Тюменские строители в ужасе от новых законов

16 февраля в конференц-зале выставочного комплекса тюменской ярмарки в рамках выставки "Строительство и архитектура-2005" прошло обсуждение новых законов по федеральной программе "Доступное жилье". Почти все из присутствующих - а это были застройщики и архитекторы - эмоционально говорили о скором коллапсе тюменского строительства, который уже фактически невозможно предупредить.

"Вот мы строили-строили…"

Жилой фонд России находится в критическом состоянии. Как заявил руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Аверченко, обеспеченность россиян жильем в 2-3 раза ниже, чем в развитых странах мира. Более 62 % жилых помещений были введены в эксплуатацию более 30 лет назад и имеют высокий процент износа, а 35,7 миллионов квадратных метров жилья в ближайшее время будет отнесено к категории аварийного. При этом к потенциально ветхому жилью уже можно отнести 650 миллионов квадратных метров жилых площадей в домах первых массовых серий.

14,3 миллиона российских семей вынуждены жить в неблагоустроенных домах, не имеющих горячего водоснабжения и канализации, а срок эксплуатации жилплощади 5,3 миллионов российских семей давно истек. На модернизацию системы ЖКХ в стране требуется как минимум 1,2 триллиона рублей.

При этом цены на рынке нового жилья в 2 раза превышают стоимость его строительства, а уровень его доступности для населения незначителен. Хотя и отмечается небольшой рост интереса потребителей к покупке квартир с использованием ипотеки, высокие процентные ставки по кредитам, небольшие сроки кредитования и большая сумма первоначального взноса препятствует активному развитию этого сегмента рынка.

По мнению специалистов, в 2005 году объем ипотечного рынка может достигнуть 1 миллиарда долларов. Также ожидается, что весной и летом 2005 года цены на недвижимость в России упадут на 15-20 % и останутся на этом уровне до декабря.

"И, наконец, построили…"

В декабре прошлого года Госдума приняла пакет документов из 17 законов. Среди принятых законов были Жилищный и Градостроительный кодексы, закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поправки в закон "Об ипотеке", "Об ипотечных ценных бумагах", "О жилищных накопительных кооперативах". Цель законотворчества - сделать жилье более доступным для граждан России. Некоторые из принятых законов вступили в силу с 1 января, остальные начнут действовать с 1 марта и - верите вы или нет - с 1 апреля.

Организаторами конференции на тему "Новые законодательные акты РФ в реализации федеральной программы "Доступное жилье" были главное управление строительства (ГУС) администрации Тюменской области. Интерес был немалый. Пришли не только строители, но и банкиры. Все места в не очень вместительном конференц-зале выставочного центра были заняты. Десяток человек стояли в проходе между рядами и у дверей.

Вела конференцию редактор еженедельника "Квартирный вопрос" Светлана Ахмеднабиева. Сначала с дежурной речью на правах хозяина площадки выступил директор АО "Тюменская ярмарка" Александр Хан. Затем к микрофону подошел начальник управления строительства ГУС Борис Ройтблат, который считает, что работа над законодательством в области жилищного строительства еще не завершена: "Говорить о том, что мы получили готовый пакет и завтра будем иметь результат, на мой взгляд, даже немножко преждевременно".

Затем начальник областного управления архитектуры ГУС Сергей Лесков сказал, что несмотря на то, что Жилищный кодекс принят, механика реализации этого пакета законов вызывает у него большие сомнения. Многие позиции не понятны нам как специалистам, признался он. Вслед за ним президент НП "Объединение риэлтеров Тюмени" Сергей Сухарев сделал свой мягкий прогноз: если все будет принято как есть, то участники рынка столкнутся с проблемами.

"Мы готовы принимать пожелания от граждан в адрес главного управления строительства обладминистрации. Через месяц-полтора мы соберемся по этому вопросу и продолжим беседу уже более конкретно", - пообещал Борис Ройтблат.

"Петруха, поджигай!.."

Жаль, конечно, но на обсуждении законов на конференции был слышен только один голос - голос тех, кто строит и продает недвижимость. Обсуждение новых законов было жарким и слишком эмоциональным. Оказалось, что из всех документов, принятых Госдумой, строителей больше всего волнует закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", потому что новый закон направлен в первую очередь на защиту слабой стороны - участника долевого строительства.

Страсти стали накаляться, когда слово предоставили практикам. Самый авторитетный из тюменских застройщиков директор Домостроительной компании Николай Шепелин избегал обтекаемых формулировок - напротив, он был жесток в своих суждениях: "У меня один товарищ так говорил: в сельском хозяйстве разбираются все. Сельское хозяйство кончили. Теперь взялись за строительство. И его кончают. Если все по полочкам разложить, то федеральные законы о долевке - это такое же извращение, как ипотека". Директор ДСК был эмоционален и откровенен: "Кто-то заплатил деньги за то, чтобы этот маразм лоббировать. Я сегодня мог бы заплатить деньги тому, кто бы меня лоббировал - не меня, а стройкомплекс".

"Прав Николай Игнатьевич, конечно, но лучше иметь худые законы, требующие доработки, чем никаких", - пытался успокоить разгоряченного директора Борис Ройтблат.

Слово с места взял директор одной из тюменских строительных компаний Михаил Родин: "Законы сырее некуда, они сделаны с таким, простите, вывертом, что просто диву даешься. В душе-то я согласен, что надо порядок и с застройщиками наводить, и с дольщиками, но любовь должна быть взаимной. По прежней работе мне часто приходилось летать в кабине самолета. Вот самолет разгоняется до 250 километров в час. Пока все системы не будут готовы к взлету, такое яркое-яркое табло горит - "самолет к взлету не готов". Сейчас, получается, закон приняли, толкают его в жизнь, а, простите, ничего же не готово. И куда мы с вами полетим? Как фанера - в Париж? Другого-то ведь просто не дано!?"

"И прав господин Шепелин - на областном уровне надо принять распоряжения, чтобы нас завтра - то есть 1 апреля - не пришли, не взяли за грудки и не арестовали. Ведь так можно все стройки сегодня остановить. А что такое остановить конвейер у господина Шепелина? Его ведь быстро потом не раскрутишь? То есть нужны какие-то распоряжения губернатора о поэтапном вводе законов. Пусть нам сегодня смягчат этот удар, под которым мы оказались" "И последнее. Вот это словосочетание "доступное жилье"… Не может быть разговоров о доступном жилье в нищей России, когда строят жилье в кредит. Просто смысл извращают!"

"Простите, но ведь приходят к вам и покупают квартиры, значит доступно", - вступил в разговор Борис Ройтблат. "Сегодня большинству населения доступно "Оку" купить, но квартиру купить более или менее подходящую недоступно", - не сдавался Михаил Родин.

Президента Союза строителей Тюменской области Игоря Спиридонова попросили ответить на обвинения коллег в бездействии возглавляемой им организации. "Мы тоже озабочены новыми законами", - сказал он.

Бухгалтер строительной компании Анна Чижова поддержала шефа: "Штрафные санкции, регистрация - это вообще позор какой-то! Здесь есть такие лазейки!" Дело в том, что новый закон предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора участником долевого строительства при существенном нарушении застройщиком своих обязательств по договору. В этом случае застройщик помимо возврата участнику уплаченных денег также должен заплатить повышенные штрафные санкции.

Юрий Александрович из фирмы "Новый город" пожаловался: "Закон еще не вступил в силу, но мы уже испытываем его на себе. За последний месяц резко сократилось количество заключаемых договоров". (Видимо, покупатели недвижимости не стремятся отдавать свои кровные до вступления в силу новых законов).

Обсуждение практиками - участниками рынка недвижимости - новых законов шло на повышенных тонах с ощущением полной безнадеги впереди. Многие выступавшие делали похожие выводы: востребованность новых законов абсолютно никакая, закон сужает круг людей, которые получат жилье. Жилье будет дорожать и станет еще менее доступным. Директор строительной компании "Терра" пожаловалась, что финансовые документы фирмы теперь могут быть известны даже бандитам. Впрочем, сделала вывод она, строители - народ умный, все равно чего-нибудь придумают.

Замглавы города Игорь Пустовит тоже не излучал оптимизма: "Тупик, честно говоря…" Но закончил он свое выступление абсолютно здравой мыслью: "Я призываю не критиковать законы - лучше они от этого не станут". И в заключение чиновники снова дали надежду - они пригласили безнадежно расстроенных строителей встретиться еще раз, но уже в составе рабочей группы. И конференц-зал быстро опустел. Стройка кипит. Сидеть некогда.

ВРЕЗКИ:

До принятия нового закона об участии в долевом строительстве, положение дольщика было слабо защищено законом. Даже определения договора об участии в долевом строительстве, перечень прав и обязанностей сторон отсутствовали. Каждый застройщик применял тот договор, который бы наиболее полно защищал прежде всего интересы самого застройщика.

Новый же закон, прежде всего, призван защищать интересы дольщика. Видимо поэтому практики-строители так настроены против документа. Но самые большие риски в долевом строительстве несет сам дольщик, ведь у него нет никаких возможностей контролировать застройщика. Новый же закон очень четко определяет требования к договору об участии в долевом строительстве и прописывает права и обязанности сторон-участников.

Так, например, застройщик не имеет права заключать договор о привлечении средств и даже давать рекламу об этом. Пока не будет приобретена в собственность или аренду земля под стройку, получено разрешение на строительство, создана вся проектная документация. Таким образом, застройщик обязан сам нести довольно большие затраты по проектированию объекта, подготовке к строительству.

Кроме того, закон предусматривает право дольщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при существенном нарушении застройщиком своих обязанностей по договору, в том числе нарушение сроков сдачи объекта дольщику. В этом случае застройщик обязан вернуть не только все деньги дольщику, но и заплатить значительные штрафные санкции. Кроме того, пока объект строительства не сдан, он находится в залоге участников долевого строительства и в случае обращения взыскания на недостроенный объект недвижимости по долгам затройщика участники долевого строительства получат денежные средства вырученные от его продажи в первую очередь.

Таким образом, новый закон должен создать правовую базу для вложения денежных средств в строительство недвижимости и следовательно защитить тех, кто вкладывает кровно заработанные сбережения в строительство своей будущей квартиры.

Комментарий разработчика

Надежда КОСАРЕВА, президент фонда "Институт экономики города" (Москва) и руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок:

Главная цель пакета жилищных законопроектов - повышение доступности жилья. Сегодня впервые речь идет о создании условий для развития рыночных институтов и механизмов решения жилищного вопроса. Принятие пакета - факт сам по себе беспрецедентный. И не только потому, что он включает 25 законов (такое количество правовых норм, по оценке юристов, может претендовать на рекорд в истории Государственной думы). Исторический характер носит сама задача.

Теперь можно с уверенностью сказать: если в стране останутся финансовые пирамиды, то это будет чистейшей воды уголовщина. Законных лазеек мошенникам мы не оставили. Например, введена государственная регистрация договора долевого участия: продать одну и ту же квартиру нескольким людям теперь невозможно.

Сейчас разработчики пакета законопроектов озабочены тем, что цели повышения доступности жилья в полном объеме, возможно, достигнуть не удастся: платежеспособный спрос на жилье будет опережать его предложение на рынке. Это может вызвать дополнительный рост цен.

Рынок жилья носит региональный и даже местный масштаб, поэтому невозможно делать выводы на страновом уровне. Конкретные результаты будут зависеть от практических действий регионов и муниципалитетов, которые смогут компенсировать некоторые недоработки законодателей. И властям, и строителям такие возможности даны. Вопрос в том, захотят ли они их реализовать.  

Сергей КУЗНЕЦОВ, Тюмень. Газета "Вечерняя Тюмень", 09 февраля 2005 г.