На начало нынешнего года из двадцати семи законов, которые входят в пакет законов по доступному жилью, было принято двадцать пять. И большинство из них либо вступили в силу, либо вот-вот вступят. Поэтому мы уже можем говорить о том, как формируется рынок доступного жилья. Помочь нам в этом поможет компетентный собеседник Надежда Косарева, которая в рамках работы клуба региональной журналистики «Из первых уст» РОО «Открытая Россия» любезно согласилась ответить на вопросы нашего корреспондента.

- Расскажите, пожалуйста, в чем суть проекта? Каковы его особенности?

- Специфика пакета законов, на мой взгляд, в том, что применен проектный подход к разработке. Несмотря на то, что проектный подход это всего лишь форма, а главное, естественно, содержание — это очень важно. Потому что с точки зрения содержания и тех проблем, которые существуют в жилищной сфере, необходимо было все рассматривать в комплексе и с разных сторон. И с точки зрения различных проблем населения, и с точки зрения проблем участников рынка, и с точки зрения заинтересованности государственных и муниципальных органов. Задачка была поставлена администрацией президента в числе других приоритетов социально-экономического развития. И все в итоге сводится к формированию рынка жилья, жилья доступного.

- Может быть это все очередная кампания, которая ничем не закончится?

- В истории нашей страны было три попытки решить жилищную проблему. Первый раз, когда экспроприировали собственников и создали систему коммунального расселения. Революционными методами расселили население в коммунальные квартиры. Вторую попытку предпринял Никита Хрущев при массовом строительстве в 60-ые годы. А третью — Михаил Горбачев с программой под лозунгом «Каждой семье — отдельную квартиру к 2000-ому году». Но эти реформы были обречены, поскольку в условиях социалистической системы было государственное распределение строительства и управления жилищным фондом. Надо признать на опыте большинства экономик, что жилищная проблема решается все-таки на рынке. А для тех, кто не в состоянии участвовать в рыночных отношениях, вклинивается государство со своими субсидиями. Нам нужен рынок именно доступного жилья!

- Давайте определим, что такое рынок доступного жилья?

- В узком понимание рынок жилья уже существует. Ведь у кого-то есть возможность и средства купить, продать или построить жилье. Однако на сегодня лишь 12,5 процента населения располагают доходами, которые позволяют им приобрести жилье, либо взять кредит. А мы же говорим о рынке доступного жилья и вкладываем в это понятие следующее. Доступное жилье не потому, что в нем картонные стены, не потому, что он дешевый. Доступный рынок жилья — это тот, который удовлетворяет потребности большей части населения.

- При низкой платежеспособности населения такое разве возможно?

- Низкая платежеспособность — далеко не единственная проблема на пути реформы. Только поэтому нужно улучшать макроэкономическую ситуацию в стране, повышать реальные доходы населения. Но есть такая существенная сфера, в которой эта самая платежеспособность может быть повышена за счет кредитных инструментов и институтов или различных накопительных схем. За счет текущих доходов купить такой дорогостоящий товар, как жилье, невозможно. Кредит же предполагает расплачиваться за счет своих будущих доходов. У нас же кредитная схема отсутствует или же по крайней мере она ничтожно мала. По разным оценкам все виды жилищных кредитов составляют от одного до трех процентов сделок на рынке жилья.

Надо ко всему учитывать, что процентные ставки по этим кредитам очень велики. Все потому, что риски кредитования очень большие, и в процентную ставку закладывается компенсация кредиторам этих рисков. Риски в коммерции полностью исключить нельзя. Но в жилищном кредитовании они зачастую связаны с законодательством. Если законодательство не позволяет, как это было до 1 января 2005 года, обращать взыскание на единственное жилье, то ипотечное кредитование есть лукавство, потому что ипотечное кредитование — это кредитование под залог приобретаемого жилья. Если кредит не возвращается, можно обратить взыскание на это жилье, продать его, компенсировать банку потери и оставшиеся деньги отдать заемщику. Вот что такое ипотечное кредитование. Нельзя обратить взыскание — нет ипотеки, значит это лукавство.

Или вот еще проблема. У нас предложение жилья, жилищное строительство неадекватны даже существующему сегодня недостаточному платежеспособному спросу. А если мы будем расширяться за счет развития кредитования, то тогда нужно будет опережающими темпами создавать условия для увеличения объемов жилищного строительства. Рынок жилья чрезвычайно монополизирован, на нем существуют очень высокие административные барьеры и так далее. Или возьмем, например, обязательные действия по регистрации прав, учету объектов недвижимости. До недавнего времени нужно было платить полтора процента за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки и высокие риски, связанные с правом собственности на этом рынке. Отсюда высокая цена совершения сделок через профессиональных посредников: риэлторов, банков, когда вы берете кредиты.

И, наконец, еще одна проблема. Это высокие риски по существующим формам финансирования жилья. Сегодня, когда отсутствуют кредитные инструменты, преобладает участие граждан в долевом строительстве. Быстро развивается жилищно-накопительные программы, которые при близком рассмотрении очень сильно напоминают пирамидальные схемы. Здесь большой риск! И если не входить в соблазн запрета этих форм, что, по-моему, неправильно, то необходимо как-то отрегулировать эти формы, чтобы риска в них было поменьше.

- Тогда, наверное, перед тем, как переходить к подготовке законов, нужно было узнать, что хотят люди и каковы у них потребности и возможности.

- Такое крупномасштабное обследование населения, банков, застройщиков, региональных и муниципальных администраций было проведено. В результате, как это ни странно, выявлено, что у нас 39 процентов россиян удовлетворены своими жилищными условиями. Закон возрастающих потребностей говорит, что должны быть удовлетворены все. Из тех, кто все-таки остался неудовлетворенным примерно половина готовы приобретать жилье на рыночных условиях. Готовы психологически. На сегодня практически 70 процентов населения являются собственниками жилья. Забавно, но доля собственности жилья у нас, как в США. Далее 6,2 процента хотели бы арендовать жилье, обменять его или получить в наследство. 7 процентов — это очередники, которые ожидают улучшения жилищных условий за счет социальных программ. И 19 процентов от общего населения растеряны, они не понимают возможности улучшения жилищных условий.

Если оценивать желание населения участвовать в различных финансовых программах по приобретению жилья, то половина предпочитает взять ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Вторая половина разбивается на более или менее равномерные группы разных форм участия. Это либо накопительные программы, либо участие в долевом строительстве, либо получение кредита на строительство индивидуального дома. Но, как ни странно, половина населения хочет иметь возможность получить долгосрочный ипотечный кредит и приобрести готовое жилье с помощью этого кредита.

- Дайте, пожалуйста, краткую структуру пакета законов.

- Прежде всего хочу остановиться на «Жилищном кодексе». Несмотря на то, что его восприняли в штыки, он для нас чрезвычайно важен. В нем сформулирована новая государственная жилищная политика. Последние 15 лет у нас был такой кодекс, который всем гарантировал бесплатное жилье, а на самом деле никакого бесплатного жилья не было. Время ожидания достигало 20 лет, что приближается к бесконечности. Наконец жилищный кодекс приведен в соответствие с реальными возможностями и конституционными принципами. То есть бесплатное социальное жилье будет предоставляться малоимущим, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для всех остальных — законодательная возможность приобретения жилья, его строительства, аренды и найма.

Часть законов направлена на решение проблемы расширения платежеспособного спроса. По предварительным прогнозам это позволит к 2010 году примерно тридцати процентам населения, а не двенадцати приобретать жилье с помощью кредитов. Еще часть законов связана с созданием условий для увеличения жилищного строительства. И здесь перспективы не столь радужные. Здесь планировалось, что основные законы будут создавать конкуренцию, снимать барьеры, создавать условия для строительства. Но...

Например, «Градостроительный кодекс». Это революционный документ. Хотя бы потому, что роль чиновника отныне сведена к нулю. Что строить и как устанавливается нормативно-правовыми документами, которые еще проходят публичное обсуждение. Хорошо! Однако в кодексе не удалось провести, что хотелось. Будет существовать чрезмерное государственное вмешательство в проектный процесс и строительную деятельность. Примерно 12-15 сферах осуществляются государственные экспертизы и вмешательство контролирующих органов в само строительство. Положительный нюанс хоть в том, что государство отвечает деньгами за свой контроль.

- Теперь, пожалуйста, о прозрачности процедуры предоставления земельных участков. Это тоже очень важный аспект в принятом законодательстве.

- Сегодня прозрачность нулевая. И это, на мой взгляд, основная причина монополизации рынка. Ведь бюрократ, обладающий самым важным ресурсом для строительства — землей, сам все распределяет и обеспечивает ею тех, кого хочет обеспечить. Надо развивать конкуренцию. Надо обязать муниципалитеты предоставлять землю для жилищного строительства только через открытые аукционы. И с 1 октября 2005 года все так и будет.

Есть еще одна большая тема, и она связана с обеспечением земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли в стране много. И площади для поселения занимают только 1 процент. У нас нет земли, где можно строить жилье, где есть газ, вода, канализация, электричество, тепло. Это базис. Значит нужно привлекать средства частных инвесторов и создавать для них условия.

  

Александр СТАВРИЕЦКИЙ, г. Тамбов. Областная еженедельная газета "Наедине", № 20, 18 мая 2005 г.