1 марта 2005 года начал действовать новый Жилищный кодекс, а вместе с ним – пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Что имеется в виду под термином «доступное жилье»? Это жилье, которое может на тех или иных условиях приобрести большая половина граждан. На сегодняшний момент только для 12,5% жителей нашей страны жилье является доступным. По оценкам «Института экономики города», 39% наших сограждан довольны своими жилищными условиями или, по крайней мере в обозримом будущем, не собираются их менять. А 52% нашего населения видят перспективу улучшения своих жилищных условий в ипотечном кредитовании. Правда, пока их потребность не обеспечена их платежеспособностью.

Что же получается: потребность есть, но нет возможности ее реализовать? В сложившихся условиях, исходя из собственного «неповторимого» опыта (вспомните слоган М.С. Горбачева: «Каждой семье – отдельную квартиру к 2000 году») и опыта наших «развитых» соседей по планете, и был разработан пакет законов о формировании рынка доступного жилья. Президент Фонда «Института экономики города» и одна из разработчиков принятого Жилищного кодекса Н.Б. Косарева считает, что новые правовые нормы помогут ипотеке в России состояться.

Свое видение развития рынка доступного жилья Надежда Косарева предоставила на семинаре Клуба региональной журналистики «Из первых уст», проходившем 4-6 апреля, на котором присутствовал автор этих строк.

По словам Надежды Косаревой, пакет из 25 законов можно условно разделить на 5 частей. Во-первых, собственно Жилищный кодекс – новая государственная жилищная политика. Государство предоставляет бесплатное жилье малоимущим гражданам, которые в нем нуждаются, а всем остальным предоставляет условия для приобретения, строительства, аренды жилья на рынке.

Во-вторых, эти условия для самостоятельной инициативы поддерживаются мерами по увеличению платежеспособности нашего населения. Как то – привлечение долгосрочных финансовых ресурсов на рынок жилья в виде ипотечных ценных бумаг, страхование ипотечных рисков, правовое регулирование жилищно-накопительных программ.

В-третьих, приняты меры по увеличению жилищного строительства. К этому сектору напрямую относится новый Градостроительный кодекс, основной задачей которого является снижение административных барьеров в строительстве, переход к «прозрачной» конкуренции предоставления земельных участков для строительства на открытых аукционах. В проекте Градостроительного кодекса предполагалось сохранить виды государственного контроля только в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. В остальных случаях предлагалось заместить государственный контроль финансовой ответственностью профессиональных участников строительства. Но эту концепцию депутаты не поддержали.

В-четвертых, снижение затрат и, соответственно, повышение оборота на рынке жилья. Устраняются обязательные нотариальные заверения ипотечной сделки (т.е. 1,5 %), намечаются позитивные сдвиги в государственной регистрации прав, закон о долевом участии в строительстве. Он, кстати, поместил в правовой вакуум несколько десятков фондов, спекулирующих на инвестиционных контрактах в строящихся домах, и одновременно установил гарантии защиты прав и имущества рядовых пайщиков.

И, в-пятых, оптимизация налогового законодательства. По старым правилам, при продаже старой квартиры с «дозой» ипотечного кредита и покупке новой собственности подобная сделка облагалась 13% подоходного налога. А реализация жилья и земельных участков облагалась 20% НДСа. К чему это приводило? К «серым» сделкам. Теперь эта преграда устранена.

Есть ли джокер в сданной «колоде» новых законов? Как сыграют участники рынка жилья и станет ли оно действительно доступным? На эти вопросы ответ даст только время. В наших следующих публикациях мы попытаемся более подробно осветить все проблемы и перспективы формирования рынка доступного жилья. Кстати, приглашаем к диалогу и наших читателей!

  

Альбина ГУСЕВА, г. Таганрог. Газета "Коммерческое обозрение", № 14, 16 апреля 2005 г.