Рост цен на жилье будет продолжаться

Ряд законов относительного жилищного строительства, вступившие в силу 1 марта, вызвали неоднозначную реакцию экспертов. С одной стороны, пакет законов, принятых Госдумой России 30 декабря прошлого года, призван начать формирование рынка доступного жилья, с другой - существенно усложняет жизнь строителям – тем, кто это жилье строит. Каких же изменений ждать потенциальным покупателям недвижимости?

Денег – мало, рисков - много

Рынок жилья в нашей стране существует лишь в узком смысле слова. По данным московского фонда «Институт экономики города», лишь 12,5 процентов россиян обладают доходами, которые позволяют приобрести жилье, либо могут взять для этого кредит. Причины проблем на этом рынке очевидны: низкий платежеспособный спрос населения; высокие процентные ставки по кредитам; предложение жилья, неадекватное даже существующему недостаточному платежеспособному спросу; большое количество действий, необходимых для оформления документов; высокие риски, связанные с существующими формами финансирования жилья.

Суров закон, но закон

Принятые законы должны в итоге урегулировать непростую ситуацию на рынке. Новый Градостроительный кодекс обязывает чиновников установить прозрачные градостроительные регламенты, ряд законов снижает риски при ипотечном кредитовании, за счет чего появится возможность снижать процентные ставки по кредитам (сегодня кредитные учреждения закладывают все свои риски в размер процентных ставок). Отменено также обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Кроме того, с 1 октября 2005 года вступает в силу требование распределения земельных участков только через открытые аукционы.

25 законов, принятых Госдумой (всего их должно быть принято 27), - на самом деле не такая страшная вещь, как ее пытаются представить строители, уверяющие, что отрасль придет чуть ли не в упадок. Да, строителям станет сложнее, но трудно поспорить с тем, что пока им жилось довольно-таки неплохо: строительные организации плодились и размножались (это значит, что бизнес весьма рентабелен), а цены на квартиры росли невероятными темпами.

Принятые Госдумой законы, возможно, заставят уйти с рынка мелкие строительные организации, которые могли бы строить жилье, если бы условия сохранялись прежними. (Сегодня лицензию на строительство в области имеют 1040 фирм, из них лишь 19 являются членами областного Союза строителей и не более десятка занимают более или менее значимое положение). «В таких условиях строительный рынок Томска станет практически монопольным», - считает руководитель управления федеральной антимонопольной службы по Томской области Владимир Шевченко. Основные игроки рынка (ТДСК и СУ-13) смогут еще больше укрепить свои позиции.

Естественно, все эти факторы в конечном итоге скажутся на цене за квадратный метр. Томские строители уже обещают: в текущем году рост стоимости жилья не прекратится.

Цены росли…

Эксперты называют беспрецедентным рост цен на недвижимость, который случился в Томске в 2004 году. За год стоимость жилья выросла, по разным оценкам, в полтора-два раза. Несмотря на то, что строители находят оправдание стремительному росту цен на квартиры, столь значительное удорожание не объясняется ни инфляцией, ни повышением стоимости стройматериалов. Просто спрос на жилье существенно превышает предложение.

Сегодня желающим приобрести квартиру на вторичном рынке сделать это довольно сложно – выбор не столь велик; в новостройках большинство квартир скупается уже на нулевом цикле строительства.

- Строительный бум в Томске в 2004 году во многом был связан с прошедшим 400-летием, - считает председатель комитета капитального строительства и развития инженерной инфраструктуры департамента градостроительства и перспективного развития города Валентин Чернета.

Эта причина – далеко не основная. Есть и ряд других. К примеру, в прошлом году активно заработали многие федеральные и областные программы. В частности, «Ветхое жилье», «Переселение с Севера», программа по чернобыльцам и др. Но наиболее существенным фактором роста спроса на жилье, пожалуй, стало развитие ипотечного кредитования. Сегодня эти услуги предлагает не только региональное ипотечное агентство Томской области (РИАТО), но и ряд банков. По данным РИАТО, в прошлом году услугами агентства воспользовались 610 заемщиков, взяв кредиты на общую сумму 285 млн. руб. В 2003 году в РИАТО было взято лишь 150 кредитов на сумму 46 млн. руб.

Активность в вопросах получения кредитов – лишь следствие роста благосостояния томичей. Причем, растет оно преимущественно неофициально. Стоит отметить, что официальные показатели тоже радуют: средняя зарплата в Томской области составляет более 10 тыс. руб. В сравнении с соседними регионами это просто фантастика: в Новосибирске средняя зарплата – менее 7,5 тыс. руб., в Омске – 7,5 тыс., в Алтайском крае – чуть больше 4,5 тыс.

Как отмечают риэлтеры, наиболее востребованы сегодня однокомнатные квартиры – на них цены в настоящий момент просто заоблачные. У строителей этих квартир почти нет: если вы хотите приобрести новую «однушку» в строящемся доме, то, скорее всего, вам это придется сделать по договору переуступки (то есть купить квартиру у того, кто вложился в нее на нулевом цикле строительства). Покупают «однушки» в основном из личных средств, кредиты же берут на жилплощадь побольше. К примеру, доля однокомнатных квартир, приобретенных через РИАТО в прошлом году, составила лишь 28%. Более востребованы двухкомнатные – 40% от приобретенных через ипотечное агентство.

«Самая серьезная проблема при оформлении ипотеки – нехватка подходящего жилья, - говорит начальник кредитного отдела РИАТО Алена Цыганкова. – Пока человек выбирает жилье и оформляет документы, цена на квартиру вырастает».

Цены растут…

За ценами на жилье в Томске угнаться очень трудно. Стоимость квадратного метра сегодня составляет в среднем от 13 до 35 тыс. руб. за кв. м. Если к концу 2003 года 1-комнатная квартира стоила 450-500 тыс. руб., то сегодня уже – 650-800 тыс. руб. В престижных районах города цена на не очень большие 1-комнатные квартиры может доходить и до 900-950 тыс. руб.

Пресс-секретарь СУ-13 Елена Латоша подтверждает, что в последнее время все больше жителей области, в частности северян, рассматривают покупку квартиры в Томске как выгодные инвестиции, которые в дальнейшем могут принести прибыль.?????? Сберечь капитал таким образом в других городах области сложнее: новое строительство здесь развивается не столь активно. Хотя, как уверяют чиновники, в прошлом году ситуация изменилась чуть ли не коренным образом.

Как рассказал замначальника областного департамента строительства, архитектуры, и дорожного комплекса Анатолий Бондарев, в 2004 году в некоторых районах произошел довольно значительный рост объемов ввода жилья, к примеру, в Верхнекетском он составил 218 процентов, в Асиновском - 196. Снизили темпы строительства к уровню 2003 года Александровский и Колпашевский районы. Не справился с годовым планом ввода жилья в Томской области лишь Стрежевой.

Несмотря на успехи строительной отрасли области, спрос на жилье еще очень далек от удовлетворения.

Цены будут расти

Надо понимать, что новые законы – далеко не единственная причина, по которой ситуация на строительном рынке в текущем году, вероятно, усложнится. Немаловажным обстоятельством для Томской области является так называемое «дело ЮКОСа». Оно стало одной из причин падения инвестиций в регион, а в дальнейшем, возможно, скажется негативно и на общих доходах населения, занятых в определенных отраслях. Казалось бы, эти обстоятельства должны ограничить спрос на недвижимость, ан нет: пока «дело ЮКОСа» имеет другие отголоски: население севера области скупает квартиры в Томске, дабы обеспечить себе «тылы».

Так что предстоящий год не предвещает строителям бед и тем более убытков. Пока растет спрос, неизбежно будет расти и цена на квадратные метры. Кстати, с начала 2005 года стоимость жилья в новостройках уже выросла на 17 процентов. «Вторичка» немного отстает – по информации томских риэлтеров, цены на вторичном рынке поднялись лишь на 2-3 процента, которые продавцы в принципе готовы сбросить в ходе торга. По прогнозам директора ТДСК Александра Шпетера, в 2005 году цены на жилье вырастут как минимум на 30 процентов. По информации Алены Цыганковой, в 2005 году РИАТО планирует выдать не менее тысячи кредитов на сумму от 500 до 600 млн. руб. Это еще более подстегнет спрос и спровоцирует рост цен.

Только цифры

Наш регион по итогам 2004 года оказался в лидерах Сибирского федерального округа по вводу площадей на душу населения. В 2004 году в Томской области введено в эксплуатацию 290,2 тыс. кв. м нового жилья, из них 215 кв. м – в Томске. Это на 23% больше, чем в прошлом году. Для сравнения: предыдущие годы строительная отрасль прирастала лишь на 5-7%.

Хотя есть и другие цифры – тоже для сравнения: в конце 80-х-начале 90-х в области сдавалось до 700 тыс. кв. м жилья – почти в 3,5 раза больше, чем за прошлый, «урожайный», год.

  

Екатерина МИРЕЦКАЯ, г. Томск. Областная общественно-политическая газета "Томские новости", 24 марта 2005 года.