По данным социологического опроса, проведенного Фондом «Институт экономики города», 52% населения России хотят взять ипотечный кредит на улучшение имеющегося или приобретения нового жилья. Но до недавнего времени для воплощения этого намерения у российских граждан шансов было не так много. Разрешить имеющиеся противоречия между желаемым и действительным должен недавно принятый пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Принятые законы призваны расширить платежеспособный спрос населения на рынке жилья через развитие ипотечного кредитования, в т.ч. создание рынка ипотечных ценных бумаг для привлечения долгосрочных ресурсов, снижение рисков участия в долевом строительстве, в жилищных накопительных кооперативах, повышение прозрачности и надежности совершения сделок на рынке жилья, в том числе за счет налогового регулирования.

Сегодня 80% жилья – это долевое строительство, 0,1% – ипотечный кредит, и еще меньше – жилищно-накопительные программы, остальная же часть относится к индивидуальной и муниципальной застройке. По прогнозам Фонда «Институт экономики города», к 2010 году цифры изменятся следующим образом: 30-40% рынка жилья составят ипотечные кредиты, 50% объемов останется в долевом строительстве и 5-10% придется на долю жилищно-накопительных программ.

Приведенные цифры легко соотнести с положением дел в нашем городе. В Таганроге в 2004 году было сдано три многоэтажных дома (долевое участие) общей площадью 14.660 кв.м, участниками программ ипотечного кредитования стали 87 человек (из них 13 получили бюджетные ипотечные займы, 7 – субсидии по части стоимости приобретенного жилья, 20 – субсидии по снижению выплат по процентам банковского кредита в течение трех лет), 16 семей приобрели квартиры с помощью ЖСК «Нирлан-Новосел». А вот за первый квартал 2005 года только Сбербанк выдал ипотечных кредитов более 100 таганрожцам. К сожалению, из 16 филиалов и отделений банков в Таганроге на настоящий момент ипотечным кредитованием занимаются только «Сбербанк», «Таганрогбанк» и «Центр-Инвест». По нашим данным, в ближайшее время их ряды пополнятся еще двумя банками.

Сдерживающих причин несколько. У региональных банков мало долгосрочных ресурсов, именно поэтому лидерство по ипотеке прочно удерживает Сбербанк. Рефинансированием ипотечных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно, имея государственные гарантии, выкупает кредиты, которые выдаются другими кредиторами, прежде всего банками. Поэтому очень важно, чтобы правительство расширило процесс поддержки региональных финансово-кредитных учреждений.

Вторая «неувязочка» – высокий уровень инфляции, а значит, и быстрое обесценивание выдаваемых банками кредитов. Поэтому банки закладывают в проценты по кредитам «инфляционные» риски. Эта проблема, надеемся, в скором времени благополучно решится. Президент поставил перед правительством задачу – снизить инфляцию к 2007 году до 4%. Если мы добьемся снижения инфляции хотя бы на 1-2% в год, то стоимость процентов по ипотечным кредитам реально снизиться до 6-7% годовых.

И третья, местная особенность – зарплата «черным налом». Конечно, банки пытаются через собственные кредитные бюро получить подтверждение о платежеспособности кредитозаемщика. Но, согласитесь, вряд ли вы получите ипотечный кредит на 500 тысяч, имея при себе справку о среднемесячном доходе семьи в 1,5 тысячи на человека.

Но даже при всех несовершенствах российской жизни ипотечное кредитование должно состояться. Банки получили долгожданный «карт-бланш» – поправку в гражданско-процессуальном кодексе, в законе об ипотеке, в законе об ипотечных ценных бумагах. До того, как были внесены эти изменения, существовала правовая норма – нельзя обращать взыскание на единственное жилье. Поясним: банк дает кредит на приобретение единственного жилья, кредитозаемщик перестает через какое-то время его выплачивать, а банк ничего сделать не может.

Закон о жилищно-накопительных кооперативах снизил риски быть втянутыми в обыкновенную финансовую пирамиду. До принятия пакета законов по формированию рынка доступного жилья у нас существовали две формы: участие граждан в строительстве жилья своими деньгами (под разными названиями, но по сути – долевое участие) и жилищно-накопительные схемы (действующие в основном на рынке вторичного жилья). Что можно сегодня? Все формы сохраняются, но нормы закона вводят существенные ограничения. Например, численность членов кооператива не должна превышать 5 тысяч человек. Чем она обусловлена? Эта цифра достаточно большая для создания эффективной финансовой схемы, но еще не достаточно большая, чтобы перерасти в финансовую пирамиду. Строительство в жилищно-накопительных кооперативах ограничивается 20%, периоды рассрочки платежа должны быть не больше периода накопления в 1,5 раза и т.д. А договор долевого участия в строительстве вынесен в отдельный закон, призванный минимизировать стоимость жилья, принимая участие в его финансировании, в его строительстве на более ранней стадии, но с меньшей степенью риска.

В правовой сфере решен и вопрос защиты добросовестного покупателя. Если раньше в цепочке сделок с квартирой обнаруживалось нарушение закона (не учтены права ребенка, квартира продана по подложным документам и тому подобное), все следующие за этим сделки признавались недействительными. Теперь государство отвечает за последнюю запись в Едином реестре прав на недвижимость – последний покупатель квартиры признается реальным.

Законодатели убрали обязательное нотариальное заверение ипотечной сделки (1,5%). Возможно, это отчасти поможет вывести из тени реальные цены на квартиры. По старым правилам, если человек продавал старую квартиру, добавлял ипотечный кредит и покупал новую, то с продажи старой квартиры он обязан был отдать 13% подоходного налога. Теперь, если человек продает квартиру по цене до 1 млн. рублей (около 35 тыс. долларов) или свыше миллиона, прожив в ней более трех лет, сумма, которую он получает, не облагается налогом.

Кроме того, любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риэлтору, который, в свою очередь, продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риэлторы и раньше находили «кривые» пути, чтобы не платить НДС...

Социальных ипотечных программ – когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов – достаточно много. Проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдать государству в виде налогов. Сейчас – всего 13%.

Но ипотека не может развиваться без положительного развития строительной отрасли. Если жилье не будет строиться, то на выданные ипотечные кредиты просто будет нечего покупать. Несбалансированная система мер может привести либо к повышению цен на жилье (в случае превышения спроса над предложением), либо к стагнации рынка жилья (в случае превышения предложения над спросом). Об этом мы и поговорим в нашей следующей публикации.

Публикация подготовлена по материалам доклада руководителя Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Н.Б. Косаревой на семинаре Клуба региональной журналистики «Из первых уст» (Москва, 4-6 апреля 2005 г.).

  

Альбина ГУСЕВА, г. Таганрог. Газета "Коммерческое обозрение", № 16, 30 апреля 2005 г.