На очередном семинаре Клуба региональной журналистики «Из первых уст» (фонд «Открытая Россия»), который проходил в Москве, корреспондент «ФЭС» Наталья Сирота побеседовала о формировании рынка доступного жилья с Президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.

- Надежда Борисовна, что на сегодняшний день для российского гражданина со средним достатком означает это понятие «доступное жилье»?

- Программа формирования рынка доступного жилья, включающая в себя 27 законопроектов, часть которых была принята летом 2004 года, а оставшиеся находятся на разных стадиях рассмотрения Госдумой, сразу же вызвала широкий резонанс в обществе. Однако сам термин «доступное жилье» получил множество различных толкований.

Необходимость принятия этой программы обусловлена тем, что даже достаточно обеспеченные люди не в состоянии приобрести жилье за счет текущих доходов. И из-за отсутствия соответствующих кредитных инструментов, жилье становится недоступным. Таким образом, в понятие «доступное жилье» законодатели вложили параметры стандартных рыночно-кредитных и накопительных инструментов, которые дают возможность приобретать жилье на рынке именно с их помощью.

Проанализировав российский рынок жилья, эксперты выделили пять основных проблем, на решение которых и направлены меры, предусмотренные программой. Во-первых, низкий платежеспособный спрос населения, именно то, что не позволяет приобретать жилье за счет текущих доходов. Это направление может развиваться за счет ипотечного кредитования.

Вторая проблема – высокие процентные ставки по кредитам. Конечно, их базовую часть определяет стоимость денег на рынке, которая в свою очередь определяется уровнем инфляции. Поэтому здесь многое зависит от макроэкономических мер по снижению инфляции, по увеличению сроков кредитования и т.д. Однако при существующей сегодня 15-18-процентной рублевой ставке по кредитам добиться снижения на 4-5 % можно путем развития соответствующей законодательной базы. Эти 4-5 процентных пункта отражают риски, связанные с этим видом кредитования. Если законодательство сможет снизить эти риски, тогда, при наличии банковской конкурентной среды, банки смогут снизить эту процентную ставку даже при существующем уровне инфляции.

- А какие еще проблемы мешают развитию рынка доступного жилья?

- Одна из них связана с объемами строительства и предложения жилья. Если увеличение спроса населения через развитие кредитных институтов не будет обеспечено адекватным ростом предложения жилья, все усилия сведутся к повышению цены на рынке. В настоящий момент объемы жилищного строительства составляют 35 млн. кв. м в год, а это в 2 раза меньше, чем в последние годы советского периода.

Пока российское строительство никак не реагирует на увеличение спроса: цена и спрос на жилье растут, а объемы строительства нет. Это является прямой характеристикой того, что рынок жилья монополизирован. До сих пор основной ресурс жилищного строительства – земля – находится в государственной собственности, и распределяется через бюрократические инструменты, без прозрачных конкурсных процедур, выявляющих ее цену. Земля в основном выделяется по бартерным взаимоотношениям с муниципалитетами. Но у муниципалитетов не хватает денег, чтобы обеспечить потенциальные строительные площади коммунальной инфраструктурой, а риск инвестирования в этот сектор очень высок. В результате, проблема недостаточных объемов жилищного строительства становится ключевой.

Существенно мешают и высокие издержки на самом рынке: стоимость, время, затраты на систему учета, регистрация прав на недвижимость. Один из уже принятых законопроектов предусматривает отмену обязательного права нотариального удостоверения любой ипотечной сделки. Ранее стоимость такой нотариальной процедуры составляла 1,5 % от стоимости объекта недвижимости. Сейчас она снижена до 200 руб.

Ну, и наконец, недостаточная защита участников этого рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей недвижимости, граждан, вкладывающих свои средства в долевое участие в строительстве и в другие схемы.

- Каковы же текущие потребности россиян в жилье?

- Если не учитывать реальную платежеспособность, потребность населения в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Опрос показал, что достаточно большая доля населения – 39 % - удовлетворены своими жилищными условиями. Оставшиеся 61 % недовольных делятся на четыре группы.

28,5 % - готовы улучшать жилищные условия на рынке путем покупки или строительства. Они готовы идти на рынок, брать кредиты, зарабатывать и т.д.

6 % - ориентированы на аренду или обмен.

7 % - очередники, ожидающие расселения или получения жилья в порядке очереди.

19 % - «растерянная» группа, не знающая, как улучшить жилищные условия. Интересно, что в случае предложения частичной государственной помощи, недовольные своими жилищными условиями распределяются совершенно иным образом. Доля населения, готовая принимать участие в рыночных отношениях, увеличивается с 28,5 % практически до 50 %. Группа малоимущих граждан, которой нужна социальная поддержка, становится равной 10 % населения.

Таким образом, 40 % населения более-менее довольны жилищными условиями, 50 % готовы участвовать в рынке (из них чуть меньше половины нуждаются в частичной помощи государства), 10 % нуждаются в предоставлении социального жилья. На основе этого распределения и выстроена государственная жилищная политика.

Стоит добавить и то, что 52 % респондентов отдали предпочтение ипотечному кредитованию. Остальные предполагают участвовать в накопительных схемах, в долевом строительстве жилья, взять кредит на индивидуальное жилищное строительство. 11, 2 % хотят приобрести или построить жилье только за счет собственных средств.

- Что, на Ваш взгляд, может создать те самые условия на рынке жилья, когда спрос будет соответствовать предложениям?

- Для того, чтобы создать адекватные условия для увеличения спроса и предложения на рынке жилья, был сформирован пакет законов.

И первая его часть, это всего лишь один документ – Жилищный кодекс. Он формулирует новую государственную жилищную политику: бесплатное жилье – только малоимущим, только тем 10 % населения, которые не в состоянии участвовать в рыночных отношениях. Таким образом, государство не берет на себя невыполнимых обязательств, и есть надежда, что срок ожидания в очереди в обозримой перспективе с 15-20 лет снизится до 5-7 лет. Кроме того, установлен предел бесплатной приватизации жилья – 1 января 2007 года. Вполне понятно, почему. Жилищный кодекс вступает в силу с 1 марта 2005 года. С этого момента в очередь на жилье будут ставить только малоимущих. При этом государство сохраняет свои старые обязательства – старая очередь никуда не денется. Жилье очередникам будет представляться по социальному найму. Для того, чтобы иметь возможность предоставлять социальное жилье, необходимо иметь муниципальный фонд. Если он будет находиться в процессе приватизации, то муниципалитету придется постоянно вкладывать деньги в строительство нового жилья, которое все время будет уходить из этого фонда.

Следующий блок законов связан с развитием и поддержкой ипотечного кредитования. Интересно, что гражданско-процессуальный кодекс фактически запрещает ипотеку – запрещено обращать взыскание на единственное жилье. Но ведь 90 % населения заинтересованы в ипотечном кредитовании как в средстве покупки именно первой и единственной квартиры. Существуют и другие нормы, требующие пересмотра – требование получать разрешение органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети, разрешение всех членов семьи на продажу жилья, собственником которого вы являетесь и т.д. Новые законы призваны решить именно эти юридические проблемы. Кроме того, появятся нормы, направленные на развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Проблема в том, что в настоящий момент в стране нет «длинных денег» для запуска ипотеки в крупных масштабах, поскольку нет инструмента для их появления: ипотечные ценные бумаги появляются лишь в порядке эксперимента и все еще не являются серьезным механизмом для привлечения денег с финансового рынка. Получит развитие институт кредитных бюро, что позволит существенно экономить время и деньги на оформление кредитов. Также предусмотрены меры по развитию ипотечного страхования. В настоящий момент максимальная величина кредита составляет 70 % от стоимости залога, в редких случаях – 80 %. Однако у заемщика может не быть тех 30 %, которые он должен внести самостоятельно. Страхование обязательств по договору позволит устранить это препятствие, банки смогут снизить размер первого взноса.

- В этот пакет законов, о котором Вы говорите, входят ли налоговые изменения?

- Да, предусмотрены налоговые поправки, не столько льготные, сколько стимулирующие более эффективные формы на этом рынке. Так, отмена НДС на реализацию жилья и земельных участков по сути ничего не изменила. Прежде способом ухода от уплаты этого налога являлось заключение договоров долевого участия, крайне рискованных для граждан. Теперь застройщики не заинтересованы в этом.

По-настоящему льготными стали поправки по подоходному налогу. Расширен круг операций по имущественному вычету, когда привлекаются кредиты не только банков, но и займы других юридических лиц. Если ставка по кредиту была ниже ставки рефинансирования ЦБ, специальный подоходный налог на материальную выгоду составлял 35 %. Теперь он снижен до 13 %. Из всего «налогового» блока пока не принят только местный налог на недвижимость. Этот налог призван стимулировать муниципалитеты развивать жилищное строительство, тем самым, развивая доходную базу своего бюджета.

- Как Вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка доступного жилья?

- К сожалению, практика показывает, что его становление, задуманное как комплексное, происходит крайне неравномерно. Принятие законопроектов, стимулирующих спрос, не встречает никаких препятствий. В то же время меры, увеличивающие предложение на рынке, законодательно утверждаются лишь наполовину, поскольку связаны с ликвидацией монополизма на рынке жилищного строительства и снижением административных барьеров. Согласно прогнозам специалистов, банковский сектор очень быстро среагирует на все нововведения и с 2007 года сможет полностью удовлетворять платежный спрос на ипотечный кредит. Хуже обстоят дела со строительством – эта система гораздо более инерционна. Реализация мер по увеличению предложения на рынке жилья встречает сопротивление административной системы.

Однако к 2010 году жилищное строительство, предположительно, увеличится в два раза – с 35 до 72 млн. кв. м. В результате, при благоприятном стечении обстоятельств, цена на жилье до 2007 года будет расти, но медленнее, чем при существующей тенденции. А уже начиная с 2006-2007 года может произойти стабилизация реальной цены на жилье. Она будет изменяться только в соответствии с инфляцией.

ВИЗИТКА

Надежда Борисовна Косарева - Президент Фонда "Институт экономики города" со дня его основания в 1995 году. Окончила Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, кандидат экономических наук. Работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления.

Является одним из разработчиков проектов Федеральных законов "Об основах федеральной жилищной политики", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О товариществах собственников жилья", Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральной целевой программы "Жилище", Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" и других нормативных правовых документов.

Надежда Косарева - член Правительственной комиссии по жилищной политике, член Коллегии Госстроя России, а также член Экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы Российской Федерации.

  

Наталья СИРОТА, г. Воронеж. Журнал «Финансы. Экономика. Стратегия», № 2, 15 февраля 2005 г.