На проходившем в Москве семинаре региональной журналистики в рамках проекта «Открытая Россия» одна из встреч вызвала не просто «повышенный» интерес, а переросла чуть ли не в формат «круглый стол». По крайне мере, дискуссия пусть и не планировалась, но состоялась и стала очень продуктивной для обеих сторон.

Немудрено. Тема, с которой пришла выступить перед журналистами Президент Фонда «Институт экономики города» КОСАРЕВА Надежда Борисовна, была заявлена как «Формирование рынка доступного жилья». Опыт предыдущих поколений просто обязывает нас чутко реагировать на два знаковых явления - вопросы земли и вопросы жилья. Так что собравшимся было о чем поговорить.

В стратегическом плане стояла и стоит сверхзадача: создать в России рыночные институты, которые позволят большей части населения за счет своих доходов решать жилищную проблему, сосредоточив силы государства на помощи тем, кто не в состоянии участвовать в рыночных отношениях. Первый шаг – создание законодательных условий.

Надежда Косарева:

- Эта задача обладала двумя отличительными чертами, которых раньше мы не наблюдали при разработке социально-экономической политики. Первое – это очень широкое обсуждение предлагаемых мер. Второе - их комплексность. То есть в пакете законов по рынку доступного жилья принято 25 законов. А изначально их было подготовлено 27. То есть это огромный охват всего широкого круга проблем и организация массового обсуждения начала на экспертной базе, на базе центра стратегических разработок, потом на базе Государственной Думы. Действительно, в этой работе участвовали огромное количество и участников рынка, и представителей публичных органов власти, и общественных организаций, экспертов.

И уже на первой стадии мы выделили пять основных проблем, которые мешают, наконец, создать в стране рынок доступного жилья.

Деньги, законы, проценты

Низкий платежеспособный спрос населения. Лишь 12,5% населения могут либо приобрести жилье за счет собственных накоплений, которые у них уже есть, либо получить кредит на приобретение того жилья, которое они хотят. 12,5% - это очень мало. Основная мера повышения платежеспособного спроса, конечно, не лежит в сфере жилищного законодательства. Это макроэкономические меры, политика по росту реальных доходов населения.

Вторая проблема - это высокие процентные ставки на рынке кредитования. Опять же здесь, конечно, базовое условие - это макроэкономические меры по снижению инфляции и, тем самым, по снижению стоимости денег, стоимости заимствования на рынке. Но есть и проблема «жилищного» кредитного риска? По закону нельзя обращать взыскание на единственное жилье. Значит, ипотека - это нонсенс. Вы дали кредит человеку на приобретение единственного жилья, подписали с ним филькину грамоту - ипотечный договор - и толку никакого. Он перестает вам платить кредит, а вы обратить взыскание на жилье не можете. Значит, это нонсенс, значит, никакого ипотечного кредитования нет.

Третья проблема - это недостаточные объемы жилищного строительства. Вообще мы в прошлом году ввели 41 млн. м2. Это в два раза ниже, чем мы вводили при советской власти. Это в десять раз ниже, чем даже сегодняшний низкий спрос на жилье. Почему у нас растут цены на жилье, а не увеличиваются объемы жилищного строительства? Если спрос у нас больше, чем строят, почему не строить больше? Почему цена растет? Потому то, к сожалению, у нас строительные рынки обладают признаками монополизма. А монополист, как известно, старается получить прибыль за счет повышения цены, а не за счет увеличения объемов производимого товара.

Четвертая проблема. Это высокие издержки по совершению сделок на рынке. Мало того, что там есть жилье, на этом рынке, есть покупатель, есть продавец, есть деньги, всё есть. Но для того, чтобы провести эту транзакцию, надо потратить кучу времени, надо потратить кучу средств и на учет объекта, и на регистрацию объекта. А в результате эти транзакционные издержки не приводят к снижению рисков участников на этом рынке.

У нас очень слабо защищены права. Это, собственно говоря, пятая проблема. Очень слабо защищены права участников этого рынка: и людей, вкладывающих средства в жилищное строительство, и приобретателей жилья. И, конечно, необходимо усилить права добросовестных участников этого рынка в различных их формах.

Вкус собственности

Свыше 60 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них половина уже абсолютно психологически готовы к участию в рыночных отношениях. Они хотят купить жилье, построить жилье, они уже поняли вкус права собственности на жилье в результате приватизации жилья, которая у нас сейчас дает цифру 70% собственников жилья. Цифра такая же, как, например, в такой рыночной стране как Соединенные Штаты Америки. Ровно такая же. Там тоже 70% собственников жилья. Например, в Германии - всего 50%. 52% населения хотят взять ипотечный кредит на приобретение готового жилья. То есть больше половины населения. Поэтому базовым направлением является развитие в нашей стране ипотечного жилищного кредитования, что соответствует предпочтениям половины населения.

Что такое ипотека по факту «на сегодня», уже сказано выше. Если законодательно решить эту проблему, то мы уверенно прогнозируем: наши банки очень быстро среагируют на изменения законодательных основ в сфере ипотечного кредитования. И уже к 2007-му году будут полностью удовлетворять спрос на ипотечные кредиты. К 2010-му году по нашему прогнозу они в десять раз увеличат объем кредитования. Если в прошлом году был выдан всего 1 млрд. долларов, то в 2010-м мы прогнозируем уже 10 млрд. долларов. Но: к сожалению, наши строители не смогут, по нашему прогнозу, так быстро и успешно среагировать на этот расширяющийся спрос. И будут удовлетворять его, до 2010-го года, в лучшем случае где-то на 60%. Это при увеличении объема жилищного строительства в 2 раза. К 2010-му году - где-то до 80-ти млн. м2.

В первую очередь, это, конечно, связано с тем, что преобразования в жилищном секторе очень сильно завязаны на административные структуры. То есть это не просто желание рынка среагировать, а желание наших бюрократов «приобрести преобразования».

Поговорим?

- Вы говорили, что прогнозируете, что банки очень быстро среагируют на новый жилищный кодекс, принятый с 1 марта. Не боитесь ли вы, что надежды не оправдаются? Ведь это обрушит вообще всю реформу. Банки пока не шевелятся снижать проценты.

- Не боюсь. У вас плохая информация. Банки шевелятся. Жилищный кодекс к этому не имеет отношения. Потому что жилищный кодекс - это, в первую очередь, законы о государственной политике о социальном жилье и т.д. А что ждали банки? Они ждали поправки в гражданско-процессуальный кодекс, в закон об ипотеке, в закон об ипотечных ценных бумагах. Надо сказать, что они даже удивлены, что приняты все их желания. То есть всё, что хотели банкиры, было принято. И сейчас объемы операций по ипотечным кредитам растут, как грибы. Во-первых, конечно, это все зависит от рынка жилья в регионе - есть он илинет. Если в регионе вообще нет рынка жилья, если регион депрессивный, если никто не хочет там жить, если люди оттуда уезжают - там не будет никогда никакого рынка жилья, никакого ипотечного кредитования. Но все-таки процентов 70-80 регионов в конечном итоге к 2010-му году, я думаю, будут вовлечены в этот процесс абсолютно точно.

- За два последних года цены на жилье в среднем по России подорожали на 100%. Куда смотрел антимонопольный комитет - непонятно. То есть смысл такой: они работали, получали прибыль, и тут же получают еще сверхприбыль на 100%. Почему у нас могут монополисты нарушать закон?

- Изменить такое положение дел и был призван этот пакет законов. Но, к сожалению, огромное количество заинтересованных сторон не хотят менять ситуацию. Очевидно совершенно, что эта система настолько бюрократически привязана к положению конкретных чиновников, конкретного сговора монополистов с чиновниками, что изменить эту ситуацию очень сложно. Например. Одна из норм, чтобы земельные участки предоставлялись на открытых торгах. Шел торг за каждый месяц. Мы, разработчики, предлагали, чтобы сразу эта норма была введена в земельный кодекс с момента принятия закона. То есть 1 января. А те, кто не был заинтересован в этом, торговались за каждый месяц. Сначала предлагали через три года. Потом - ладно, через два. Потом - ладно, через год. В результате приняли 9 месяцев. Значит, с 1 октября 2005-го года, этого года, наложен запрет на предоставление индивидуальное, по соглашению, земельного участка для жилищного строительства. То есть они будут предоставляться только на открытых аукционах, если они предоставляются в собственность или в аренду. Мы пытались ограничивать этих монополистов. У нас теперь через аукцион войдут в этот процесс любые застройщики: выставляют земельный участок – кто хочет, тот и приходи. Это не конкурс. Не путайте слова. Иногда журналисты пишут <на конкурсной основе>. Две большие разницы абсолютно - аукцион и конкурс. Конкурс - это ловушка для своих, то есть все равно своему отдадут. Потому что в конкурсе всегда есть квалификационное требование. И вы всегда их можете составить так, что получит землю только тот, кто удовлетворяет этим требованиям. А аукцион - это любой, абсолютно любой. Поэтому это очень важное требование.

- К сожалению, наверное, нет еще такого примера идеального закона, который полностью всех удовлетворяет и никаких проблем никому не создает. Мне бы хотелось узнать (этот пакет законов - действительно очень большое новшество), уже оценивались какие-нибудь типичные проблемы, которые возникают с принятием этого пакета законов для всех участников рынка доступного жилья?

- Нет, конечно. Как могли оценить? Он был принят только с 1 января. Откуда могли возникнуть мониторинг типичных проблем? Конечно, нет. Дольщики и накопительные вообще только с 1 апреля вступили в силу. Поэтому, конечно, для этого понадобится, условно говоря, год, чтобы понять какие-то типичные проблемы. Нет, условно говоря, идеальных каких-то законов. Жизнь их подправит. Жизнь всегда умнее.

Мойка «в законе»

- Надежда Борисовна, в законе оговариваются штрафные санкции за незаконную перепланировку, перестройку собственной квартиры, пристройку. Кто будет это отслеживать, если человек не продает эту квартиру?

- Наверное, это та тема, которую как раз надо сейчас промониторить, как будет работать на практике. Потому что здесь накладываются нормы градостроительного кодекса и нормы жилищного кодекса - двух законов. Плюс на это накладывается еще интерпретация субъекта федерации, как это всё нужно делать. И если законодатель закладывал достаточно либеральную конструкцию, то, судя по всему, на практике выходит по схеме «как всегда». Они там сейчас начинают требовать типа там стиральную машину устанавливаешь - и надо получать разрешение. То есть какая-то глупость начинается. Конечно, в законе ничего такого не написано. Основной принцип очень простой. Если вы при перепланировке или переустройстве затрагиваете конструктивные элементы, которые могут сказаться на безопасности проживания в здании, тогда, конечно, вы должны получать разрешение на это. Если нет, то не нужно на это получать разрешение. То есть это - базовая норма.

- Учитывали ли разработчики закона об ипотечном кредитовании тот факт, что огромное количество народу получают зарплату черным налом? Как они будут получать ипотечный кредит?

- Никак. Не будут они получать ипотечный кредит.

- Надежда Борисовна, скажите, пожалуйста, развивает ли новый жилищный кодекс каким-то образом рынок собственников жилья? Увеличение тарифов уже начало приводить к реприватизации жилья. Как-то рассматривается в законе появление иных собственников, которые будут отвечать за состояние жилья?

- По поводу деприватизации. Мне кажется, переоценены страхи по поводу того, что у нас будет большой объем деприватизации. Я думаю, что наоборот. В связи с тем, что сейчас срок: 1 января 2007-го года завершение бесплатной приватизации жилья - у нас будет большой объем дополнительной приватизации. Что, наконец, те люди, которые, условно говоря, жили и жили, не приватизировали - особенно не было потребности - сейчас все побежали приватизировать жилье.

- Надежда Борисовна, как планируется определять категории малоимущих? Ведь на социальное жилье может претендовать учитель с зарплатой 3 тыс. руб., зарегистрировав свое имущество на каких-нибудь родственников. Так получается?

- Вообще по жилищному кодексу порядок, как определять малоимущих граждан - это функция субъекта федерации. Порядок - это значит процедурный вопросы: какие доходы учитывать, какое имущество учитывать, каких членов семьи. А вот уже определение конкретных параметров: 1 тыс. руб., 5 тыс. руб. – это функция муниципалитетов. Поэтому Российская Федерация не взялась определять этот уровень, этот порядок. Условия настолько разнообразны, что внедряться в этот процесс неправильно. Деньги не наши, деньги муниципальные, это его функция - давать это жилье, поэтому пусть уж муниципалитет сам определяет цифру, какая это будет, а субъект федерации для него определит некий общий порядок.

По материалам семинара для региональных журналистов проекта «Открытая Россия».

  

Екатерина РУДЗИТ, г. Уфа. Газета «Новая Экономическая Газета», № 15 (264), 19 апреля 2005 г.