Каждой семье — отдельную квартиру! К какому году?

Мало кто понял, что первого января этого года страна перешагнула рубеж окончательного и бесповоротного входа в рынок. Президент сделал то, что до него не отважился сделать ни перестройщик Горбачёв, ни демократ Ельцин. Никто из либералов не критикует суть проводимых в стране реформ. Только методы. Но если вспомнить гайдаровскую либерализацию цен да прибавить кириенковский дефолт, то ещё большой вопрос: при ком хуже? Тем более что плоды сегодняшних реформ пожинать будут даже не дети наши, а внуки.

Амбиции и реалии.

В заголовке нет подвоха. Глава Минэкономразвития Герман ГРЕФ ставит амбициозную задачу — довести число ипотечных кредитов до одного миллиона к 2008 году.

Реплика.

В 2004 году в России было предоставлено немногим более 40 тысяч ипотечных кредитов на 140 миллионов населения.

— Это мизер. Мы сформулировали задачу довести объём ежегодного выделения кредитов до одного миллиона, чтобы начиная с 2008 года ежегодно кредит мог получать один миллион человек, — сказал глава Минэкономразвития на совещании в Совете Федерации по стратегии социально-экономического развития России на прошлой неделе. — Задача очень амбициозная, тем не менее, она возможная, — добавил министр.

Совсем недавно я слушал интересного собеседника, президента фонда «Институт экономики города» Надежду Борисовну КОСАРЕВУ. Речь как раз шла о формировании в России рынка доступного жилья. Разговор был настолько острый, что даже в отредактированном варианте вы почувствуете, как неоднозначно журналистская братия этот вопрос воспринимает. Екатеринбург на фоне других крупных российских городов смотрится очень неплохо, но в целом он укладывается в средние статистические показатели по стране, когда речь идёт о рынке жилья как экономической категории.

Наша история наших проблем.

В истории страны, по крайней мере, за предыдущее столетие, было три попытки решить жилищную проблему.

Первый раз — это когда экспроприировали собственников и создали систему коммунального расселения, чем, в общем-то, в каком-то смысле революционными методами, но расселили население в коммунальные квартиры. Вторая попытка была сделана Хрущёвым при массовом строительстве в 60-е годы. Третья попытка была сделана Горбачёвым под лозунгом: «Каждой семье — отдельную квартиру к 2000 году». Но ни одна из этих реформ, проводимых государством, в общем, своей цели не достигла.

При этом есть опыт стран, в которых жилищная проблема успешно решается. Функционируют соответствующие рыночные институты. А для той части населения, которая не в состоянии участвовать в рыночных отношениях, имеется государство со своими субсидиями или иными формами поддержки.

Вот и нам теперь преподнесён пакет законов, подписанных Президентом в конце прошлого года и получивший стратегическое название «Доступное жильё». На сегодняшний день из 27 законов, которые в него входят, принято 25. До наступившего года государство только провозглашало, что есть рынок жилья, а на самом же деле существовал только рынок вторичного жилья. Мало кто за свои кровно заработанные мог приобрести себе элитную квартиру улучшенной планировки в доме с подземным гаражом, собственной котельной, охраной и комплексом услуг — от продовольственного магазина до сауны в подвале. К настоящему рынку жилья это имеет очень слабое отношение. Жильё — товар длительного пользования, дорогостоящий. За счёт текущих доходов его купить практически невозможно. Обязательно предполагается приобретение за счёт будущих доходов. По словам Надежды Косаревой, есть пять причин, почему так мало выдаётся жилищных кредитов.

Во-первых, это низкий платёжеспособный спрос населения. Улучшение макроэкономической ситуации ведёт к повышению реальных доходов населения, но процесс этот долгий. Однако платёжеспособность может быть повышена за счёт кредитных инструментов и институтов или различных накопительных схем. Кредит, по сути дела, даёт возможность приобрести жилье, являться собственником жилья, а расплачиваться за счёт будущих своих доходов. У нас сегодня практически отсутствует кредитная система. По разным оценкам, все виды жилищных кредитов составляют от 1 до 3 процентов сделок на рынке жилья.

Вторая проблема связана с высокими процентными ставками по этим кредитам. При подготовке материала автор обращался к ведущим менеджерам ведущих банков в нашем городе и Свердловской области. Они говорили, что здесь кроме макроэкономических мер, которые снижают стоимость ресурсов на рынке, есть «но», которые связаны с высокими рисками кредитования, и в процентную ставку, естественно, закладывается компенсация кредиторам этих рисков. Риски есть в любой коммерческой деятельности, и исключить их полностью нельзя. Но зачастую в жилищном кредитовании они связаны с законодательством. Если законодательство теперь не позволяет, как это было до 1 января 2005 года, обращать взыскание на единственное жильё, то ипотечное кредитование есть лукавство.

Потому что ипотечное кредитование — это кредитование под залог приобретаемого жилья. Если кредит не возвращается, логично, если можно обратить взыскание на это жильё, продать его, компенсировать банку потери и оставшиеся деньги отдать заёмщику. Нельзя обратить взыскание — нет ипотеки. Объём рисков сегодня огромный. Их необходимо снять, иначе ставка 15 процентов и срок кредитования — 10 лет — сохранятся, что будет делать само понятие ипотеки попросту невыгодным для широких слоёв населения.

И вновь вернёмся к выступлению Германа Грефа. Глава МЭРТ считает, что государство должно участвовать в ипотечном кредитовании, выступая гарантом по макроэкономическим рискам, которые связаны с предоставлением «длинных» кредитов.

«Мы должны снизить риски банковской системы», — сказал министр. Чтобы банки могли предоставлять 15-летние кредиты, они должны иметь соответствующие «длинные 15-летние деньги», пояснил Греф. Сейчас у банков таких денег нет, и из-за этой диспропорции они отказываются от участия в ипотечном кредитовании — так он объяснил нынешнюю ситуацию.

Только цифры.

По расчётам МЭРТ, до 2008 года потребуется 30—40 миллиардов рублей для выкупа государством гарантий по ипотечным кредитам. Ещё порядка 250—280 миллиардов рублей понадобится на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, с тем чтобы как можно больше граждан могли воспользоваться системой жилищного кредитования.

Третья проблема — это сами трансакции на рынке жилья и права на рынке жилья. Обязательны действия по регистрации прав, учёту объектов недвижимости. До недавнего времени нужно было платить 1,5 процента за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки и высокие риски, связанные с правом собственности на этом рынке. Отсюда, когда вы берёте кредит, высока трансакционная цена совершения сделок через профессиональных посредников: риэлтеров, банки.

И, наконец, последняя тема — это высокие риски, связанные с существующими формами финансирования жилья. Сегодня, в условиях отсутствия кредитных инструментов, преобладающей формой является участие граждан в долевом строительстве и пока ещё не преобладающая, но быстро развивающаяся форма — это жилищно-накопительные программы, которые при близком рассмотрении очень сильно напоминают пирамидальные схемы. Такие формы пока доминируют, но они чрезвычайно рискованны для населения. Однако если не входить в соблазн запрета этих форм, необходимо их как-то отрегулировать, для того чтобы риски граждан были ниже.

Вот такой, комплексный набор проблем и обусловил подход к формированию законодательства.

Социсследование помогло.

Пакет законов по жилью образно можно разделить на пять частей. Главное же находится во втором блоке законов. Именно он направлен на решение проблемы расширения платёжеспособного спроса. Это снижение рисков при ипотечном кредитовании, это регулирование долевого участия в жилищном строительстве, регулирование жилищно-накопительных программ, создание новых институтов на рынке жилищного кредитования, таких как кредитное бюро, ипотечное страхование и так далее. То есть большой блок законов, который позволит расширить спрос населения на жильё.

Прогноз.

По прогнозам независимого «Левада-Центра», к 2010 году уже не 12, а где-то 30 процентов населения смогут приобретать жильё с помощью кредитов. При этом уже начиная с 2007 года банковский сектор будет в состоянии полностью удовлетворять платёжеспособный спрос населения на кредиты.

В этом блоке все законы приняты практически такими, какими их предлагали. Удивительная вещь, совершенно неожиданная: банки довольны, уверяют, что теперь они начнут очень быстро развивать этот бизнес.

Всё дело в том, что было проведено специальное, очень крупномасштабное исследование населения, банков, застройщиков, региональных, муниципальных администраций по их отношению к этой проблеме, по существующим ситуациям. В результате опроса населения было выявлено, что у нас 39 процентов населения, как это ни странно, удовлетворены своими жилищными условиями. То есть не удовлетворён только 61 процент, хотя «закон» возрастающих потребностей говорит о том, что должны быть не удовлетворены все. При этом из этих, условно говоря, 60 процентов 30 процентов, то есть половина, готовы приобретать жильё на рыночных условиях. То есть покупать, строить жилье на свои кровные. Психологически готовы. Они уже хотели бы участвовать в рыночных отношениях. Они уже хотели бы иметь жильё в собственности. Потому что процесс приватизации уже показал преимущества собственного жилья. На сегодня в России около 70 процентов населения являются собственниками жилья. Забавно, но точно такой же показатель — 69 процентов — существует в Соединенных Штатах. Доля собственников жилья у нас, как в Америке. Оставшаяся часть населения, где-то 6,2 процента, хотели бы арендовать жильё, обменять, получить его в наследство, то есть какими-то другими способами. 7 процентов — это очередники, они ожидают улучшения жилищных условий за счёт социальных программ. И 19 процентов из общего населения растерянны. Они и не очередники, и вроде бы не хотят идти в рынок, они не понимают возможности улучшения жилищных условий. Но если респондентам задавали вопрос: «Хорошо, а если государство вам окажет частичную поддержку — первый взнос поможет оплатить, процентную ставку просубсидирует, тогда вы хотели бы приобрести или построить жильё на рынке?», тогда эта доля в 28,5 процента увеличивается до 49 процентов. Практически половина населения готова участвовать в рыночных отношениях. Доля тех, которые претендуют на социальное жилье, как раз сужается где-то до 10 процентов, что и соответствует оценке той группы населения, которая всё равно по своему уровню доходов будет нуждаться в государственной поддержке.

Показатель.

Если оценить желание населения участвовать в различных финансовых программах по приобретению жилья, то примерно половина, 52 процента, предпочитает взять ипотечный кредит на приобретение готового жилья.

Вторая половина бьётся на более или менее равномерные группы разных форм участия. Это либо накопительные программы, либо участие в долевом строительстве, либо получение кредита на строительство индивидуального дома. Но, как ни странно, половина населения хочет иметь возможность получить долгосрочный ипотечный кредит и приобрести готовое жильё с помощью этого кредита. Так что банкам есть где развернуться.

Не снижая планки.

Однако пока банки дают кредиты только самым-самым надёжным клиентам. Их понять можно: ведь банки предоставляют кредиты за счёт нас же, хранящих в них вклады. Снижать банковские стандарты в оценке платёжеспособности заёмщиков было бы неправильным. Просто надо создавать условия, чтобы у людей были «белые» зарплаты, опираясь на которые, мы могли бы оказаться у банка в «надёжных заёмщиках». Иначе все банкиры в голос заявляют и будут заявлять, что у них нет долгосрочных ресурсов. Зачем им неоправданный риск, даже в том случае, если их к нему принуждают? Можно только в полемическом задоре сказать, что на рынок ипотечного кредитования ринутся все банки. Для маленьких региональных банков картина мало изменится — они будут давать ипотечные кредиты только «своим, надёжным» людям. Когда мы говорим о рынке ипотечных кредитов, то имеем в виду, конечно, крупные банки.

Конечно, чтобы развивать этот бизнес, нужно обучать сотрудников, нужно создавать офисы, нужно нарабатывать методики. Это займёт год-два. И ещё раз подчеркнём, что здесь очень многое будет зависеть от позиции региональных властей.

Теперь у общества появилась законодательная возможность вести дело цивилизованно. Строить, продавать, покупать, менять. Сможем ли мы ею воспользоваться? Сможем ли мы отдать сегодня рубль, чтобы завтра получить не два, а пять рублей? Насколько далеко и широко умеют смотреть наши бизнесмены и чиновники? Что ответить? Кто сильно сомневается, пусть прочтёт всё сначала, с первой строчки.

  

Николай КОРОЛЁВ, г. Екатеринбург. Газета «Вечерний Екатеринбург», № 20 (13507), 05 февраля 2005 г.