В материале «Нежизнеутверждающий Кодекс» (“Общественное мнение», №3 за 2005 год) мы попытались представить, какие проблемы ожидают нас в связи с изменениями жилищного законодательства. В основном речь шла о вступившем в действие с 1 марта 2005 года новом Жилищном кодексе. Однако Жилкодекс – лишь часть целого блока законопроектов, направленных, говоря языком разработчиков, на «формирование рынка доступного жилья». О том, что это за законы и каким образом ими могут воспользоваться те 60% жителей области, перед которыми квартирный вопрос стоит в полный рост, наш материал.

Для начала немного социологии. Разрабатывая правовые механизмы, авторы проектов исходили из вполне конкретных ожиданий и пожеланий граждан, которые были взяты из масштабного социологического исследования, проведенного в крупных городах России. Причем опрашивались не только граждане – потенциальные потребители, но и строители, риэлторы, банкиры. Опрос показал, что 39% населения удовлетворены своими жилищными условиями. 61% хотели бы их улучшить. Из них половина психологически готова к участию в рыночных отношениях. То есть к возможности купить или построить жилье, сделавшись субъектами частной собственности. Об этом свидетельствует и процент приватизированных квартир – 70. Для сравнения, в Германии лишь 50% населения имеют свое жилье. Из всех западных стран только в США столь же высок процент домовладельцев. Из тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, около 6% задумываются об иных рыночных способах: обмене или аренде жилья. 7% населения ожидают получения социального жилья от государства. Остаются 19%, которые пока никак не видят себя на этом празднике жизни. У них все бесперспективно: на очередь не поставят, денег нет. Но если таким респондентам предлагался вопрос: «Государство окажет вам небольшую поддержку для приобретения жилья, например, в оплате первого взноса при получении кредита или в субсидировании процентной ставки, как тогда изменятся ваши планы?», тут же доля населения, которая хочет купить или построить жилье, увеличивалась до 50%. В таком случае остается небольшая группа, примерно 11%, которой необходима социальная поддержка со стороны государства в форме предоставления бесплатного социального жилья.

Еще респондентов спрашивали, какими финансовыми схемами они хотели бы воспользоваться? Накопить? За счет собственных сбережений? Принять участие в долевом строительстве? Или взять ипотечный кредит на приобретение готового жилья? Оказалось, что 52% населения предпочитает как раз последний вариант. Поэтому базовым направлением нового жилищного законодательства и стало развитие ипотечного жилищного кредитования, что, собственно, соответствует предпочтениям половины населения.

Проанализировав ситуацию на рынке, разработчики выявили пять основных проблем, тормозящих его развитие: низкий платежеспособный спрос населения, высокие процентные ставки по кредитам, недостаточные объемы жилищного строительства, высокие издержки по сделкам и слабая правовая защищенность участников рынка.

Если у вас нету денег

Сегодня из всех желающих обзавестись новой квартирой лишь 12,5% способны, не прибегая ни к каким схемам, просто купить ее на рынке. Это, безусловно, очень низкий процент. Поэтому основная проблема, которую государству все же придется решать тем или иным способом, хотя она и лежит вне плоскости жилищного законодательства, повышение платежеспособного спроса населения. Предполагается, что это будет сделано через создание рынка ценных ипотечных бумаг, что позволит привлекать долгосрочные ресурсы, через страхование ипотечных рисков, чтобы снизить размер первого взноса при получении кредита, и через развитие жилищно-накопительных программ.

Вторая проблема, над которой законодателям пришлось поломать голову, высокие процентные ставки на рынке кредитования. С одной стороны, для ее решения нужны макроэкономические меры по снижению инфляции и тем самым по снижению стоимости денег. С другой - можно законодательно снизить кредитные риски, как следствие, на 3-5 пунктов снизятся ставки. До недавнего времени в гражданском процессуальном кодексе существовала норма, запрещавшая обращать взыскание на единственное жилье. Эта норма собственно и не позволяла ипотеке заработать в полную силу. Банк давал человеку кредит на приобретение единственного жилья, не получая никаких гарантий. Если человек переставал выплачивать кредит, банк не мог выселить его из квартиры. Таким образом, кредитор закладывал столь высокую процентную ставку в свой риск, что кредит получался неоправданно дорогим. Теперь эта норма из законодательства убрана. Что, конечно, налагает на участников ипотечных программ гораздо более серьезные обязательства, но снижает банковские риски и позволяет кредитным организациям более активно проявлять себя на ипотечном поле.

Если у вас нету дома

Третья, наиболее туго поддающаяся влиянию, тема - недостаточные объемы жилищного строительства. В прошлом году в России был введен 41 млн. квадратных метров жилья. В два раза меньше, чем строили при советской власти. И в десять раз меньше, чем требует даже нынешний, достаточно низкий спрос на жилье. Цены на квартиры растут, а объемы строительства не увеличиваются. И если заниматься исключительно проблемой увеличения покупательской способности населения, не решая параллельно проблемы роста объемов жилищного строительства, все усилия сведутся только к удорожанию жилья. Поэтому большой блок законопроектов, в который входят новый Градостроительный кодекс, закон об инвестиционных соглашениях и тарифном регулировании, поправки в Бюджетный кодекс, направлен на развитие жилищного строительства и на снижение административных барьеров, поскольку именно они сегодня являются самой большой сдерживающей силой для развития конкуренции на рынке жилья. Дело в том, что основной ресурс для жилищного строительства — земля – до сих пор находится в собственности государства, и доступ на этот рынок регулируется бюрократической системой. Закон вводит обязательную продажу земли только через аукционы. То есть исключаются бартерные взаимоотношения между мэриями и застройщиками: «Я тебе землю, ты мне квартиры». Сам же строительный рынок обладает признаками монополизма, а монополист, как известно, старается получить прибыль за счет повышения цены, а не за счет увеличения объемов производимого товара. Разрушить монополию призвана эта часть блока законопроектов.

Четвертая проблема - высокие издержки по сделкам. Чтобы провести стандартную сделку по покупке квартиры, все участники процесса должны потратить безумное количество средств и денег на согласование-оформление-регистрацию, что, естественно, легкости в отношения не добавляет. Законодатель считает, что снижение транзакционных затрат, включая и отмену нотариального удостоверения договоров ипотеки (1,5%), и совершенствование системы государственной регистрации прав смогут существенно выправить ситуацию. Особое место в блоке занимает наделавший много шума среди участников рынка закон о долевом участии в строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года.

Основной целью законодателей было максимально защитить частника-дольщика. Первое, что было сделано, на дольщика распространили действие закона о защите прав потребителей. Также в законе предусмотрены формы по учету договоров, повышаются требования к раскрытию информации, чтобы на одну квартиру не было десятка претендентов. Однако застройщики считают, что в своем благородном стремлении защитить дольщика законодатели зашли слишком далеко. Правила игры для застройщиков оказались настолько жесткими, что, если закон не смягчится, они могут вообще отказаться от такой формы сотрудничества с частными лицами. Либо станут увеличивать сроки и загонять в цену квадратного метра все новые риски, что растянет строительство и приведет к конечному удорожанию жилья процентов на 20-30. А возможно, просто придумают новые схемы, на которые закон о дольщиках распространяться не будет.

И, наконец, блок, связанный с налогами. Одно из революционных предложений: не облагать НДС реализацию жилья на первичном и вторичном рынках. Предложения по подоходному налогу (налоговые вычеты) направлены на то, чтобы заинтересовывать людей брать кредиты не только в банках, но в любых некредитных организациях. Если сейчас вы берете кредит по низкой процентной ставке на своем предприятии, то платите 35% налога на материальную выгоду. Разработчики предложили снизить этот налог до 13%.

Новации по налогу на прибыль касаются в первую очередь инвесторов в ипотечные ценные бумаги и муниципальные ценные бумаги, работающие на развитие коммунальной инфраструктуры. Чтобы симулировать развитие этого рынка, предлагается на два года установить ставку 6%, а затем приравнять муниципальные ценные бумаги к государственным со ставкой 15%. И последнее: предлагается введение местного налога на недвижимость, который заменит налог на имущество физических лиц и налог на землю. Он даст возможность муниципалитетам получать большие доходы на развитие города, в том числе на развитие коммунальной инфраструктуры.

Несколько слов о прогнозах, как скоро все эти нововведения воплотятся в конкретные квартиры. Выступая на семинаре «Клуба региональных журналистов», один из авторов пакета президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева заверила, что банки достаточно быстро среагируют на изменения законодательных основ в сфере ипотечного кредитования. И уже к 2007 году будут полностью удовлетворять спрос на ипотечные кредиты. К 2010 году, по прогнозу фонда, они в десять раз увеличат объем кредитования. К сожалению, на расширяющийся спрос также быстро не смогут среагировать строители. И до 2010-го года, в лучшем случае, они смогут удовлетворять спрос только процентов на 70. Причем, в первую очередь, это промедление будет связано с нежеланием местных властей провести преобразования на строительном и земельном рынках.

Врезка:

Как повлияет на рынок недвижимости новое жилищное законодательство?

Вячеслав Клокотов, президент агентства «Эдем-риелт», председатель гильдии риэлторов:

-- На самом деле, на рынок недвижимости гораздо в большей степени повлиял не ЖК или ГК, а изменение статуса Регистрационной палаты. Раньше это было учреждение юстиции, теперь филиал федерального агентства. То, что сейчас творится в палате, не поддается описанию. Очереди дикие. Запись на месяц вперед. Люди вынуждены стоять ночами, отмечаться. Регистраторы отказываются брать сделки по доверенности, чем нарушают Гражданский кодекс. Страдают люди, страдают сделки. Риэлтерские фирмы дозрели до решения подавать в суд на Регистрационную палату, дабы призвать ее работать по правилам и в рамках законодательства.

Что касается рынка, изменения, конечно, будут, но не столь быстрые, как хотелось бы заинтересованным лицам, и зависеть они будут не столько от нового жилищного законодательства, сколько от макроэкономических процессов. Рынок никуда не денется. Люди покупают жилье в любые времена, другое дело, что процессы эти могут набирать ход или затухать. В данном случае ожидается затишье. Всем участникам нужно время на притирку, чтобы переварить и усвоить новые правила игры.

Возможно, увеличится объем рынка недвижимости за счет того, что граждане, не боясь налогов, все-таки будут приватизировать жилье. Появятся и такие, которые захотят расприватизировать квартиры, но их явно будет меньше. Единственный закон, который может оказать серьезное влияние на процессы, – закон о долевом участии. Он серьезно ограничивает застройщиков в отношениях с дольщиками. Да, закон защищает дольщиков, но делает это за счет застройщиков. К чему это приведет? Чтобы компенсировать риски, застройщики будут завышать цены и сроки, закладывая время на форс-мажорные обстоятельства. Вот это действительно повлияет на рынок. Возникнет цепная реакция. Один завысит, за ним другие. Цены приподнимутся, но квартиры все равно будут покупаться. Главным образом пострадают люди со свободными деньгами, которые, продав квартиру, не успеют купить новую, и те, кто только выходит на рынок. Для них это повышение окажется серьезным. И этот фактор может немного притормозить рынок. Еще возможно, что рост цен на жилье спровоцируют механизмы ипотечного кредитования. Хотя ипотечный рынок тоже зависит от наличия свободных денег у граждан.

Вообще все изменения на рынке недвижимости очень растянуты по времени. Возьмем монетизацию. Всем льготникам раздали деньги на проезд. Кто-то поехал на трамвае, а кто-то пошел пешком, но на сэкономленные деньги купил бутылку водки. Тот, кто продал ему водку, заработал, и купил автомобиль. На нем заработал тот, кто продает автомобили, и купил себе квартиру. Рынок двинулся. Деньги для каждого пенсионера вроде бы небольшие, но они все равно вызовут инфляцию и рост цен.

Так что на рынок будут влиять инфляционные процессы, вызванные монетизацией и ростом тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

  

Ольга ПРОТАСОВА, г. Саратов. Журнал «Общественное мнение», май 2005 г.