С 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс - основной закон, который определяет отношения и учитывает интересы всех сторон в жилищных делах. Согласно этому документу изменятся многие правила обращения с недвижимостью. Проект нового Жилищного кодекса определяет основы жилищной политики в России в условиях рынка. Документ состоит из 164 статей, 8 разделов и 14 глав.

В истории нашей страны, по крайней мере, за предыдущее столетие, было три попытки решить жилищную проблему. Первый раз, это когда экспроприировали собственников и создали систему коммунального расселения. Тогда пусть несколько революционными методами, но расселили население в коммунальные квартиры. Вторая попытка была сделана Хрущевым при массовом строительстве в 60-е годы. Третья - Горбачевым, это программа под лозунгом: "Каждой семье - отдельную квартиру к 2000-му году". Но, ни одна из этих реформ, проводимых государством, в общем, своей цели не достигла. Поскольку основными принципами решения проблемы в условиях социалистической системы было государственное управлении жилищным фондом, предоставление жилья всем, кто в этом нуждается. Эта задача, на практике, как было продемонстрировано, своего решения не имеет.

Главное отличие нового Жилищного кодекса от того, что действовал с 1983 года, касается положений, регламентирующих предоставление жилья по договору социального найма. Согласно новому документу государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье не просто нуждающимся (то есть имеющим минимум квадратных метров на члена семьи), но малоимущим гражданам. Причем, кого конкретно считать "малоимущим", будет решать муниципалитет. Для всех остальных будут создаваться условия для приобретения, строительства, найма жилья на рынке. По словам одного из разработчиков нового Жилищного кодекса, президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, в новом жилищном кодексе на сегодняшний день отменена, по сути дела, система внеочередного, первоочередного предоставления жилья. В стране 17 категорий первоочередных, 20 категорий внеочередных, в результате все равно все стоят по 20 лет в очереди. Теперь же будет единая очередь, но при этом все-таки выделено три категории граждан, которые получают социальное жилье, если они малоимущие, во внеочередном порядке. Одна из них, это проживающие в непригодном для проживания жилье, которое не подлежит никакому капитальному ремонту. Вторая, это дети сироты, выпускники детских домов. И третья, это люди, страдающие хроническими заболеваниями в тяжелой форме. Только эти три категории будут иметь право получать жилье во внеочередном порядке.

В России 4,4 миллиона семей стоят в очереди на жилье. По словам Надежды Косаревой, все они в очереди останутся, и муниципалитеты должны будут выполнить перед ними все обязательства. Конечно, городские власти выполнить это будут не в состоянии. Однако в конце года были приняты решения о том, что по определенным группам населения, являющихся очередниками (ветераны, инвалиды), федерация берет на себя обязательство по обеспечению жильем через предоставление субвенций регионам.

После вступления в силу нового кодекса будет очень сложно узаконить самовольную перепланировку в собственной квартире. Сегодня для этого достаточно оформить необходимые для перепланировки документы и заплатить символический штраф. Но в марте все станет намного сложней. Если вы соберетесь продавать (дарить, менять) такую квартиру, то надо будет вернуть ей первозданный вид, либо придется обращаться в суд, который, возможно разрешит сохранить перепланировку "если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью" (ст. 29 ЖК).

Новый Жилищный кодекс прекращает бесплатную приватизацию. Правда произойдет это не в марте нынешнего года, а только 1 января 2007 года. Если кто-то еще не стал собственником своей квартиры, то у него есть время на раздумья. Впрочем, приватизировать жилье будет можно и после 1 января 2007 года, но за деньги.

Кстати, в 2007 году будет прекращена и деприватизация. Сейчас гражданин, приватизировавший квартиру, может вернуть ее государству или городу, а власти обязаны принять эту недвижимость в собственность и заключить с бывшим хозяином договор социального найма. Возможно, в ближайшие два года деприватизировать свое жилье захотят одинокие граждане, особенно те, кто проживает в очень просторных квартирах. Дело в том, что высока вероятность, что вскоре сильно вырастет налог на имущество граждан и владение излишней жилплощадью окажется накладным. Пока же, по словам заместителя директора регистрационной палаты Елены Казаковой, случаев деприватизации в Сызрани не было ни одного. Впрочем, и с этим решением можно еще подождать.

Статья 31.4 нового Жилищного кодекса гласит: "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи ..."

Даже когда семья - единое целое, и то "по жизни" вопросы возникают то и дело. Например, вырастают дети - хотят отделиться, требуют свою долю в квартире, заработанной или полученной родителями. Но когда семья распадается, а дети еще малы, жилищный вопрос часто обостряется до драмы. А если еще вспомнить о том, что случаются браки именно с целью заполучить права на квартиру будущей жены (мужа) и эти браки распадаются вскоре после прописки?..

Законодатели первоначально предлагали довольно жесткий подход: все права на жилье у ее владельца. Если семья распадается, супруг-несобственник должен "освободить помещение" в течение одного года. Ясно, что под одну гребенку вместе с охотниками за метрами в этом случае попадали бы и просто бывшие мужья-жены, да еще вместе с детьми. В результате дискуссий в итоговой редакции кодекса зафиксирован более мягкий вариант: члены семьи - несобственники могут сохранить право пользоваться жильем на определенный срок - уже не строго год и не больше, а как решит суд. Более того, суд может обязать собственника обеспечить свою бывшую семью "иным жилым помещением", если он имеет перед ней алиментные обязательства. Таким образом, закон защищает права несовершеннолетних детей.

Кроме того, жилищный закон защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на имя одного из супругов. Для таких случаев по новому закону предусмотрено, что члены семьи тоже имеют право на свою долю в квартире.

Наконец, чтобы защитить интересы детей, в Кодексе четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи, "перед которыми у него есть алиментные обязательства".

Серьезные дискуссии шли и по поводу положений в законе, направленных на борьбу со злостными неплательщиками. Мнения разделились полярно: наиболее радикальные предложения сводились к тому, выселять нерадивых жильцов. В итоговом документе закреплены, в сущности, уже действующие нормы: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится исключительно в судебном порядке. Причем с предоставлением другого благоустроенного жилья, если выселение связано с неплатежами (когда плата за квартиру не вносится без уважительных причин более шести месяцев). Для случаев самовольного заселения закон допускает выселение по решению суда и без предоставления другой жилплощади.  

Оксана ЕМЕЛИНА, Сызрань. Газета "Новая Сызрань", № 7 (72), 3 марта 2005 года.