Для бизнеса остается непонятным, чем руководствуется власть, устанавливая цены и условия выкупа земли под предприятиями

На чьем стоим?

Большинство российских предприятий сегодня не могут распоряжаться землей, которая находится у них во владении на праве постоянного бессрочного пользования (доставшемся им в наследство от советской власти). По закону №160 ФЗ (от 08.12.03) до конца нынешнего года все они обязаны выкупить земельные участки или оформить их аренду. Если заводы этого не сделают, то... ничего не произойдет.

Право пользования землей никакой закон не отменит. Хотя, как сообщил ведущий юрист отдела правовых споров Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» (Екатеринбург) Роман Речкин, теоретически руководителя «безземельного» предприятия могут привлечь к административной ответственности за пользование землей без правоустанавливающих документов (ст. 7.1 КоАП) и оштрафовать на 20 тыс. руб. Но промышленники считают эту сумму символической и не торопятся оформлять землю. По данным Свердловского министерства по управлению госимуществом, этот вопрос решили только 40% предприятий.

Если российское предприятие станет собственником своей земли, то оно сможет использовать землю в качестве залога, а для местных властей налог, заплаченный бизнесом за землю, окажется практически единственным, не ушедшим в федеральный центр. Всем хорошо! Нет, не всем. Плохо чиновнику, который лишится возможности шантажировать бизнес угрозами повысить арендную ставку или прогнать с земли. Поэтому чиновник старается повысить цену на землю («кто ее, такую дорогую, купит?») и затянуть процедуру оформления земельных отношений.

Марина Волкова, директор Челябинского предпринимательского дома:

– Перевод земли в собственность выгоден муниципалитетам, жителям и бюджетам, а оформление в аренду или землепользование, как сейчас, – отдельным чиновникам... Наш муниципалитет не ведет учет использования земель. Чиновникам прозрачность невыгодна. Как иллюстрация: в прошлом году за аренду земли в местный бюджет перечислено примерно 249 млн. руб. Из них «мои» – 228 тыс., т.е. одна тысячная этой суммы. Но мое предприятие занимает гораздо меньше одной тысячной доли муниципальной земли. Вопрос: куда ушли остальные деньги?

Три года назад на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Владимир Путин сказал: «Продажу участков под приватизированными предприятиями, по сути, вторичную продажу – я считаю несправедливой», но эти слова «повисли в воздухе». Российский чиновник не желает отдавать землю не только бесплатно, но хотя бы за разумную цену. Любопытные цифры привел председатель налогового комитета РСПП Олег Киселев на недавнем семинаре Клуба региональной журналистики РОО «Открытая Россия»:

– Землю под промышленную постройку в Эдинбурге можно купить за 2,4 тысячи долларов за сотку, а в Перми – за 2,8 тысячи тех же долларов. Замечу, что условия для бизнеса в Эдинбурге если и не комфортнее, то, по крайней мере, лучше климатически. В Санкт-Петербурге требуют тысяч за сотку, а в Брюсселе – тысяч. Мне возразят: в Брюсселе, мол, дорогая рабочая сила, что неудобно бизнесу. Хорошо, возьмем город Подборани в Чехии. Там сотка стоит 0, оформляется мгновенно, и стоимость рабочей силы не выше, чем в Екатеринбурге. Вопрос, где человеку, который свободно может перемещать свои капиталы, развивать производство?

Сколько стоит земля

В городах с населением свыше 3 млн. человек цена выкупа земли под предприятиями составляет от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога; с населением от 500 тыс. до 3 млн. человек – от 5- до 17-кратного размера; в населенных пунктах до 500 тыс. человек – от 3- до 10-кратной ставки. Конкретный размер кратности определяется властями субъекта Федерации. В Свердловской области максимальная цена выкупа равна 9,5-кратному размеру ставки налога (в Екатеринбурге). А во всех небольших городах цена выкупа имеет минимальное значение. В Екатеринбурге выкуп участка под предприятием (около 0,5 га) обходится сегодня от 500 тыс. до 2 млн. руб.

Власти Пермского края затеяли целую программу стимулирования выкупа земли. Благодаря этому стоимость земли в Прикамье минимальна. Так, в Перми цена выкупа равна 5-кратному размеру ставки земельного налога, для остальных территорий области – 3-кратному.

По мнению заместителя министра по управлению имуществом Свердловской области Сергея Ланцова, стоимость выкупа земли для предприятий сегодня много ниже рыночной цены на аналогичные земельные участки. И так и должно быть. Ведь государство, вынуждая выкупить участок, ставит предприятие в безвыходное положение. У бизнеса нет выбора, и предлагать ему высокую цену было бы несправедливо.

Аналитики РСПП посчитали, что выкуп земли, находящейся под приватизированными предприятиями, обойдется отечественному бизнесу в -100 млрд. Что примерно соответствует 25% ВВП или стоимости всего продукта, произведенного за год промышленностью России (без учета сырьевого сектора). По мнению Олега Киселева, изъятие такой суммы из экономики – недопустимо. Для каждого конкретного предприятия процесс оплаты может превратиться в трагедию. По мнению зам. министра МЭРТ Андрея Шаронова, для большинства предприятий приватизация земли по установленным ценам означает изъятие порядка 20-40% чистой прибыли. Причем по закону компания должна скопить у себя эти миллионы «живых» рублей и внести всю сумму в казну в течение семи дней. Технически это почти не выполнимо.

Кроме того, предприятиям еще надо заплатить за межевание земли (3-10 тыс. руб.) и затратиться на оформление документов и решение спорных вопросов. И эти затраты могут быть существенными. На ряде заводов даже появилась должность специалиста по оформлению земли. Правда, и эти предприятия еще, как правило, далеки от окончания процедуры выкупа (или оформления аренды). По данным МЭРТ, в России земельные участки выкупили 7% предприятий, а взяли в аренду 35%.

Чуть лучше ситуация в отдельно взятой Свердловской области. По данным областного Министерства промышленности, на Среднем Урале уже выкупили землю порядка 40% предприятий (в т. ч. 80% металлургических и 10% машиностроительных заводов). Причем, как пояснили в областном Союзе промышленников и предпринимателей, большинство этих заводов получили землю не за деньги, а в счет долгов муниципалитетов за поставку коммунальных услуг заводами. Большинство же предприятий, которым предстоит платить реальные деньги, намерены тянуть с оформлением земли до последнего в надежде, что власть снизит цены. РСПП поддерживает эту позицию. Отвечая на вопрос уральских журналистов «Что будет, если вы не договоритесь с правительством о ценах выкупа земли?», Олег Киселев ответил: «Мы возбудим процесс в Конституционном суде и докажем, что решение законодателей лишить нас права на бессрочное пользование землей неконституционно. То есть процесс перевода земли в аренду или собственность мы загоним в тупик».

Оформить не сложно, а очень сложно

Чтобы предприятию стать собственником своей земли, надо подать в орган по управлению госимуществом заявку, учредительные документы, кадастровый план и документы, подтверждающие право собственности.

Антон Напарин, первый зам. председателя департамента имущественных отношений администрации Пермской области:

– Время, необходимое для «оформления» земли, зависит от наличия и качества документов и от уровня специалистов. Если бумаги в порядке, все проходит быстро. ЗАО «Минеральные удобрения» получило договор купли-продажи всего через месяц после подачи заявки. Так же быстро управились на «Соликамскбумпроме», «Сильвините», «Уралкалии», в «ЛУКОЙЛе»... Замечу, что если на предприятии все документы оформлялись постепенно, в течение многих лет, то стоимость оформления земли невелика. Но она возрастает многократно, если бумаги надо готовить срочно.

По нормам Земельного кодекса бумаги оформляются две недели. Но это в идеале. В реальности все дольше и сложнее.

В законах нет четкого реестра согласующих организаций и условий их работы, что позволяет казенным людям действовать по своим ведомственным установкам. В результате в некоторых регионах число согласующих инстанций доходит до двухсот. Впрочем, даже если в регионе власти проводят политику упрощения выкупа земли, это ни от чего не гарантирует предпринимателя. До недавних пор в Свердловской области существовало (по данным местного СПП) 27-28 согласующих инстанций. Сегодня осталось три (экологи, СЭС и охрана памятников). Теперь, по оценкам Министерства по управлению госимуществом Свердловской области, на оформление земли предприятия тратят от трех до восьми месяцев. Однако сами предприятия с такими цифрами не согласны. Вот что говорит помощник директора по управлению собственностью ОАО «Уралхиммаш» (Екатеринбург) Ирина Ихсанова:

– У нас уровень приватизации федеральный, и землю мы будем выкупать или брать в аренду через федеральные органы. При этом часть бумаг оформляется в мэрии. Но город с федерацией не могут договориться, кто за что отвечает. Документы постоянно застревают. Оформление земли может длиться до года. А подготовка документов – еще дольше. Только в главархитектуре проект границ участка лежит год. Чтобы чего-то добиться, надо прирастить к бумаге ноги. И везде с ней ходить...

Земельная политика регионов

По объемам выкупа земли в Уральском федеральном округе лидирует Свердловская область. В прошлом году здесь были выкуплены участки на 134 млн. руб. В Приволжском округе лидер – Пермская область (в 2004 г. на 40,5 млн. руб.), где при выкупе действует минимально возможная кратность земельного налога.

В администрации Пермской области уверены, что для областного бюджета выгоднее, чтобы предприятия выкупили землю, так как арендная плата будет поступать в федеральный бюджет, а земельный налог – в бюджеты городов и области. Сумма налога составит около 900 млн. руб. в год. Поэтому пермские власти и в дальнейшем намерены стимулировать предприятия выкупать свои участки.

В Свердловской области за последние три года шесть раз менялись ставки аренды и трижды – ставки выкупа. Только в сторону снижения. Как пояснил Сергей Ланцов, область отказалась от введения минимальных ставок, но применяет методику гибкого формирования цен и условий оформления земли предприятиями. Яркий пример такого подхода – разрешение проблемы Уралмашзавода. Напомним, в 2002 г. владелец завода Каха Бендукидзе заявил, что планируемое восьмикратное повышение аренды земли (до 418,1 млн. руб.) делает производство нерентабельным. Цена выкупа ( млн.) также слишком высока. По расчетам Бендукидзе, ему проще перенести завод за пределы Екатеринбурга, чем платить такие деньги. После этих заявлений родился проект Технопарка «Уралмашевский». 180 га (из 400 га территории завода) отдали малому и среднему бизнесу. К этому проекту область приняла постановление о создании технопарков. В результате налоговые платежи за землю Уралмаша сократились со 120 до 60 млн. руб. – соответственно снизилась цена аренды. Не исключено, что по такому же пути пойдут и другие заводы. Руководство Уралхиммаша уже рассматривает проект создания технопарка на своей территории.

В Оренбургской области изначальные цены выкупа были снижены после обращений Оренбургского СПП и глав городов. Однако, как признается заместитель губернатора, председатель комитета по управлению госимуществом и природными ресурсами Оренбургской области Михаил Коннов, снижение не вызвало существенного роста интереса предприятий к выкупу земли. Ее выкупили почти исключительно крупные предприятия, такие как комбинат «Южуралникель», «ВолгаТелеком»... Их земли относятся к федеральной собственности, и доходы от использования участков поступят не в область, а в федеральный бюджет. Поэтому недавно администрация области внесла в областное Заксобрание проект закона «О цене выкупа земельных участков», где предлагается снизить цену выкупа в среднем в два раза. Обсуждение законопроекта должно состояться в июне, поэтому предприятия Оренбуржья, возможно, уже во втором полугодии смогут выкупить землю по более доступным ценам.

Михаил Коннов:

– В целом консолидированный бюджет Оренбургской области в 2005 году получит от продажи земли более 7 миллионов рублей. Потенциальная сумма выручки от выкупа может составить более 200 миллионов...

В Кургане в 2002 г. цена выкупа земли была установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога. Но под давлением СПП коэффициент снизили до 4. Тем не менее, как сообщил первый заместитель директора департамента госимущества и промполитики администрации Курганской области Александр Ковальчук, землю пока выкупили те, кто надеется (надеялся) на приход зарубежных инвесторов.

– Иностранный капитал легче идет на заводы при условии, если весь комплекс приватизирован. Например, «Старт» (Далматово) выкупил 21,7 гектаров в расчете на заказы Ирака, «Корвет» (37 гектаров ) – на инвестиции зарубежных фирм и казахские заказы. Шадринские предприятия «ШААЗ» и «Хлебная фабрика» выкупили по 103 и 2,9 гектара соответственно. Электромеханический завод выкупил 4,5 гектара в центре Кургана. Здесь дорогая земля, и ее можно сдавать в аренду. И это, пожалуй, все примеры...

Аренда или выкуп?

Предприниматели замечают, что чиновник легче соглашается «отдать» участок в аренду, нежели позволить выкупить ее. Невнятные законы позволяют клеркам трактовать их в свою пользу. Например, из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) следует, что право выбора (приватизировать землю или взять в аренду) принадлежит собственнику предприятия. Это же подтверждает п. 3 ст. 28 закона о приватизации, где написано, что по желанию собственника недвижимости участок может быть предоставлен ему в аренду. Однако, как сообщила специалист Консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) Наталья Тимшанова, если власть начнет навязывать бизнесу аренду, то арбитраж может встать на сторону чиновника.

– Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ, проект договора купли-продажи или аренды земельного участка готовит орган власти. Если арбитражный суд буквально истолкует этот пункт, то он придет к выводу, что право выбора типа договора принадлежит органу власти... впрочем, суд может занять и иную позицию, если оттолкнется от других статей Кодекса.

Понятно, что подобная двусмысленность порождает если не тотальную коррупцию, то всевластие чиновников. Бизнес получает землю не в той форме, в какой диктует экономическая целесообразность, а в той, какую ему предлагает человечек, прислонившийся к власти. Причем навязанный предприятию договор аренды часто носит форму кабального. Сроки, на которые заключается договор, минимальны, цены не регламентируются, в условия договора вписаны такие пункты, как, например, ремонт администрации города, строительство дорог и т.д. Аналогичные претензии высказывают руководители предприятий Екатеринбурга, которым орган по управлению госимуществом все время пытается предложить условия договора «с перекосом в свою сторону» – когда, например, в договор забито расторжение в одностороннем порядке, неудобные формы оплаты, вплоть до безакцептного списания.

Многих предпринимателей вполне устроила бы аренда, но их сильно беспокоит остающаяся зависимость от властей, а также то, что арендные ставки могут непредсказуемо меняться.

По мнению Ирины Ихсановой, аренда в ближайшей перспективе была бы неплохим вариантом для Уралхиммаша. За выкуп земли (с учетом налога) предприятию придется отдать 369 млн руб., а за год аренды – только 45,6 млн. Однако дальнейшая неопределенность в отношениях с властями пока удерживает предприятие от принятия решения.

Если раньше предприятие могло взять землю в аренду, а спустя какое-то время ее выкупить, то теперь чиновник может этот выкуп запретить. 24 марта Пленум Высшего арбитражного суда РФ принял Постановление № 11, в котором разъяснил, что собственник предприятия, заключивший договор аренды, уже сделал свой выбор и поэтому он (в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ) утратил право на выкуп земельного участка. Подобное утверждение противоречит п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, где написано, что договор аренды не является препятствием для выкупа участка. Но бизнес уже знает, в чью пользу суды будут трактовать противоречие.

Список проблем, которые предприятия могут решить только с помощью коррупционных схем, можно продолжать. Например, по нынешним правилам невозможно выкупить землю заводам, имеющим на территории объекты гражданской обороны (чаще всего бомбоубежища). Не решены вопросы оформления санитарно-защитных зон предприятий, водоохранных зон.

Сталкиваются предприятия и с «эксклюзивными» случаями нарушений со стороны властей. Юрист Коллегии адвокатов «Частное право» (Екатеринбург) Аркадий Майфат рассказал, что уже несколько фирм области, купивших здания или промплощадки у приватизированных предприятий, столкнулись с тем, что органы государственной власти издают постановление, в соответствии с которым часть этой промышленной площадки предоставляют другой фирме. В практике Коллегии одно из подобных постановлений главы Екатеринбурга уже было признано недействительным. Но вокруг ряда площадок споры еще идут.

Бывает наоборот. Власти могут всучить владельцу некой промышленной недвижимости лишнюю землю. Допустим, на площадке расположены здания разных собственников. Если один из них захочет приватизировать свою часть земли, то ему надо сделать межевание и выделить свой участок в натуре. Городская архитектура в такой ситуации старается прирезать к участку как можно большую площадь. Тогда с предпринимателя можно будет взять больше денег за его выкуп (аренду).

Есть, впрочем, и более эффективные механизмы завышения цены выкупа земли.

Роман Речкин:

– В 1996 году были приняты ставки земельного налога, которые служат основой для расчета выкупной цены. Потом ежегодно в законах о федеральных бюджетах появлялись коэффициенты к этим ставкам. А местные власти так же ежегодно перемножали эти коэффициенты друг на друга и умножали получившийся «коэффициентище» на ставку 1996 года. В результате изначальная ставка земельного налога выросла в 19,01 раза. Но перемножать ежегодные коэффициенты друг с другом нельзя, ведь каждый из них – это поправка к налоговой ставке, а не к «ставке, помноженной на прошлогодний коэффициент». Тот самый прошлогодний коэффициент по юридическим нормам перестал действовать в прошлом году, и в нынешнем на него ссылаться незаконно... Правильная ставка налога в текущем году должна быть меньше той, что применяется, в 17,28 раза (если применить только коэффициент из закона о бюджете-2005). А значит, и цены выкупа земли должны быть во столько же раз ниже, чем существующие сейчас. До недавнего времени Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа соглашался с такой логикой и при обращении предприятий снижал размеры платежей. Но весной этого года Высший арбитражный суд РФ постановил считать правильной практику перемножения коэффициентов. Тем не менее, мы – юристы агентства «Интеллект-С», намерены добиваться ее отмены. Вплоть до Конституционного суда.

Предложения Грефа

Несколько месяцев назад глава Минэкономразвития Герман Греф предложил новый порядок расчета цены выкупа участков под предприятиями. Суть предложения в том, чтобы брать за основу расчета не ставку земельного налога (как сегодня), а кадастровую стоимость земли. Согласно этому, в городах с населением свыше 3 млн. человек цена составит 20% кадастровой стоимости, а в остальных населенных пунктах – 5%. В свою очередь, РСПП предложил установить цену в 1,5% кадастровой стоимости. Председатель Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей Владимир Семенов высказался даже в том смысле, что в результате торга МЭРТ и РСПП будет принято компромиссное решение – 3% от кадастровой стоимости. Однако в конце мая правительственная рабочая группа оставила в законопроекте изначальные предложения Грефа. МЭРТ считает, что при таком проценте новая методика вдвое снизит цену выкупа. Однако бизнес и представители региональных властей не согласны с подобным выводом. Вот какие данные приводит Сергей Ланцов:

– Выкупная стоимость участка в Екатеринбурге на Мамина-Сибиряка, 36, сегодня 650 рублей за квадратный метр. А после принятия предложений МЭРТ она вырастет до 730 рублей. Цена земли под АЗС на Крестинского, 67, вырастет с 309 до 608 рублей за метр. И таких примеров много. Хотя есть участки, для которых цена выкупа понизится. Например, в Каменске-Уральском цена участка производственной базы на ул. Алюминиевой, 1, снизится с 50 до 30 рублей за метр...

По оценкам Ланцова, предложения Грефа позволят удешевить землю в регионах, где власти применяют максимальные коэффициенты для формирования цены выкупа. Там же, где власти цен не завышают, земля подорожает в среднем на 10%.

Предприниматели все чаще критикуют сам принцип, по которому в России проводилась кадастровая оценка земли. Олег Киселев приводит такой пример: кадастровая стоимость сотки земли в Екатеринбурге – тыс., а в Перми – ,5 тыс. Что гораздо выше, чем рыночная цена земли в Москве вдоль Калужского шоссе, где сотка стоит тыс. То есть, кадастровая оценка не соответствует реалиям.

Выкупать или подождать?

Сергей Ланцов считает, что предприятиям следует побыстрее выкупить или оформить землю в аренду. Иначе можно дождаться ее вздорожания (по Грефу). Аналогичное мнение высказал адвокат Аркадий Майфат. Правда, у него иной резон. Аркадий Майфат считает, что оформленные отношения уберегут предприятие от попыток органов госвласти предоставить его землю посторонней организации. Председатель Свердловского СПП Владимир Семенов тоже склоняется к тому, что с выкупом тянуть не стоит. Ведь «безземельному» предприятию труднее привлечь займы или инвестиции. Более того, по мнению Владимира Семенова, провести масштабное перевооружение смогут только те заводы, которые выкупят землю.

Сами же предприятия в большинстве своем оформлять землю не торопятся. Пока она находится у них в бессрочном владении и пользовании, за нее не надо платить ни выкуп, ни аренду. Чем дольше продлится подобный расклад – тем меньше расходы. Ряд владельцев предприятий прямо признаются, что будут тянуть до последнего. Пока власти не начнут вводить санкции. Но о подобном силовом решении земельного вопроса пока речи не идет. Более того, рабочая группа, обсуждавшая предложения Грефа, уже предложила перенести срок выкупа земли до января 2008 г.

ВРЕЗКИ

Сергей Ланцов: Бизнес, вынужденный выкупать землю, находится в безвыходном положении, и предлагать ему высокую цену несправедливо.

Аркадий Майфат: Оформленные земельные отношения уберегут предприятие от попыток властей отдать его землю посторонней фирме.

Владимир Семенов: МЭРТ предлагает цену выкупа – пять процентов от кадастровой стоимости земли. РСПП настаивает на полутора. Возможно, сойдутся на трех.

  

Андрей ГУБАНОВ, г. Екатеринбург. Уральский деловой журнал «Директор», № 5 (62), 16 июня 2005 г.