"НО" провела дистанционную пресс-конференцию с президентом Института экономики города Надеждой Косаревой.

Завтра в Государственной Думе будет рассматриваться пакет законопроектов, направленных на скорейшее решение жилищного вопроса в общероссийских масштабах. А в пятницу саратовские журналисты во время дистанционной пресс-конференции, которую проводила "Неделя области" совместно с Клубом региональной журналистики "Из первых уст", общались с руководителем рабочей группы, подготовившей данный пакет. Целый час Надежда Косарева отвечала на наши вопросы. Но, естественно, всех нюансов нового жилищного законодательства, в которое входит 27 законопроектов, охватить не удалось. Пока предлагаем вашему вниманию краткий обзор, намечающий контур реформы, ну а в детали будем углубляться по мере более близкого знакомства с документами.

Сегодня (если брать средние по России показатели) приобрести жилье с привлечением кредитных ресурсов может семья с уровнем дохода от тысячи долларов и выше. Пока таких "средних" русских лишь 10% от всего населения страны. По прогнозу экспертной группы, если пакет законов будет принят и заработает, эта доля населения вырастет с 10 до 30%. Причем для того, чтобы купить квартиру, не надо будет обладать столь высокими доходами, поскольку и квартиры, и кредиты должны подешеветь. И тогда к 2010 году каждая российская семья, не попадающая под определение "малоимущая", сможет реально улучшить свои жилищные условия.

Шуваловские миллионы… квадратных метров

Жилищная проблема в России с повестки дня никогда не сходила, но впервые ее попробовали решать, включая рыночные механизмы. То есть, формируя спрос и предложение, параллельно снимать административные барьеры и снижать налоговое бремя. Проект документов заказала администрация президента, курировал работу заместитель главы администрации Игорь Шувалов, поэтому в кулуарах "портфель" и получил название "шуваловский". Ну, а писала пакет группа специалистов Центра стратегических разработок под руководством президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой. В результате работы огромного числа экспертов: членов правительства, депутатов, бизнесменов, общественников были проанализированы основные проблемы, препятствующие развитию рынка жилья, и сформированы комплексные меры по их устранения.

Условно пакет законопроектов можно разбить на пять блоков: проект Жилищного кодекса, который устанавливает новую жилищную политику, блоки, связанные с предложением жилья и с формированием спроса на жилье. Отдельный блок, направленный на укрепление прав собственности на рынке жилья. И блок по налогообложению, который содержит ряд серьезных новаций.

Пора определиться

В новом проекте Жилищного кодекса в соответствии с Конституцией сформулирован основной принцип государственной жилищной политики: бесплатно или за доступную плату социальное жилье будет предоставляться только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Всем остальным гражданам должно быть доступно жилье на рынке. Чтобы его приобрести, построить, снять в аренду, граждане смогут пользоваться различными формами государственной поддержки: субсидиями, льготными кредитами.

Забота о малоимущих целиком ляжет на муниципалитеты. Они самостоятельно станут определять критерии отнесения семьи к той или иной социальной группе, а также строить и содержать социальное жилье.

Жилищный кодекс предусматривает и срок окончания бесплатной приватизации жилья. В законе о введении кодекса в действие (закон еще предстоит подготовить, если в целом проект получит одобрение) этот срок будет установлен, например, 1 января 2007 года, чтобы все граждане определились, будут они приватизировать жилище или хотят остаться в социальном жилье. Почему пришли к мысли этот срок ограничить и прекратить бесплатную приватизацию? Дело в том, что муниципалитет должен иметь социальный фонд, чтобы предоставлять жилье по социальному найму малоимущим. А по новому ЖК социальное жилье не подлежит приватизации. Если гражданин малоимущий и не может быть собственником, ему предоставляется социальное жилье на льготных условиях. Иначе все квартиры, которые муниципалитет будет выделять по договору социального найма, тут же приватизируют. У муниципалитетов просто не хватит денег постоянно пополнять фонд социального жилья. Если же семья получила квартиру по договору социального найма, а затем ее доходы возросли и она "выскочила" из категории малоимущих, это не значит, что ей придется выехать из этой квартиры. Квартира за семьей сохраняется, но изменяются условия найма - платить за нее придется дороже.

Берите больше, несите дальше

Второй блок - это законопроекты, которые позволят расширить платежеспособный спрос населения на жилье. Предлагается целый комплекс мер по усилению залоговых прав, чтобы банки расширяли ипотечные программы и снижали ставки по кредитам и параллельно по формированию жилищно-накопительных программ, чтобы люди могли накопить средства на жилье и не рисковали, принимая участие в долевом строительстве.

Сегодня на рынке жилищного кредитования очень большие риски, и банки, исходя из оценки этих рисков, устанавливают высокие процентные ставки. Если законодатель сможет снизить риски, банк, в свою очередь, сможет адекватно снизить процентную ставку по этим кредитам. Поэтому большая часть законопроектов связана с усилением залоговых прав кредитора при ипотечном кредитовании. Например, если заемщик не в состоянии погасить кредит, банк сможет свободно реализовать залог без учета прав членов семьи бывшего собственника. Сейчас Гражданский кодекс защищает интересы семьи, и даже если собственник продает жилье, члены его семьи имеют право в нем проживать. Понятно, что такой залог реализовать очень трудно. Проект эту норму отменяет. В данном случае законодатель выбирал из двух зол, и выбор оказался в пользу кредитного рынка. Изменятся и правила оформления сделок купли-продажи жилья с участием несовершеннолетних. Любая семья, имеющая ребенка, которая решила сменить место жительства, знает, сколько хлопот доставляют органы опеки, которые очень жестко стоят на страже интересов детей. Разработчики законопроектов исходили из мысли, что большинство родителей своим детям не враги и априори действуют в интересах ребенка, поэтому участие государства в сделках с недвижимостью ограничили. Органам опеки предложено сконцентрироваться на неблагополучных семьях.

То есть разрешение на куплю-продажу потребуется, только если родители лишены родительских прав или ограничены в правах. Тем более что эта информация обычно на поверхности: милиция и учебные учреждения такие семьи знают. Но если по каким-то причинам чиновники не сумеют разглядеть в родственниках алчных монстров и интересы ребенка все же пострадают, то в силу вступит Семейный кодекс, будет запущена процедура по лишению родительских прав, назначение опеки над ребенком и обеспечение социальным жильем.

Законопроекты предусматривают различные варианты жилищного финансирования: не только ипотечное кредитование, но и, например, кредитование индивидуального строительства жилья, которое может происходить под залог земельного участка, строящегося здания, или кредитование дольщиков при многоквартирном строительстве. Основной упор в этом пакете разработчики сделали на защиту прав участника долевого строительства. Предлагается распространить на него действие закона о защите прав потребителей. Также предусматриваются формы по учету договоров, повышаются требования к раскрытию информации, чтобы на одну квартиру не было по десять претендентов.

К сожалению, отметила Н.Косарева, в Госдуме есть депутаты от строительного лобби, которые этот законопроект не поддерживают. Они считают, что граждане, заключающие договоры долевого участия, - инвесторы и должны нести все риски, связанные с инвестициями. Правда, ни один застройщик не предлагал такому инвестору поделиться с ним прибылью, только рисками делятся запросто. Но Надежда Борисовна уповает на здравый смысл думского большинства, тем более что уже был прецедент, когда Верховный суд России определял, что гражданин, который участвует в долевом строительстве, - потребитель.

Если все макроэкономические прогнозы правительства сбудутся, то эти меры приведут к тому, что к 2010 году процент по кредитам может снизиться где-то до 8-10% в рублях.

Барьеры ниже, права крепче

Если заниматься исключительно проблемой увеличения покупательской способности населения, параллельно не решая проблемы роста объемов жилищного строительства, то все усилия сведутся только к удорожанию жилья. Поэтому большой блок законопроектов, в который входят новый Градостроительный кодекс, закон об инвестиционных соглашениях и тарифном регулировании, поправки в Бюджетный кодекс, направлен на развитие жилищного строительства и на снижение административных барьеров, поскольку сегодня именно они являются самой большой сдерживающей силой для развития конкуренции на рынке жилья. Дело в том, что основной ресурс для жилищного строительства - земля - до сих пор находится в собственности государства, и доступ на этот рынок регулируется бюрократической системой.

Разработчики пытались решить три проблемы. Первая - каким образом снизить административные барьеры на этом рынке и обеспечить развитие реальной конкуренции. Вторая - каким образом создать систему для развития коммунальной инфраструктуры, чтобы не перекладывать эту задачу на застройщиков. Ну, а третья - как заинтересовать муниципалитеты и застройщиков в реализации этой концепции.

Новый Градостроительный кодекс выстраивает систему действий публичных органов власти по территориальному планированию и формированию правил землепользования и застройки. Эти правила должны быть прозрачными и понятными для инвесторов и застройщиков.

Налог туда. Налог сюда

И, наконец, блок, связанный с налогами. Одно из предложений - не облагать НДС реализацию жилья на первичном и вторичном рынке.

Предложения по подоходному налогу (налоговые вычеты) направлены на то, чтобы заинтересовывать людей брать кредиты не только в банках, но в любых не кредитных организациях. Если сейчас вы берете кредит по низкой процентной ставке на своем предприятии, то платите 35% налога на материальную выгоду.

Разработчики предложили снизить этот налог до 13 %. Новации по налогу на прибыль касаются в первую очередь инвесторов в ипотечные и муниципальные ценные бумаги, работающие на развитие коммунальной инфраструктуры. Чтобы стимулировать развитие этого рынка, предлагается на два года установить ставку 6%, а затем приравнять муниципальные ценные бумаги к государственным со ставкой 15%. И последнее: предлагается введение местного налога на недвижимость, который заменит налог на имущество физических лиц и налог на землю.

Это даст возможность муниципалитетам получать значительно большие доходы на развитие города, в том числе на развитие коммунальной инфраструктуры. Надо сказать, все перечисленные проекты - это базовые законы федерального уровня. Если они будут приняты, начнется нормотворчество на уровне регионов, муниципалитетов, отдельных министерств.  

Ольга ПРОТАСОВА, Саратов. Газета "Неделя области", № 23 (88), 09 июня 2004 г.