В прошлом номере «Коммерческого обозрения» мы обозначили пять основных сфер действия нового Жилищного кодекса и пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В рамках семинара «Клуба региональной журналистики» с докладом на эту тему выступила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья ЦСР Н.Б. Косарева.

После разноречивых публикаций и не менее противоречивых высказываний на тему новых законов было весьма поучительно получить информацию «из первых уст». Ведь Надежда Косарева, как президент фонда «Институт экономики города» и одна из разработчиков нового Жилищного кодекса, владеет материалом профессионально.

Жилищный кодекс обозначил основные направления государственной жилищной политики: социальное жилье должно предоставляться малоимущим гражданам, для всех остальных будут создаваться условия для покупки, строительства, найма жилья на рынке.

До 1 марта в Российской Федерации действовал Жилищный кодекс 1983 года. Однако прописанное в нем право всех нуждающихся в жилье граждан на бесплатные квартиры не было реализовано. Более того, законодательно эти квартиры были муниципальными, а значит – социальными (государство предоставляло их по договору найма). С 1991 года, когда начался процесс приватизации, и до конца 2004 года в Таганроге было оформлено в личную собственность 82,5% жилищного фонда (в среднем по России – 70%). О чем говорят эти цифры?

Жилищная собственность у большинства людей имеется. Конечно, у кого-то хоромы, а у кого-то – «домик кума Тыквочки». На «расширение» собственной «лачужки» до комфортного уровня и направлен пакет новых федеральных законов. По опросам «Института экономики города», лишь 10% российских граждан не видят для себя никакой другой возможности, кроме бесплатного получения социального жилья. Именно для них в новом Жилищном кодексе вводится такое базовое понятие, как малоимущие, не просто нуждающиеся, а не имеющие возможности самостоятельно заработать себе на квартиру.

Кого из своих граждан отнести к этой категории – решать будут регионы. В Министерстве регионального развития подготовлены методические рекомендации для органов местного самоуправления. Документ скорее рекомендательного характера, на основании которого гражданина или семью могут поставить на учет и предоставить социальное жилье. Ведь в разных регионах России условия настолько разнообразны, что невозможно, да и неправильно было бы зафиксировать в законе какую-либо определенную сумму дохода малоимущей семьи.

К слову, по данным Независимого института социальной политики легальная оплата труда в Ростовской области составляет 30% доходов населения (в среднем по стране – 41%). По данным Госкомстата, 29% доходов жителей нашей области отнесены к прочим доходам, в них входят и неучтенные заработки. При высокой доле доходов от предпринимательской деятельности (21%, почти в 2 раза больше, чем среднероссийские показатели), уровень занятости в малом бизнесе в Ростовской области меньше, чем в среднем по России.

Объяснить этот феномен можно только высокой теневой занятостью. При том, что дифференциация по отраслям экономики у нас от среднероссийской особенно не отличается (существенно опережаем мы российские показатели по уровню доходов управленцев – 138%). Поэтому достоверность официальных показателей уровня бедности у нас достаточно относительна. Например, получаете вы зарплату в 3.000 рублей по ведомости и в 10 раз больше – «черным налом», а за городом домик в три этажа строите. Поэтому проверяться будут не только текущие доходы, но и принадлежащее семье ценное имущество. Ведь его можно использовать в качестве стартового капитала: заложить, чтобы получить кредит для строительства нового жилья.

В 282-тысячном Таганроге, по данным на конец 2004 года, в «квартирной» очереди при администрации города стоит 4.592 семьи, еще 201 семья проживает в аварийном жилом фонде. В прошлом году в местном муниципальном фонде было распределено 380 жилых помещений и в государственном жилищном фонде – еще 79 квартир. С введением нового Жилищного кодекса сначала будет определяться рыночная стоимость квартиры, которую может получить семья (ориентир – действующие в муниципальном образовании нормы предоставления жилой площади). Затем рассчитывается среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость принадлежащего семье имущества. После этого по специально разработанным формулам определяются размер недостающих средств, необходимых семье для приобретения квартиры на рынке или для получения ипотечного кредита.

Следующий этап – математический. Задачка из школьного учебника: за какое время семья в состоянии накопить эти недостающие средства? Предположим, выходит ясный и недвусмысленный ответ – текущие доходы и материальная имущественная база не позволяют семье за установленный на местном уровне срок ни накопить, ни взять в кредит сумму, достаточную для приобретения жилья. Такая семья и признается малоимущей. Далее следует цепь проверок (раз в 2-3 года). Впрочем, методика рекомендательная, при подготовке региональных нормативных актов местные власти, надеемся, учтут все здешние нюансы.

Жилищный кодекс регулирует оплату за жилье и коммунальные услуги. За неуплату «коммуналки» в течение 6 месяцев семья может быть переселена в меньшую по площади квартиру (до 6 кв.м на человека). Процедуру можно отсрочить, если будут предоставлены неопровержимые доказательства, что задержка платежа вызвана уважительными причинами. Например, задержкой заработной платы. Кто же спорит, долги нужно платить!

Удивительным представляется пафос одного местного издания, негласного рупора партии власти, утвердившей Жилищный кодекс, по поводу грядущей социальной напряженности. В Таганроге, насколько нам известно, пока никто переселен не был. Кроме того, подготовлена методика налога на недвижимость. Основная идея – не изменять общего налогового бремени, а видоизменить его так, чтобы собственники дешевого жилья платили меньше, чем сейчас, а дорогого – больше. В методике предлагается так называемый налоговый вычет, т.е. определенная стоимость объектов должна вообще не подлежать налогообложению. Там есть такой параметр, как понижающий коэффициент (0,7-0,8%). Цифр много, но смысл один: имеешь дорогое жилье – плати больше, имеешь дешевое – плати меньше или не плати совсем. И вот именно эту часть партия власти (75% парламента) и не приняла. К чему бы это?

Важнейшим составляющим Жилищного кодекса является создание инструментов и структур по управления частным жилым комплексом. Мы можем, хотя совсем не обязаны, создать товарищество собственников жилья. Не желаем объединяться – собираемся на собрания по поводу, скажем, покраски общего забора, ремонта лестничной клетки и т.д. А если и этого не делаем в течение года (ну не в состоянии с соседями договориться), муниципалитет на конкурсе выбирает компанию, которая и будет обслуживать наш дом. Догадайтесь с двух раз, кого он выберет? Так что нужно хоть в малой зоне своей личной свободы принимать взвешенные решения.

И наконец, в Жилищном кодексе регулируется создание и деятельность товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Отдельно в пакет законов входит закон о жилищно-накопительных кооперативах. Впрочем, тема эта интересная, требующая отдельного разговора, так что ждите публикаций.

Кодекс принят, результаты будут в значительной мере зависеть от практических действий нашего муниципалитета. Именно наши городские власти могут «сгладить» некоторые недоработки законодателей, или не могут…

  

Альбина ГУСЕВА, г. Таганрог. Газета "Коммерческое обозрение", № 15, 23 апреля 2005 г.