать жилье, потому что на него нельзя обращать взыскание. То есть вы можете приобрести по ипотеке только второе жилье. А зачем вам второе жилье? Вы же не Рокфеллер! Хотя бы первое приобрести. В нашем пакете законов эта 446-я статья отменяется, снимаются очень многие другие барьеры.

Вторая проблема - макроэкономическая. Она зависит от системы макроэкономического управления в стране. Это снижение инфляции и стоимости денег на рынке, рост реальных доходов населения. То есть кредит, который стоит сегодня 15, 18% в рублях, так дорого стоит не из-за того, что банки вредные, а из-за того, что вы на депозит деньги положите тоже по ставке 7, 8%. Банкам нужно с помощью процентов по кредиту обеспечить депозиты тем же самым гражданам по процентам. А эти все процентные ставки определяются уровнем инфляции в стране и стоимостью денег. Все время говорят: "Как же так? На Западе выдают кредит под пять процентов. И у нас должны". У них инфляция 2%, поэтому они могут выдавать кредит под 5%. А когда инфляция 10-12%, как можно выдать кредит ниже, чем инфляция? Это просто экономически невозможно.

Поэтому вторая причина - это макроэкономика. Сюда же стоит отнести вопросы реальных доходов населения, потому что за последние три-четыре года реальные доходы населения выросли просто фантастически. Именно поэтому мы начали реальный разговор об ипотеке. Доходы населения стали приближаться к такому уровню, что оказалось возможным брать кредиты. Поэтому необходимо, чтобы доходы населения росли и дальше.

Ну и, наконец, третий фактор - чисто психологический. Жить в кредит народ пока не очень готов. Жить в кредит не на покупку холодильника и стиральной машины, с которым можно за год расплатиться. Это потребительское кредитование сейчас стало развиваться. Мы говорим о кредите на десять - двадцать лет, то есть практически на всю трудовую жизнь. Это серьезный психологический фактор. Прежде всего существует недоверие к банкам, которые могут сделать что-нибудь такое неправильное, что вы без квартиры останетесь.

Хотя, на мой взгляд, тут как раз противоположная ситуация. Все столкнулись с тем, что потеряли деньги в 1992 и 1998 годах, поскольку ваши деньги были в банке на депозите. В случае же кредита все наоборот - банковские деньги выданы вам. Поэтому здесь, если кто кого может "кинуть", то это, скорее всего, заемщик - банк. Но все равно чисто психологическое опасение и неустойчивость собственной жизни, неустойчивость доходов, подорванное отношение к банковской системе - все это создает психологическую систему недоверия, с которой тоже надо работать. И этот барьер в течение определенного времени, очевидно, будет снят.

- Как новое законодательство защитит права инвесторов, то есть тех людей, которые покупают квартиры в строящихся домах?

- Эта тема затронута в пакете законопроектов. Речь идет о так называемых дольщиках, которые, собственно говоря, и финансируют сегодня до 80% строительства жилья. Надо сказать, что такая ситуация достаточно уникальна в нашей стране. Другого такого мирового опыта я, например, не знаю, когда люди несут на себе все строительные риски и финансируют от нуля строительство жилья.

Застройщику, конечно, хорошо. Рисков он никаких не несет. Еще котлован не вырыт, а он уже продал все жилье, у него нет риска того, что он не продаст жилье потом. То есть фактически, еще не начав строительство, он уже получил всю свою прибыль. Но для людей это чрезвычайно рискованный процесс: и сроки строительства могут удлиниться, и цена увеличиться. Но это еще не страшно. Самое страшное - может оказаться так, что одна и та же квартира будет продана десять раз. Тогда уже действительно начинается проблема, когда вы не можете получить ни квартиру, ни денег назад.

Существует такая ситуация, в первую очередь, из-за того, что у нас очень слабо развито банковское кредитование строительства жилья. Традиционное кредитование строительства устроено таким образом, что застройщик сначала вкладывает какую-то часть собственных денег в приобретение земельного участка, в нулевой цикл строительства, потом идет в банк и говорит: "Вот видите, у меня в собственности (в собственности, заметьте! Потому что обеспечение права аренды банк не возьмет в виде залога) земля, и я начал уже строить объект недвижимости. Возьмите в залог. Откройте мне кредитную линию на строительство жилья". Банк под залог этого земельного участка и вновь возводимого здания открывает кредитную линию и финансирует этапами под выполненные работы.

После того как строительство дома завершено, застройщик начинает продавать квартиры уже населению с использованием ипотечных кредитов, которые граждане берут в банке, и гасит этот строительный кредит. Но поскольку у нас очень слабо развита система кредитования застройщиков под залог земли и вновь возводимых зданий, то у нас застройщики привлекают деньги населения с самого начала строительства. Тридцать миллионов квадратных метров жилья строится сейчас с использованием долевого строительства. Запретить все это невозможно. Устроить такое регулирование, снять риски, чтобы это стало запредельно дорого, чтобы не стали участвовать в строительстве ни застройщики, ни граждане, тоже нельзя. Здесь надо найти очень аккуратный компромиссный подход, чтобы снизить риски, с одной стороны, а с другой - обеспечить переходный период к более эффективным экономическим формам.

Нами был подготовлен законопроект, который уже принят в первом чтении, - о поправках в закон "О защите прав потребителя" , где предусматривались защита прав дольщиков как потребителей, требование к прозрачности и раскрытию информации о деятельности застройщиков, требование по регистрации договоров. Но, к сожалению, не все нас поддержали. Представители комитета по финансовым рынкам заявили, что они не относятся к гражданам-дольщикам как к потребителям. Они считают, что это инвесторы, вкладывающие деньги для того, чтобы потом продать квартиры и получить на этом прибыль. Поэтому защищать их если и нужно, то совершенно в другой системе координат - через инвестиционный процесс.

Я считаю, что большая часть дольщиков - это граждане, которые хотят приобрести жилье для себя, а никак не с целью перепродажи. Нам пришлось серьезно переработать этот закон ко второму чтению. Пришлось отказаться от поправок в закон "О защите прав потребителя". Но зато была существенно усилена законодательная часть закона по защите прав дольщиков. И, возможно, с принятием поправок этот закон будет более серьезно защищать права участников долевого строительства жилья.

- Надежда Борисовна, сейчас в стране получили развитие жилищно-накопительные кооперативы. Они уже не те, что были при советской власти. Однако есть примеры, когда эти кооперативы рушились по принципу пирамиды. Как государство собирается регулировать их деятельность и будут ли защищены права членов этих кооперативов?

- В состав пакета законопроектов входит закон, который называется "О деятельности жилищно-накопительных кооперативов". Жилищно-строительные кооперативы были и в советский период. Такой институт продолжает существовать. Они сейчас не очень сильно развиты, но вполне возможно, что их время придет. Чтобы отличить от них новые образования и новые схемы, их назвали "жилищно-накопительные кооперативы" и подготовили специальный закон об этих кооперативах.

Сегодня они действуют совершенно бесконтрольно и не регулируются государством никоим образом. Поэтому при нерегулируемой форме и при недобросовестном менеджменте могут привести к пирамидальным схемам. Но при правильном регулировании, при правильной финансовой организации они могут быть вполне устойчивыми и очень хорошо работающими системами, которые действительно позволят гражданам создать что-то типа системы кассы взаимопомощи, только с привлечением большего количества людей. Схема такова: люди сначала накапливают деньги в виде членских взносов, потом им кооператив покупает квартиру. Вернее, кооператив покупает квартиру на себя, а человек начинает в ней жить. А когда он полностью выплатит все деньги, то становится собственником этой квартиры.

У такой схемы совсем другое распределение рисков, другая система финансовой отчетности, требования. Это не банк. У нее нет банковского регулирования. Нет безумных банковских накладных расходов и так далее. Эта система становится более дешевой. И при правильном ее регулировании с тем, чтобы она не стала такой же дорогой, как банковская система, она может существовать.

Сегодня этот закон ("О деятельности жилищно-накопительных кооперативов") предусматривает очень серьезные требования к этим схемам: и требования по численности - не более пяти тысяч членов, и финансово-экономические требования по финансовой устойчивости, и некоторую систему правовых гарантий плюс четкую процедуру принятия решений в таких кооперативах. То есть подготовлен законопроект, который, на наш взгляд, с одной стороны, существенно снизит риски участия граждан в таких программах, а с другой стороны, позволит все-таки гражданам, у которых доходы несколько ниже, чем у тех, кто может взять в банке ипотечный кредит, тоже участвовать в программах по улучшению жилищных условий.

- Надежда Борисовна, средний уровень доходов населения в Новосибирске и в Москве - вещи несопоставимые. Как предложенная вами программа по развитию рынка доступного жилья учитывает региональный фактор?

- Естественно, территориальный фактор влияет на жилищные рынки. Американцы, например, при определении стоимости жилья всегда говорят, что цену жилья определяют три основных фактора: первый - местоположение, второй - местоположение и третий - местоположение Во всех регионах разная ситуация - в первую очередь, не просто по доходам, а, главное, по соотношению доходов и цены жилья. У нас в стране в целом отношение средней стоимости какой-то стандартной квартиры к среднему годовому семейному доходу где-то четыре с небольшим, четыре и три десятых, условно говоря. Где доходы ниже, там и цены на жилье тоже ниже. И этот коэффициент остается таким же - четыре. Значит, там примерно аналогичный уровень доступности жилья. Проблемы возникают в тех регионах, где этот коэффициент повышается. Хуже становится, когда доходы низкие, а жилье дорогое. Хотя, надо сказать, это достаточно экзотическая ситуация. Это показатель того, что рынок совсем не работает.

Сейчас создана рабочая группа президиума Госсовета, которую возглавляет губернатор Челябинской области господин Сумин. К январю-февралю эта рабочая группа должна подготовить доклад президиума Госсовета. Ее ключевая цель состоит в том, чтобы показать, каким образом общая федеральная жилищная политика может быть реализована с учетом особенностей регионов и местных особенностей. Потому что иногда бывает так, что между регионами существует меньше различий, чем внутри регионов между различными поселениями. Например, между столичными центрами и периферийными поселениями.

Конечно, нет единых рецептов для всей территории страны. Предложенная программа по развитию рынка доступного жилья применима к городам и поселениям с достаточно хорошими темпами экономического развития. Там, где уже есть возможности для того, чтобы складывался рынок жилья.

Для депрессивных территорий, в которых нет ни мест приложения труда, ни экономической базы для развития, конечно, предложение по рыночным системам не работает. На наш взгляд, на таких депрессивных территориях вряд ли нужно разрабатывать какие-то специальные программы жилищного строительства. Лучше помочь людям переехать в другие регионы, где они могут найти места приложения труда, работу. Необходимо им помочь переехать и приобрести новое жилье в новом месте. А не вкладывать бюджетные средства в строительство жилья на неработающем рынке, там, где нет перспектив развития. Это просто нецелесообразно.  

Юрий ГОЛИКОВ, Новосибирск. Газета "Новосибирские новости", № 45 (816), 04 ноября 2004 г. № 46 (817), 11 ноября 2004 г. № 47 (818), 18 ноября 2004 г.