Томский рынок недвижимости "перегрет", считают эксперты, так или иначе связанные со строительной отраслью области. Рост цен в 2004 году превысил 30%, а спрос значительно превысил предложение. Тем не менее, Томская область по итогам 2004 года оказалась в лидерах СФО по вводу жилья на душу населения. В регионе наметились новые тенденции: жилье возводится не только в областном центре - активизировались также строители и в отдаленных регионах, традиционно имевших невысокие темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Высокие показатели

2004 год стал особенным для строительной отрасли Томска и области. С 1999 года в регионе наблюдался стабильный рост - по 5-7% ежегодно. По итогам прошлого года рост составил 23% - всего в регионе введено в эксплуатацию 290,2 тыс. кв. м нового жилья. Из них, согласно официальной статистике, 215 кв. м - в Томске.

- Это неплохие показатели, - говорит замначальника департамента строительства, архитектуры, и дорожного комплекса администрации Томской области Анатолий Бондарев. - С конца 90-х мы так сработали впервые. Но мы пока не очень довольны, поскольку до уровня конца 80-х-начала 90-х годов пока далеко - в то время в области сдавалось до 700 тыс. кв. м жилья.

По словам господина Бондарева, окончательная цифра веденного в эксплуатацию в 2004 году жилья еще подкорректируется за счет Томска и составит около 300 тыс. кв. м.

Основной объем строительства в томском регионе осуществляется в областном центре - здесь строится более 85% всего жилья, возводимого в области. При плане на 2004 год в 160 тыс. кв. м в Томске было построено 215 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2003 году в Томске было сдано 156 тыс. кв. м, а в 1998 году - 119,5 тыс. кв. м жилья.

На недавнем совместном заседании Советов СФО и МАСС были озвучены предварительные оперативные данные ввода в эксплуатацию жилья в соседних регионах. Томск оказался лидером в этом вопросе - 279 кв. м на тысячу жителей. Ближе всего к Томску по этим показателям Омск - 250 кв. м на тысячу жителей. Красноярский край - 222 кв. м. Самые низкие показатели в Алтайском крае и Читинской области.

- Строительный бум в Томске отчасти был связан с 400-летием города, которое состоялось в 2004 году, - говорит председатель комитета капитального строительства и развития инженерной инфраструктуры департамента градостроительства и перспективного развития города Валентин Чернета. - Строились гостиницы, торгово-административные комплексы, проводилось благоустройство. Кроме того, активно начало развиваться ипотечное кредитование, за счет которого существенно вырос спрос на жилье.

По мнению Анатолия Бондарева, роль 400-летия в этом плане несколько преувеличена: в Томск нахлынули финансовые ресурсы, которые были пущены на благоустройство - строительство жилья имеет к этому весьма опосредованное отношение. "Нужно говорить о росте благосостояния граждан, - поясняет господин Бондарев. - Кроме того, в 2004 году активно заработали многие федеральные и областные программы. В частности, программа "Ветхое жилье", "Переселение с Севера", программа по чернобыльцам и др."

Помимо строительного бума в областном центре эксперты отмечают и новые тенденции. С 1999 года ввод жилья в районах Томской области падал, и лишь в прошлом году вновь произошел 22%-ный скачок. По информации Анатолия Бондарева, существенный рост объемов вводимого жилья произошел в Верхнекетском (218%), Асиновском (196%) и других районах. Снизили темпы строительства к уровню 2003 года Александровский и Колпашевский районы. Не справился с годовым планом ввода жилья в Томской области лишь Стрежевой.

Причины роста темпов строительства на селе - поступление федеральных субсидий по программе социального развития села, бюджетные вложения в строительство инженерной инфраструктуры. На 2005 год в бюджете предусмотрены еще большие вложения на инженерное обеспечение устройства поселков, что должно дать новый толчок для строительства жилья на селе.

Полумонополия

Ведущие игроки томского строительного рынка - "Томская домостроительная компания" (ТДСК) и "СУ-13". Оба акционерных общества создавались на базе советских предприятий. Между тем лицензию на строительство в области, по информации исполнительного директора Союза строителей Томской области Владимира Чепкасова, имеют 1040 фирм, в которых занято около 20 тысяч человек. Но лишь около десятка строительных организаций занимают более или менее значимое положение на рынке. В их числе "Спецстроймонтаж", "Газхимстройинвест", "СУ-3", "Монолит" и др. Членами союза строителей являются лишь 19 организаций.

ТДСК и СУ-13 по итогам 2004 года обеспечили более 70% всего введенного в области в эксплуатацию жилья. ТДСК построил 91,8 тыс. кв. м при плане 85 тыс., СУ-13 - 114 тыс. кв. м.

Два крупных игрока томского строительного рынка практически не конкурируют между собой, занимая разные ниши. ТДСК, занимаясь панельным домостроением, специализируется на строительстве недорогого жилья, сдаваемого "под ключ". СУ-13 в большей мере ориентировано на строительство элитных квартир; впрочем, в последнее время организация также выходит на массовый рынок. Оба крупных томских застройщика ориентируются в большей мере не на точечную, а на комплексную застройку микрорайонов. Подобную концепцию застройки городских территорий утвердило также и руководство города при разработке перспективного плана развития Томска "Большой город", который должен заработать уже с марта 2005 года.

Компании осваивают новые отрасли

Несмотря на то, что ТДСК и СУ-13 занимают несомненно лидирующее положение в строительной отрасли Томска, компании предпринимают меры для того, чтобы как можно более прочно закрепиться на рынке. Этому способствует диверсификация бизнеса. В частности, "Томская домостроительная компания" является большим холдингом, в состав которого входит множество предприятий: завод крупнопанельного домостроения, предприятие по производству газобетона, сервисная компания и пр. Компания намерена развивать такое направление как строительство панельных деревянных домов и выходить с новыми конструкциями не только на томский рынок, но и в районы области.

Диферсифицируют производство и другие предприятия. К примеру, ЗАО "Карьероуправление", основная деятельность которого - производство кирпича, вышло на строительный рынок и уже возвело в Томске несколько жилых домов. В состав "Су-13" входит Копыловский завод по производству силикатного кирпича и пенобетона, завод по производству товарного бетона и сборного железобетона, на базе которого работает цех по производству тротуарной плитки. В составе строительного предприятия "КонтинентЪ" также имеется завод керамических предприятий и изделий.

Одной из основных тенденций для томского строительного рынка можно назвать начало строительства многоэтажных домов. Высотная застройка предусмотрена стратегическим планом развития города, и 17-этажные дома станут высотным обрамлением Томска. Строительством многоэтажек занимается ТДСК, предлагая новые решения в области домостроения: не только панельные, но и каркасные высотки.

Начало 2005 года не принесло Томску традиционного январского спада в строительстве. В сравнении с 2003 годом наблюдается 8%-ный рост ввода жилья в эксплуатацию - около 22 тыс. кв. м. Не упал также и спрос на жилье: "Некоторый традиционный январский спад спроса на жилье, может быть, и есть, - говорит пресс-секретарь "СУ-13" Елена Латоша, - но в "СУ-13" мы его практически не ощутили. Приметой этого месяца я бы назвала проработку новых положений о долевом строительстве жилья - готовимся работать в новых условиях".

Многих томских строителей волнует новый пакет законов, принятых Госдумой России в конце 2004 года. Они опасаются, что после того, как новые законы вступят в силу, многие строительные организации будут вынуждены уйти с рынка, а для оставшихся существенно усложнятся условия работы, что в результате приведет к падению предложения нового жилья. "Мы считаем, новые законы повлияют на ценовую ситуацию на рынке в сторону увеличения, - говорит Александр Шпетер. - при высоком спросе и низком предложении цена неизбежно возрастет".

Его мнение разделяет и руководитель управления федеральной антимонопольной службы по Томской области Владимир Шевченко: "В новых условиях многие компании уйдут с рынка. И тогда рынок действительно станет монопольным. Сейчас мы уже начинаем проявлять интерес к строительному рынку, хотя пока претензий к строителям не озвучиваем - действует схема: спрос-предложение. А спрос пока далек от удовлетворения".

Цены будут расти

За 2004 год стоимость жилья в Томске возросла, по разным оценкам, на 30-40%. Стоимость квадратного метра сегодня составляет от 12 до 30 тыс. руб. за кв. м. "Цены выросли кратно, - поясняет господин Шевченко. - И это при том, что томичи используют местные строительные материалы. А ведь эти же материалы мы везем и в соседние регионы, где цены на жилье ниже, чем у нас".

Цены на жилье растут не только на первичном, но и на вторичном рынке. Наиболее динамично растут цены на одно- и двухкомнатные квартиры. Спрос на однокомнатные квартиры (от 20 до 40 кв. м) в Томске очень высок. Если к концу 2003 года 1-комнатная квартира стоила 450-500 тыс. руб., то к концу 2004 года - 650-700 тыс. руб. В престижных районах города цена на небольшие 1-комнатные квартиры может доходить и до 800-850 тыс. руб. "Предложение 1-комнатных квартир очень маленькое, - комментирует начальник кредитного отдела Регионального ипотечного агентства Томской области (РИАТО) Алена Цыганкова. - У строителей таких квартир практически нет, в основном на первичном рынке 1-комнатные квартиры приобретаются по договору переуступки. На вторичном рынке такие квартиры быстро раскупаются".

По мнению многих экспертов, рынок жилья в Томске крайне "перегрет": цена за метр площади неоправданно высока. Впрочем, с этим не согласны сами строители. "Мифы о баснословных прибылях строителей беспочвенны, - считает Александр Шпетер. - Рентабельность нашего бизнеса около 8%, на некоторых домах чуть больше". По прогнозам директора ТДСК, в 2005 году цены на жилье вырастут еще как минимум на 30%.

Причины роста цен называются разные: это и двукратное увеличение стоимости стройматериалов, и расселение жильцов старых домов на реконструированном Комсомольском проспекте. "На рынке недвижимости все большую роль начинает играть инвестиционная составляющая, - подчеркивает Елена Латоша. - Как у частных лиц, так и у корпоративных структур возрастает интерес к жилью как к выгодному вложению свободных денежных средств". Способствует росту спроса также ипотека, которая активно набирает обороты. Причем, если раньше на рынке ипотечного кредитования действовало минимум операторов, то сегодня помимо РИАТО к ипотечному кредитованию активно подключаются сами банки.

Ипотека процветает

В 2004 году в Томске были востребованы кредиты не только на первичное, но и на вторичное жилье. К примеру, в ТДСК 20% всех квартир уходит через ипотечное кредитование: в 2004 году его объем в ТДСК составил 100 млн. руб.

В РИАТО в 2004 году ипотекой воспользовалось 610 человек на сумму 285 млн. руб. Причем, ровно половина из обратившихся приобрело жилье на первичном рынке, половина - на вторичном. Что касается количества комнат приобретаемого по ипотеке жилья, то здесь картина немного отличается от той, что рисуют агентства. Наиболее востребованы "двушки" (40%). 28% клиентов РИАТО приобрело однокомнатные квартиры, 25% - трехкомнатные и лишь 7% четырех- и более комнатное жилье.

53% приобретенных в 2004 году через РИАТО квартир, построено группой компаний ТДСК, 27% - СУ-13. Средняя сумма кредита составила 465 тыс. руб.

По словам Алены Цыганковой, в 2005 году РИАТО планирует выдать не менее тысячи кредитов на сумму от 500 до 600 млн. руб. Это, по мнению экспертов, еще более подстегнет спрос на жилье в Томске. Соответственно, вторичное жилье существенно возрастет в цене. "Если развитие ипотеки будет сопровождаться таким же объемом нового строительства, это приведет к дальнейшему росту цен", - говорит Елена Латоша. Кроме того, дальнейшая реализация федеральных и областных программ по жилью также приведет к росту спроса и, следовательно, росту цен на жилье. К примеру: доля ветхого жилья, которое требует расселения, в Томске составляет 4 процента, в нем проживают 21,5 тысячи человек.

Серьезной проблемой в 2005 году не только для Томска, но и для всех регионов станут новые законы, ряд которых направлен на решение проблемы расширения платежеспособного спроса. Это снижение рисков при ипотечном кредитовании, регулирование долевого участия в жилищном строительстве, регулирование жилищно-накопительных программ, создание новых институтов на рынке жилищного кредитования, таких как кредитное бюро, ипотечное страхование и пр. - большой блок законов, который позволит расширить спрос населения на жилье. "По нашим прогнозам, - говорит президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, - к 2010 году около 30% населения, а не 12, как раньше, смогут приобретать жилье с помощью кредитов. При этом, уже, начиная с 2007 года, банковский сектор будет в состоянии полностью удовлетворять платежеспособный спрос населения на кредиты". Кредиты станут более доступными, но жилищное строительство в Томске не сможет адекватно реагировать на возникший спрос. С этим согласны представители практически всех томских компаний-лидеров. "Мы прогнозировали, что в условиях проведения реформ на первом этапе до 2007 года будет происходить повышение реальной цены на жилье, - отмечает госпожа Косарева. - А стабилизация реальной цены за минусом инфляции начнется с 2007 года. Если же меры по увеличению строительства не дадут результата, то предложение будет отставать от спроса, и тогда возможно более существенное повышение цен на рынке жилья".  

Екатерина МИРЕЦКАЯ, Томск. Газета "Коммерсант" (Новосибирск), № 28, 17 февраля 2005 г.