Покупка квартиры через жилищно-накопительный кооператив займет не менее двух лет. Если вам обещают сделать все быстрее – то следует насторожиться.

Примерно два года назад в Екатеринбурге разом появилось около десятка кредитных кооперативов и товариществ (чаще всего они назывались «жилищно-строительными кооперативами» - ЖСК). Большая часть из них на поверку оказались откровенными пирамидами, а остальные, просто не вызывали доверия. И я уж было пришел к убеждению, что следует вовсе запретить подобные организации, но случай свел меня с президентом Института Национального проекта «Общественный договор», Александром Аузаном, который предложил взглянуть на эти ЖСК с другой стороны…

Мы еще можем спасти Россию!

Разговор наш проходил в Москве, на семинаре Клуба региональной журналистики РОО «Открытая Россия», где собрались люди, считающие, что чиновник (даже самый главный чиновник в стране), не «царь-батюшка-кормилец», а менеджер, нанятый, для оказания услуг обществу. Впрочем, подобная точка зрения единственно верная, ведь граждане действительно платят чиновнику зарплату из своих налоговых отчислений, то есть являются для него работодателями. Тем не менее, мы пока не научились заставлять чиновничий корпус считаться с нашими интересами. А все, потому что в нашей стране нет ОБЩЕСТВА. Многовековые усилия властей по отшибанию у россиян инициативы, привели к тому, что вместо общества в нашей стране – толпа почти не способная к самоорганизации и отпору властным амбициям. Хотя, нет, зачатки гражданского общества у нас все-таки есть. Это общественные организации, клубы по интересам и (внимание!) кредитные кооперативы.

Александр Аузан:

- Кредитный союз, где потребители в состоянии договориться об условиях кредитования – это зародыш национальной демократии, гражданского общества. В рамках подобных кооперативов люди объединяются на добровольной основе для решения своих проблем, зачастую делая это более эффективно, чем государственные структуры…

Если продолжать логику Аузана, то мы придем к выводу, что кредитные кооперативы – это одна из тех сил, которые могут предотвратить развал страны, подобный тому, который случился с авторитарной императорской Россией и авторитарным Советским Союзом…

Схема, в общем, то надежная

Подобные рассуждения заставили меня более пристально присмотреться к екатеринбургским кредитным кооперативам. Оказалось, что в нашем городе существует три их типа. Большая часть, как ни крути – откровенное кидалово. Есть так же несколько ЖСК (появившихся в последнее время), созданных для обхода закона о долевом строительстве (среди них тоже могут встречаться мошеннические конторы, но, в общем, схема вполне жизнеспособная и похожая на ЖСК советского образца). И, наконец, третья группа, самая малочисленная, это кооперативы, работающие по закону, «О Жилищно-накопительных кооперативах» (ЖНК), вступившему в силу в марте этого года.

Сразу замечу, что хотя закон и новый, но схема кредитования, используемая кооперативами, достаточно старая и есть организации, которые работают по ней уже многие годы. Например, Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив действует в Екатеринбурге с 1969 года.

Вкратце, суть упомянутой схемы такова. Жилищный займ в ЖНК может получить только его пайщик и только по истечении определенного срока (обычно, нескольких лет), в течение которого он ежемесячно делает паевые взносы. После того, как на его счету накопилась определенный процент от стоимости квартиры, кооператив приобретает жилье и предоставляют его пайщику в пользование. Заметьте в отличие от ипотеки: не в собственность, а в пользование. Собственником гражданин станет только когда внесет в ЖНК остаток стоимости жилья. Источником средств, для займов, которые кооператив дает своим членам, служат вклады других пайщиков. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит), как правило, ниже, чем в банках. Логика проста: несколько лет ты кредитуешь сограждан под невысокий процент, потом они кредитуют тебя тоже под невысокий процент…

Точно по такой схеме, кстати, вот уже несколько столетий работают стройсберкассы в Германии, которые в последнее годы так же отлично зарекомендовали себя в странах Восточной Европы и Казахстане. То есть, схема, в общем, то надежная.

Выход из ЖНК займет 1,5 года

Тем не менее, когда о себе рассказывают нечестные кооперативы, они рисуют абсолютно такую же схему. И на словах у них все выглядит великолепно, не хуже чем в Германии. Вот только они «забывают» упомянуть о некоторых мелочах. Например, ЖНК не может купить своему пайщику квартиру через несколько месяцев после его вступления в кооператив. Ведь внесенные им деньги пойдут на кредитование «старых» пайщиков, которые будут возвращать их в течение нескольких лет. Как сообщил председатель правления Урало-Сибирского жилищно-строительный кооператива Александр Вейде, вопрос о покупке жилья для члена кооператива рассматривается не раньше, чем через два года после его вступления в кооператив. Поэтому, когда представитель ЖНК обещает выдать вам займ за два-три месяца, это означает, что вы нарвались на пирамиду.

Вторая «мелочь», о которой стараются умолчать нечестные кооператоры – это о сложностях с выходом из кооператива. Дело в том, что процесс выхода и изымания своих денег из ЖНК занимает не менее полутора-двух лет. Что логично. Ведь у кооператива нет свободной налички, все деньги розданы в виде займов и могут быть возвращены только по мере погашения пайщиками этих самых займов, что растянется на много месяцев. Как правило, мошеннические кооперативы не отрицают прямо возможность подобных проволочек, но стараются говорить о ней намеками. Мол, возможно, мол, если на счете будут деньги…

И еще момент, на который следует обратить внимание. Добросовестный кооператив не набирает пайщиков массово. В ЖНК должен быть баланс сумм, внесенных в виде паев и сумм, выданных в виде займов на жилье. То есть, новый член кооператива может прийти на место того, кто расплатился с займом. Поэтому в правильный ЖНК за месяц принимается один-два человека. Не больше… За 35 лет существования Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив обеспечил жильем 480 семей (кооператив несколько раз перерегистрировался, но всегда «перетаскивал» с собой всех пайщиков). Это сравнительно немного, если учесть, что, например, СКБ-Банк всего за полтора года выдал тысячу жилищных кредитов.

Только для неравнодушных

Из всего вышесказанного видно, что приобретение жилья через ЖНК – это достаточно длительный процесс, который к тому же, в отличие от банковского кредита, требует не просто внесения денег, но и некоторого СОУЧАСТИЯ. Каждый пайщик, как минимум, должен следить за деятельностью правления, участвовать в принятии решений и прочее… Я не зря в самом начале говорил о гражданском обществе. Так вот, в ЖНК (в настоящий ЖНК, а не в пирамиду с заманчивыми условиями) следует идти только тем, кто может и хочет зарабатывать на квартиру в таком неравнодушном режиме и согласен делить со своим кооперативом заботы и риски. Извините за громкие слова, но гражданское общество это действительно пафосное понятие. Хотя и необходимое для страны.

  

Андрей ГУБАНОВ, г. Екатеринбург. Городской портал «Екатеринбург Он-Лайн» E1.ru», 12 сентября 2005 г.