"Антисоциальный" и "антинародный", по определению оппозиционеров, новый Жилищный Кодекс с 1 марта вступил в силу. Мало того, что документ перечеркивает основные завоевания развитого социализма и раннего капитализма одновременно, он еще и закрепляет социальное расслоение граждан Российской Федерации на квадратных метрах. Признается позорное для любого государства явление - наличие малоимущих; в то же время их лишают возможности "переселиться" из данной категории.

Бедность - не порок?

Посыл, который был дан разработчикам (ЖК лишь часть пакета из 29 законопроектов под общим названием "О формировании рынка доступного жилья"), в самом Жилищном кодексе отражен слабо. Скорее, наоборот.

В первую очередь законодатель разобрался и с жилищными очередями. Именно на них жаловались люди. Теперь жалоб не будет. Поскольку не будет очередей. Вообще, новый ЖК - крайне циничный документ.

Такое понятие, как бесплатное жилье, сохранится для одной категории граждан - малоимущих. Внеочередное право будут иметь только дети-сироты, проживающие в аварийных домах и больные социальными болезнями вроде ВИЧ, открытой формы туберкулеза, психических. Список правительство еще не утвердило. Причем малоимущими признаются лишь те граждане, которые ни разу не пользовались правом на бесплатную приватизацию. То есть старушка, приватизировавшая комнатушку в коммуналке, малоимущей уже не считается и новую квартиру получить не сможет. Беда еще и в том, что федеральный законодатель оставил право на определение, кто же такой "малоимущий", за местными властями, а те, исходя из бюджетной скудости, могут настолько сузить рамки, что фактически в категорию малоимущих попадут только бомжи.

По оценкам статистиков, в параметры заветной категории впишется треть от всех нуждающихся в Саратовской области. Но доказать свою бедность окажется очень непросто.

При постановке в очередь будет учитываться не только ежемесячный доход семьи. Кстати, решать, каким он должен быть, чтобы государство признало в тебе малоимущего, должны муниципалитеты. В проекте новой редакции областного закона о предоставлении жилья, который сейчас активно готовят в облдуме, фигурирует цифра - полторы минималки на человека, но она не конечна. Хотя все, кто в ладах с арифметикой, без труда посчитает, что, имея ежемесячный доход 3300 руб., отложить на покупку новой квартиры или выплатить проценты по кредиту - нереально. Есть расчеты, с учетом стоимости жилья в Саратове, что потенциальным покупателем на рынке может являться гражданин с ежемесячным доходом от 230 долларов. Но наши законодатели, знающие реальные доходы населения, на столь высокую планку не согласятся - тогда им придется готовить квартиры более чем для 80% жителей области.

Если раньше гражданину достаточно было просто заявить, что он нуждается в улучшении жилищных условий, при этом никто не проверял, есть ли у него или его родственников другие жилые помещения, то сейчас все это анализируется. В течение пяти лет будут отслеживаться любые сделки с жильем, которые совершил гражданин либо его ближайшие родственники. И, если они в таких сделках замечены будут, человека заморозят в правах на пять лет. То есть пять лет он не сможет претендовать на постановку на учет.

Кроме того, у потенциальных очередников пересчитают все подлежащее госрегистрации и налогообложению имущество: дачи, гаражи, машины. Поначалу шел разговор, чтобы учитывать даже бытовую технику, ковры и мебель, но от этого позорнейшего безобразия отказались. На какую сумму должно тянуть имущество, чтобы семья перестала считаться бедной, в ЖК не определено. Сказано, что и это решат регионы. Есть опасение, что ржавый "Запорожец" и шесть соток запросто могут сделать вас в глазах комиссии богачом и в жилплощади вам будет отказано. Еще местные власти должны определить норму постановки на учет, то есть количество квадратных метров, наличие которых у человека позволит ему претендовать на улучшение жилищных условий (в первом чтении норма была - 15 кв. м общей площади на человека, но из конечного текста ЖК ее вычеркнули). На депутатских слушаниях в облдуме уже звучали "симпатичные" предложения: сделать норму в 10 кв. м или даже 8 кв. м. Собственно, что мелочиться, можно установить и кладбищенскую норму - 2 кв. м и направить очередь в елшанском направлении. Такой простор для принятия решений на местном уровне несет весьма серьезную угрозу для жителей небогатых регионов. Наши областные депутаты прикинули, что к чему, прослезились. Местные власти тоже можно понять: все малоимущие автоматически попадают в разряд тех, кто будет иметь право на субсидии на оплату ЖКУ. Поскольку субсидии ранее рассчитывались исходя из социальной нормы жилья, а теперь будут опираться на нормы предоставления, чиновники понимают - чем больше метров они дадут человеку, тем больше денег потом в течение всей жизни будут тратить на оплату его коммунальных и жилищных услуг. Утешает одно: есть в стремлении сэкономить на метрах и обратная сторона медали. Строители в один голос утверждают: будете сильно мельчить с комнатами, из-за дополнительных расходов на стройматериалы возрастет себестоимость жилья. Эти доводы депутаты посчитали серьезными. К тому же проектов с такими крошечными комнатками, как предлагали представители муниципалитетов, давно нет.

Кстати о 15 метрах, которые, к сожалению, исчезли из конечного текста ЖК. Хоть это и меньше социальной нормы (18 кв. м), которая действовала до 1 марта, но психологи говорят, что 15 кв. метров личной жилплощади - предел, ниже которого человек уже испытывает психологический дискомфорт и перегрузки.

Даже если малоимущего поставили в очередь, до счастливого момента получения законно причитающихся метров в этой очереди надо суметь продержаться. Потому что малейшее улучшение материального положения: карьерный рост, наследство, выгодный брак автоматически из очереди вычеркивает. В законе "О введении ЖК в действие" сказано: "Если у человека отпали основания для улучшения жилусловий до и после введения нового кодекса, то его могут снять с очереди". Таким образом, власти должны быть уверены, что семья, претендующая на жилье по социальному найму, ни при каких условиях и сколь угодно долгой перспективе не сможет приобрети жилье.

Человек, прошедший все унизительные процедуры и получивший в найм квартиру, либо семья, не рискнувшая приватизировать имеющееся у нее жилье, попадают в совершенно кабальные условия. Во-первых, они лишаются права на приватизацию. Передать это жилье по наследству можно будет лишь после выкупа его у муниципалитета по тарифам, которые назначит государство.

Во-вторых, "наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем при несоблюдении условий о норме площади жилого помещения" - гласит статья 74. Проще говоря, домовладелец, а в муниципальном фонде - чиновник, вправе запретить жителям неприватизированных квартир вселять к себе родителей, супругов и даже детей. Более того, дальше в этой статье говорится, что "при отказе освободить жилое помещение" ваших родственников, не говоря уже о других вселенных вами гражданах, можно выселить без предоставления другого жилого помещения.

Из всех нуждающихся в Саратовской области в улучшении жилищных условий граждан (61%) примерно 20% семей могут рассчитывать на получение жилья по различным, действующим в области целевым программам, таким, как "молодые семьи" и "работники бюджетной сферы". Все остальные нуждающиеся должны будут приобретать себе жилье, используя рыночные механизмы. Учитывая, что рыночные механизмы пока не работают, реально купить сегодня квартиры могут всего 8-10%. В подвешенном состоянии остается самая многочисленная категория - около 40% населения, которая в данные экономические условия никак не вписывается и о новоселье может только мечтать.

Единственное, за кого можно порадоваться, так это за жителей коммуналок: за ними оставили преимущественное право покупки комнаты соседа, которое до сих пор хотели отнять.

Депутат Саратовской областной думы Леонид Писной:

- С 1 января мы, то есть региональные и муниципальные власти, не имеем никакого отношения к тем гражданам, о которых должно было по закону заботиться государство в лице федеральных властей. Это военнослужащие, налоговики, судьи и прочие федералы. 122 закон обязывает заботиться о них те структуры, в коих они служат.

Это довольно значимые изменения, потому что пока практика складывалась так, что все вновь назначенные на государственные должности начальники получали квартиры за счет муниципалитета. Сняли это бремя - спасибо.

Те наиболее болезненные категории граждан (ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, участники боевых действий (Чечня, Афган), блокадники, инвалиды, то есть все, кто находился в очереди на улучшение жилищных условий, теперь будут обеспечиваться жильем нами, но с компенсацией затрат из центра. Мы верим, что так и будет, у нас положительный опыт работы с центром. Уже сейчас от нас ждут списков по данным категориям, чтобы буквально сразу после принятия областных законов начать реализовывать права этих граждан на улучшение жилищных условий. Что в преддверии 60-летия победы является весьма актуальным.

Права плюс ответственность

Тем, у кого крыша над головой есть, все равно стоит задуматься над своим поведением. Потому что на маневры с квартирами (приватизировать или не приватизировать) нам осталось всего два года. Собственно вопрос "приватизировать или не приватизировать" теперь приобретает именно гамлетовский пафос. С одной стороны, кодекс писали, во главу угла поставив Собственника, по крайней мере, его права в законе защищены гораздо лучше, чем всех остальных.

Собственник может делать с квартирой все, что захочет: продать, поменять, подарить, передать по наследству и даже завещать приюту для бездомных животных. Более того, например, при разрыве семейных отношений собственник запросто может попросить вторую половину с вещами на выход.

В первом варианте вообще предполагалось, что бывшие члены семьи подлежат немедленному выселению. Максимум, на что они могли рассчитывать, это обратиться в суд, который на год отсрочил бы выселение, и то в случае, если материальное положение и физическое состояние "выселяемого" было таким, что он не мог справиться с проблемой "остаться без крыши над головой" самостоятельно. Поправка, которую с большим трудом закрепили в конечном варианте, позволяет, во-первых, установить по суду любой срок, в том числе и пожизненный, во-вторых, бывших членов семьи, как правило, пожилых или иждивенцев, перед которыми у собственника есть обязательства по уплате алиментов, суд может обязать собственника обеспечить иным жилым помещением. К сожалению, каждый собственник может пользоваться данными статьями ЖК в меру, так сказать, своей испорченности. Потому что осталась лазейка, которая позволит, продав жилье, избавиться разом от всех "бывших".

Но, с другой стороны, кодекс налагает на собственника такие обязательства и ответственность, что не каждый сдюжит. Например, у владельцев приватизированных квартир в отличие от нанимателей появится новая статья расходов: им придется самим оплачивать капитальный ремонт и содержание дома и придомовой территории. Еще более пугающие перспективы: если дом, в котором все квартиры будут приватизированными, придет в негодность, собственники за свой счет обязаны будут его снести. При этом искать другое жилье им придется тоже самостоятельно. Еще один неприятный нюанс: отменяется норма, по которой собственники приватизированной квартиры и те, кто живет в государственном или муниципальном фонде, должны платить за жилищно-коммунальные услуги по одним и тем же расценкам. Это означает, что тарифы для собственников квартир могут вести себя совершенно непредсказуемо.

Отдельный разговор - налоги на имущество. Сейчас налог на квартиру платится исходя из балансовой оценки БТИ. ЖК предполагает, что налог на недвижимость будет взиматься исходя из рыночной стоимости жилья. Самих документов, как будет рассчитываться налог, правительство еще не разработало. И работа здесь предстоит глобальная. Придется учесть множество факторов: местоположение, район, этаж, состояние и т.д. Небольшой опыт у властей есть, когда вводили плату за наем, она была дифференцированной по девяти зонам. Получилась достаточно сложная таблица - 84 сочетания. Хотя она всех нюансов не охватывала, разброс был от девяти сотых копейки до тридцати девяти копеек с квадратного метра. Пока по предварительным прикидкам ставка налога может варьироваться от 0,1% стоимости имущества до 1%. Таким образом, налог на типовую трешку в городе Саратове может составить от 8 до 14 тыс. в год в зависимости от района. Понятно, что осилить такой налог пенсионеры-собственники не смогут. Как и многие другие семьи с небольшими доходами, которым квартиры достались от старших поколений. Наверное, поэтому горожане выстроились в очередь на деприватизацию. Хотя не меньшее оживление наблюдается и в стане сторонников приватизации. В Балакове граждане в ажиотаже даже взяли штурмом регистрационную палату и устроили в ней погром.

Александр Журбин - председатель общественной организации "Щит потребителя" советует не суетится и дождаться хотя бы конкретных цифр: какой будет налог и во сколько обойдется наем, чтобы сделать правильные выводы. Возможно, при налогообложении будет учитываться социальный статус людей, как он учитывается при налогообложении земельных участков для пенсионеров. Конечно, есть опасность, что с принятием ставок власти будут возиться все два года, отпущенные нам на раздумья, но в таком случае срок приватизации могут и продлить.

Ответственность минус права

Больше всех от нового ЖК пострадают наниматели.

Например, очень серьезные изменения ждут граждан при переселении из аварийного жилья. Раньше все наниматели в лагутенковских домах очень радовались, когда их сносили, потому что, если они жили в тесной однокомнатной квартирке впятером, при переселении давали квартиру по социальным нормам, и на такую семью можно было получить трешку. Новый ЖК суров: что имели, то и получите. Что касается собственника, при переселении его позиции более сильны. По старому Жилищному кодексу собственнику выплачивалась равноценная стоимость либо предоставлялось равноценное жилое помещение, сейчас основной формой становится денежная компенсация, которая состоит из выкупной цены, то есть рыночной стоимости квартиры, плюс все убытки, которые собственник несет в связи с переселением. О том, чтобы при переселении компенсировать собственнику жилое помещение, равное по числу комнат, в новом ЖК и речи не идет. В принципе наниматель с согласия наймодателя может проделывать некоторые манипуляции с недвижимостью. Например, сдавать квартиру в наем, заниматься перепланировкой своего жилья, возможен и обмен. Только обменять квартиру наниматель сможет лишь в социальном фонде с таким же, как он сам, нанимателем.

Теперь, о наболевшем, о коммунальных платежах. Поскольку меняется социальный норматив жилплощади (на одного человека он составит 15 кв. метров (ст. 61)), сразу резко вырастают "излишки" жилплощади. Сейчас на одинокого человека социальный норматив составляет 33 кв. метра, на семью из двух человек - 42 кв. м, на семью из трех и более человек - по 18 кв. м на каждого. Таким образом, "излишки" вырастут у всех, а особенно у одиноких людей. Ну и плата за излишки, конечно. А также число выселенных людей, которые будут не в состоянии эти излишки оплачивать.

По прогнозам Федерального агентства по строительству и ЖКХ, тарифы на оплату услуг ЖКХ в 2005 году в монопольном секторе вырастут на 22,3%. В связи с переходом на частное управление жильем, стоимость услуг ЖКХ может увеличиться и на 50%.

С неплательщиками-нанимателями ЖК строг: полгода не платил, пожалуйте, вон из квартиры. Собственникам повезло больше. Его за долги не выселят, при условии, что квартира, за которую он должен, единственная. Плохо то, что теперь жильцы неприватизированных квартир не смогут даже провести перерасчет за неоказанные коммунальщиками услуги. Скажем, за отсутствие тепла зимой и горячей воды летом. Они вправе лишь "потребовать уменьшения платы" (ст. 70). Но как будет воспринято такое требование на деле, мы все прекрасно знаем.

Так называемое социальное жилье: общежития, квартиры для беженцев, служебные квартиры тоже нельзя будет приватизировать.

Не очень гуманно ЖК относится и к самому святому в старом кодексе - детям. Разработчики исходили из мысли, что все родители - нормальные люди и зла своему ребенку не желают, поэтому теперь сделки с недвижимостью семьи, имеющие детей, могут совершать без спроса у органов опеки, которые ранее весьма их усложняли. Последние обязаны контролировать лишь тех, кто был лишен родительских прав.

Конечно, и раньше при желании все препоны обходили и получали липовые справки, но ребенок или его представители могли хотя бы оспорить сделку в суде. Теперь несовершеннолетний, потерявший в результате махинаций жилье, теряет его безвозвратно. Хотя, как поясняет ЖК, достигнув совершеннолетия, ребенок может встать в очередь как "малоимущий гражданин" - но шансы у него, как мы помним, один к миллиону.

Не стоит сильно надеяться, что новый Жилищный кодекс и пакет законов "О доступном жилье" сделает квартиры дешевле. Хотя, как говорят аналитики, расширится круг схем, по которым можно будет купить жилье. Прогнозируется, что снизятся финансовые риски в долевом строительстве, а кредиты будут предоставляться банками на более демократических условиях (так, ожидается, что ипотечный процент должен уменьшиться с 10-15 до 5-10, а банки начнут оплачивать не 70 процентов стоимости приобретаемого жилья, а все 90). Хотя, как заверяют аналитики, развитие ипотеки зависит в первую очередь от уровня доходов населения.

Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда "Институт экономики города".

- Наши законодательные предложения, обеспечивающие реализацию национальной программы "Доступное жилье", условно можно разделить на пять блоков. Первый блок представлен Жилищным кодексом. Он гарантирует обязательства государства обеспечить социальным жильем граждан с низкими доходами. Всем остальным государство через развитие законодательной базы обеспечивает доступ на рынок жилья. Второй блок законодательных инициатив связан с расширением платежеспособного спроса населения на жилье. Конечно, главное здесь - это рост доходов населения и снижение инфляции. Однако мы можем снизить ту часть стоимости ипотечного кредита, которая связана не с общей стоимостью денег на рынке, а с рисками по этому конкретному виду кредитования. Нужен закон, позволяющий привлекать деньги инвесторов на более длительный срок для предоставления долгосрочных кредитов. Можно еще снижать стоимость кредитов за счет административных ресурсов. Например, кроме цены кредита заемщикам необходимо было платить еще 1,5% за нотариальное удостоверение договора ипотеки. Ведь существует система государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе договоров ипотеки, и дублировать эту функцию, да еще за такую высокую стоимость нет никакой необходимости. Этот недостаток законодательство устраняет. При нормальном рынке земли предприятия должны быть вытеснены за городскую черту, а эта территория будет занята жилищным строительством. Поэтому следующий, третий, блок законодательных изменений направлен на реформирование строительного сектора. Приняты базовые документы, которые позволят демонополизировать этот сектор, снять административные барьеры, раскрыть рынок для конкурентной борьбы между различными застройщиками, снизить стоимость строительства. Это, в первую очередь, затронет правила градостроительного регулирования, изменения в бюджетной сфере и др. Все это законы, направленные на то, чтобы, с одной стороны, сделать более прозрачным, понятным и менее сложным получение прав на землю и получение разрешений на ведение строительства, т.е. снижение административных барьеров, с другой - сделать возможным получение участков под строительство с уже готовой инфраструктурой, что значительно удешевит строительство. Необходимо также повысить заинтересованность участников строительства. К сожалению, сегодня застройщики не заинтересованы в прозрачных схемах и развитии конкурентной борьбы по разным причинам, многие из которых снимаются новым законодательством (например, все средства, получаемые от продажи и предоставления в аренду земли под строительство жилья, будут оставаться в местных бюджетах).

Следующий, четвертый блок - блок, связанный с развитием инфраструктуры рынка жилья. Это - укрепление прав добросовестных приобретателей жилья, совершенствование системы регистрации прав на недвижимость. Последний, пятый блок законодательных инициатив направлен на совершенствование налоговой системы. Налоговые предложения уже приняты и вступили в силу с 1 января 2005 г.

Некоторые нормы начнут работать сразу, другим понадобится время. Но уже сейчас можно сказать, что новое жилищное законодательство - это существенный прорыв в создании возможностей для развития рынка жилья.

Наш прогноз: к 2010 году процент людей, которые смогут приобретать жилье с помощью кредитов, увеличится с 12 до 30%.

(Из выступления на семинаре Клуба региональной журналистики "Из первых уст", г. Москва)

В новом ЖК настолько много острых углов и подводных камней, что пока их все не видят даже самые опытные юристы. Что хорошо заметно, это стремление государства в лице федерального центра спихнуть с себя еще и квартирный вопрос, переложив его тяжесть на регионы, и без того обескровленные несправедливой бюджетной политикой центра.

Государство признается: "Люди, квартир на всех не будет. Ваши власти помогут самым обездоленным, остальные должны заработать на "крышу дома своего" самостоятельно". Возможно, такая честная позиция достойна уважения, она гасит иждивенческие настроения и дает гражданам дополнительный стимул трудиться, если бы все это происходило в других экономических условиях. Но когда 65% населения живет за и у черты бедности, когда существующий жилой фонд изношен на 80%, когда рыночные механизмы, такие как ипотека, не работают, такая позиция власти по отношению к своим гражданам выглядит, как бы это помягче сказать, аморально. Возникает вопрос, кому такой ЖК выгоден? Безусловно, он выгоден государству в лице федерального центра, который одним махом избавился от достаточно тяжелого бремени и получил класс собственников, которых теперь сможет доить. Не в накладе окажутся и муниципалитеты, приобретя монополию на социальное жилье. Сильнее всего ЖК бьет по самым обездоленным и по зарождающему среднему классу, которому теперь придется платить серьезные налоги за недвижимость. В общем, как поется в популярной песенке: все, что тебя касается, все, что меня касается, все только начинается.  

Ольга ПРОТАСОВА. Саратов Журнал "Общественное мнение", № 3, март 2005 г.