В июне Государственная дума должна рассмотреть в первом чтении пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Работа над этими документами началась осенью прошлого года. В ней принимали участие и депутаты Госдумы, и мэры российских городов, и специалисты Госстроя России, и представители общественных организаций и независимых исследовательских институтов. Среди них была и Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Недавно при поддержке клуба региональных журналистов «Из первых уст» в Саратове прошла ее пресс-конференция.

Как рассказала Надежда Борисовна, в пакет входит 27 законопроектов, которые предусматривают очень широкие изменения во всех сферах, касающихся рынка жилья. Эксперты проанализировали существующую в регионах практику и предложили решить проблему доступного жилья пятью путями. Соответственно и законопроекты можно разбить на пять блоков. Первый, обеспечивающий новую государственную жилищную политику – это Жилищный кодекс, один из наиболее важных и ожидаемых документов. Существующий сегодня безмерно устарел и не соответствует никаким современным реалиям. Если говорить кратко, то новая жилищная политика будет состоять в том, что малоимущим гражданам будет предоставляться жилье в социальный найм, остальные же будут иметь возможность или купить жилье в кредит, или снять жилье по коммерческим ценам. При этом четко прописывается, кто именно может считаться малоимущим. Увы, при этом будет отменена бесплатная приватизация. Сроки пока не установлены – специальный закон по этому поводу будет написан, когда Жилищный кодекс будет принять в первом чтении. И вот тогда всем, кто еще не приватизировал квартиру, придется срочно определяться. После отмены бесплатной приватизации муниципальные образования наконец смогут формировать фонд социального жилья.

В Жилищном же кодексе урегулированы основы управления многоквартирными домами, вопросы оплаты жилья и коммунальных услуг. К слову сказать, благодаря кодексу должны перестать действовать два закона – «Об основах жилищной политики» и «О товариществах собственниках жилья». Вместо понятий кондоминиума вводится более простое – многоквартирный дом, и новый Жилищный кодекс ясно прописывает права жильцов на оформление под ним земельного участка. Кроме того он позволяет сформировать ТСЖ даже в случае отказа части жильцов от участия в нем.

Другой базовый момент – создание экономических условий, развитие различных форм финансирования, расширение платежеспособности граждан. Для этого предлагается снижать риски финансовым структурам и активно привлекать деньги с финансовых рынков. В частности, предлагается защитить участников долевого строительства. Сейчас они не подпадают под действие закона «О защите прав потребителей», считаются инвесторами, хотя делят с застройщиками только риски, не получая никаких прибылей. Теперь же будут внесены поправки в закон, и дольщики тоже будут потребителями. Чтобы избежать многочисленных владельцев одной и той же квартиры (с чем, увы, часто сталкиваются члены различных ЖСК с недобросовестными председателями) вводится система учета договоров в независимых экспертных структурах, которые будут нести ответственность за достоверность учета. Кроме этого предлагается уйти от формы ЖСК, которые не только строят дом, но и эксплуатируют его впоследствии, что тоже создает различные проблемы. Вместо этого вводится понятие жилищно-накопительного кооператива, в задачу которого входит только аккумулирование средств и строительство новых и новых домов. Впрочем, взаимоотношения в ЖСК будет регулировать специальная глава в Жилищном кодексе.

Большая часть законов в этом блоке посвящена ипотеке. Причем, если с одной стороны условия, на которых будет предоставляться ипотечный кредит, будут смягчаться, то с другой будет ужесточаться ответственность. Например, если сейчас нельзя выселить человека из его единственного жилья, то в будущем будет можно, конечно, если эта квартира находится в залоге. И если сейчас для выселения нужно пройти долгий путь, то для неплательщиков ипотечного кредита процедура выселения будет сильно упрощена. Правда, если сейчас ипотека по силам всего 10 процентам населения, имеющим ежемесячный доход на каждого члена семьи порядка 9 тысяч рублей или 300 долларов, то по прогнозу к 2010 году в ипотеке сможет принять участие уже треть населения. Для этого нужно, например, снизить процентные ставки, которые, прежде всего, отражают высокие риски, на которые идут банки, отдавая деньги в кредит надолго.

Третий блок должен стимулировать рост предложения на рынке жилья. По данным Косаревой в прошлом году были введены 36 миллионов квадратных метров жилья. Это безумно мало для всей страны. И даже если увеличить строительство жилья в два раза, этого все равно будет мало – настолько велики потребности. Нужно снижать административные барьеры, развивать конкуренцию на рынке строительства жилья. Основной ресурс – земля – находится в собственности государства и муниципалитетов. Сейчас до двух лет уходит на то, чтобы по всей форме получить разрешение на начало строительства, приходится собирать около 200 подписей и тратить на это почти пятую часть от стоимости строительства. В результате мы имеем малые темпы строительства и высокие цены. Предлагается каждому муниципальному образованию принять прозрачные правила зонирования территории, а для каждой зоны – градостроительный регламент. Правда, понудить муниципальные образования заниматься этим у государства возможности нет. Есть только желание заинтересовать материально. Кроме этого, предлагается отменить государственную экспертизу предпроектной и проектной документации, но усилить ответственность проектировщика и застройщика за соблюдение технических регламентов. Вводится финансовая ответственность главного архитектора и гласного строителя каждой стройки. А вот приемка зданий муниципалитетом остается

Четвертый блок направлен на упрощение схем оформления жилья в собственность, усиление права собственников, снижение издержек на оформление. Например, предусмотрена отмена требования Гражданского кодекса о согласовании с органами опеки покупки жилья семей с детьми. Такое согласование остается только для родителей, лишенных и ограниченных в родительских правах. Большинство же родителей желают счастья своим детям, и решено признать на государственном уровне их право выбирать, что именно они считают благом для своего ребенка. Забота же государства должна быть сосредоточена на тех детях, которые остались без родителя. И на превентивной работе, заблаговременному выявлению неблагополучных семей.

Пятый блок законопроектов касается налогообложения участников жилищного рынка. Главная идея – упрощение налогообложение, чтобы участники рынка не искали сомнительных схем «оптимизации» налогообложения. Например, предлагается отменить НДС при реализации жилья, чтобы дать равные условия для приобретения готового и недостроенного жилья. Ведь в большинстве случаев этот налог все равно не платится, отсюда и различные схемы с долевым участием. Однако Минфин пока эту идею не поддерживает. Есть предложения и по снижению ставок на материальную выгоду, и по более удобной схеме предоставления налоговых вычетов из подоходного налога, и введение единого налога на недвижимость вместо налога на имущество и на землю, но при этом в недвижимость будут включены и дачи, и гаражи. Правда при этом налог должен поступать в муниципальные образования, чтобы те имели ресурс для развития инфраструктуру в жилищной сфере.

Остается добавить, что если в июне этот блок законопроектов будет рассмотрен в первом чтении (а налоговые документы – сразу в двух чтениях, чтобы на их основе можно было рассчитывать бюджет), то второе и третье чтение пройдут осенью. А в основном в действие он должен войти с 1 января 2005 года.

  

Маргарита СПИРИЧЕВА, г. Саратов. Газета "Богатей", № 21, 10 июня 2004 г.