Пока правительство развивает двухуровневую американскую систему рефинансирования ипотеки, банки переходят на одноуровневую европейскую, а граждане создают аналоги немецких стройсберкасс.

Конец весны и начало лета ознаменовались появлением ряда инициатив на тему ипотечного кредитования. Сначала Минфин заявил, что развиваемая сегодня в России схема выдачи жилищных кредитов через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), не решит проблему доступного жилья, так как «не ставит перед собой задачу снижения ставок по ипотечным кредитам». А раз так, то следует лишить АИЖК государственных гарантий. В ответ Агентство снизило ставку по ипотечным кредитам, а президент Путин недвусмысленно дал понять Минфину, что ни о какой отмене гарантий, по крайней мере, до 2010 года и речи быть не может. Ободренное таким сигналом Минэкономразвития (оно отвечает за ипотеку в стране), направило в правительство проект развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно концепции МЭРТ, в России должна воцариться так называемая «американская» двухуровневая система, которая впрочем, доминирует и сегодня.

С американским акцентом

Федеральное АИЖК сегодня является крупнейшим игроком на рынке ипотечных кредитов. Причем, само Агентство кредитов не выдает, а действует через региональных операторов (в Свердловской области такой агент – Свердловское Агентство ипотечного жилищного кредитования –САИЖК) и через банки-партнеры. Когда такой банк выдает кредит в рамках программы АИЖК, он оформляет закладную на квартиру, приобретенную на средства кредита. Эту закладную, после проведения проверки у банка выкупает региональный оператор АИЖК, который формирует из них пул и продает его федеральному АИЖК. Оно, в свою очередь, под обеспечение выкупленных закладных выпускает облигации, и размещает их на рынке. Доход по облигациям формируется из процентов, под которые выдается ипотечный кредит. Если есть возможность снизить доходность облигаций, то можно уменьшить ставку по ипотечному кредиту. Как сообщил директор САИЖК Александр Комаров, если в прошлом году облигации АИЖК размещались под 11,7 % годовых, то в нынешнем их удалось разместить под 8,7 %. Что и позволило 1 июня снизить процент по ипотечным кредитам для населения с 15 % до 14 %.

В Свердловской области 15 лет назад жилищные кредиты начал выдавать Уральский банк Сбербанка РФ. Впрочем, считать кредиты от сбербанка ипотечными, можно с некоторой натяжкой, так как обеспечением по кредитам служит не столько залог жилья, сколько поручительство третьих лиц, а жилье в залог может вообще не оформляться.

Сегодня на первое место в области выходят банки-партнеры Свердловского АИЖК. И, прежде всего – СКБ-Банк. Ипотека по программе Федерального Агентства появилась в Екатеринбурге в ноябре 2003 г. Тогда СКБ-Банк выдал первый кредит под 15% годовых. Сегодня в партнерстве с САИЖК работают уже четыре свердловских банка. Это СКБ-банк, Меткомбанк, Уралфинпромбанк и банк «Губернский». В рамках федеральной программы, банки области выдали уже более тысячи кредитов более чем на пол миллиарда рублей. В ближайшие дни кредиты на условиях АИЖК начнут выдавать еще четыре банка: Уралприватбанк, банк ГРАН, Уралтрансбанк и московский филиал «Транскредита». Как пояснила начальник кредитования физических лиц банка ГРАН Татьяна Юсупова, САИЖК заключало с банками договоры о сотрудничестве по результатам конкурса. Учитывались размер капитала банка, баланс (отсутствие убытков) и опыт работы с ипотечными кредитами. Например, банк ГРАН уже выдавал кредиты на покупку жилья, за счет своих средств, но это был не массовый продукт, а разовые договоры в рамках индивидуальной работы с клиентом. Кроме упомянутых, ипотечные кредиты в Екатеринбурге выдают еще шесть банков (в т. ч. филиалы московских). Они работают по собственным ипотечным программам.

Башкирия, наряду с Алтайским краем, Самарской, Вологодской и Новосибирской областями, считается одним из регионов- лидеров по объемам ипотечного кредитования. Ежемесячно здесь выдается 350-400 ипотечных кредитов. Крупнейший игрок республиканского рынка – Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК). Оно работает по трем программам. Во-первых, это Корпоративные ипотечные кредиты, ставка по которым, за счет субсидий предприятий для своих работников может быть 2 %. Во-вторых, это Городская программа, с кредитами под 8 % годовых (используются субсидии из городского бюджета). В-третьих, УГАИК работает по стандартной программе САИЖК.

Генеральный директор УГАИК Анатолий Мейзлер, пожалуй, одним из первых на Урале заговорил о реально наблюдаемых негативных последствиях массовой ипотеки… Еще полтора года назад президент Фонда «Институт экономики города» (Москва), руководитель группы разработчиков пакета законопроектов Надежда Косарева озвучила простую формулу: «Если граждане смогут в массовом порядке получить деньги на покупку жилья, но, при этом не будет обеспечено увеличение предложения жилья, все усилия приведут к росту цен». Именно это сегодня и происходит в Башкирии. По мнению Анатолия Мейзлера, доступность жилищных кредитов в республике привела к тому, что стоимость квадратного метра жилья сейчас растет на 1-2 тыс. руб. ежемесячно. При этом, УГАИК пока удается благополучно избегать другой опасности ипотеки – невозвратов (дефолтов по кредитам). У УГАИК больше 4 тыс. заемщиков, и ни один не задерживал серьезно платежи по кредитам. Единственное судебное разбирательство агентства с заемщиком произошло из-за того, что тот отказался страховать имущество и здоровье, как это предусматривают стандарты АИЖК…

Ипотечные программы в Тюменской области активно развивают восемь кредитных организаций. Это филиалы Сбербанка РФ, «Агропромкредита», Внешторбанка, МДМ-банка, Газпромбанка и «УРАЛСИБа», а также Тюменьэнергобанк и Запсибкомбанк. Все выдают кредиты в основном на покупку готового жилья. Только Запсибкомбанк предоставляет кредиты в том числе на приобретение доли у застройщиков, с которыми банк заключил соглашение (при условии, что строительство объекта будет окончено в течение двух лет). В Тюмени ипотечное кредитование еще не стало фактором, влияющим на рост цен на недвижимость. Однако, по мнению местных финансистов, скоро роль ипотеки в экономических процессах станет весомой.

В Пермской области в 1999 году появилась концепция ипотечного кредитования, которая предусматривала, в том числе, и создание регионального оператора. Однако Пермский областной фонд ипотечного жилищного кредитования (ПОИФ) заработал только в октябре 2003 г. Проволочки случились из-за смены губернатора. Кроме того, надо было разработать подзаконные акты, на согласование которых ушло более года. В конце 2003 г. из областного бюджета были получены 8 млн. руб., а в декабре 2003 г. еще 119 млн. Сейчас суммы кредитов ПОИФ составляют 30 млн. руб. в месяц. Предполагается, что концу года они вырастут до 50-60 млн. руб. У фонда уже 350 заемщиков. Среди них 40 % работники бюджетной сферы. Еще 40 % - работники крупных промышленных предприятий, и только 20 % - это бизнесмены и прочие граждане. Как считает директор ПОИФ Анатолий Маховиков, преобладание бюджетников объясняется тем, что в самом начале деятельности фонда его реклама «работала» именно на эту категорию. ПОИФ выдает кредиты на срок до 27 лет под 15% годовых (на условиях АИЖК). Локальные ипотечные программы есть также у некоторых банков, работающих в регионе, в том числе, например, у Сбербанка.

В Челябинской области предприниматели предлагают решить квартирный вопрос при помощи разработки Челябинского регионального объединения работодателей «ПРОМАСС». Его президент Валерий Панов сообщил, что на рассмотрение областному правительству уже внесена модель социальной ипотеки, предусматривающая снижение ставки с 15 % до 10 %. Подобное снижение, по его мнению, сделает возможным получение кредита дополнительно 75 тыс. семьям области. Средства для реализации программы будут привлекаться с фондовых рынков. Инструментом для их привлечения станут краткосрочные облигации, подкрепленные гарантиями правительства области.

Несмотря на неблестящее состояние экономики Курганской области, в ее бюджете (в отличие, например, от более благополучной Свердловской области) власти предусмотрели деньги для субсидирования ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка может варьироваться от 5 % до 12 %: Областную программу по развитию ипотечного кредитования на 2004-2010 гг. осуществляет ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» (КИЖК), учрежденная администрацией области. Впрочем, кредиты выдает не сама корпорация, а кредитные организации, прошедшие конкурсный отбор. Как сообщил генеральный директор КИЖК Александр Гребнев, за 4 года через корпорацию был оформлен 921 кредит на сумму 337 млн. рублей. При этом, субсидии бюджета, на погашение разницы ставок составили 38 млн. Любопытная особенность курганской ипотеки – это требования, которые представители местных властей выдвигают к институтам, реализующим ипотечные программы. Например, заместитель губернатора Курганской области, директор департамента экономического развития и инвестиций Николай Болтнев считает, что для успеха ипотеки необходимо снизить банковскую ставку до 3-5 %. А глава Кургана Анатолий Ельчанинов уверен, что: «Ипотека будет успешной, если ставки по кредитам не будут превышать 4-5 %, в противном случае она невыгодна для граждан». Кроме того, по мнению Анатолия Ельчанинова: «Ипотекой должны заниматься компании, строящие жилье, не нужны эти ипотечные компании – посредники»…

Представители кредитных организаций комментировать подобные высказывания отказываются. А, например, Надежда Косарева, комментируя подобные предложения в ходе семинара Клуба региональной журналистики РОО «Открытая Россия», заметила, что ей было бы любопытно посмотреть на банк, который станет принимать вклады под 10-12 %, а кредитовать под 4-5 %… Что же касается желания властей субсидировать ставку ипотечного кредита из бюджета, то оно выглядит достаточно странно, хотя бы, потому что кредит оформляется на 10-20 лет, и не факт, что все эти годы в бюджете (особенно если он областной или муниципальный) можно будет найти средства на субсидии. Ну и, конечно, не стоит забывать о сменяемости областных и муниципальных властей.

Есть над чем работать

Если чиновники сетуют на слишком высокую процентную ставку по кредитам, то банкиры и специалисты рынка недвижимости находят у ипотеки другие слабые места. По мнению директора агентства недвижимости «Роттердам», члена совета Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург) Ильи Шкопа, недостаток большинства схем ипотечного кредитования в том, что при оформлении кредита в них учитывается только официальный заработок заемщика. В прошлом году в агентство «Роттердам» за консультацией по ипотеке обратились более двухсот человек, но получить кредит смогли менее сорока. Причина – только у 10% официальный доход равен реальному. Эксперты говорят о том, что сегодня в российской ипотеке происходит смещение акцентов с объекта на субъект кредитования. По сути, ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика.

Еще одна проблема, заключается в том, что практически все банки, выдающие ипотечные кредиты (Сбербанк – практически единственное исключение), дают деньги только после регистрации сделки с недвижимостью в Федеральной регистрационной службе. Найти продавца квартиры, согласного ждать денег целую неделю трудно. Как правило, на это соглашается тот, кто продает жилье по завышенной цене (на – 2 тыс.).

Вторая волна претензий исходит уже не от заемщиков, а от участников ипотечных программ. По мнению Александра Комарова, крупнейший игрок российского рынка ипотеки АИЖК, за последние три года превратилось в структуру, не имеющую стратегии. Не смотря на огромные перемены, произошедшие в сфере жилья (одно принятие пакета из 25 законов чего стоит), АИЖК и его региональные операторы работают по стандартам, учрежденным еще в марте 2004 года. В результате, все банки-партнеры Агентства вынуждены руководствоваться не единым документом, а ворохом нормативных актов, корректирующих устаревшие положения стандартов АИЖК. По признанию Александра Комарова, ему бывает стыдно перед банкирами, которые просят показать бумаги, регулирующие деятельность АИЖК. Но еще хуже то, что из-за отсутствия четкой схемы, многократно возросла опасность того, что закладная, оформленная банком, не сможет пройти процедуру проверки. В результате, Агентство откажется выкупать закладную, и она повиснет на банке либо на региональном операторе АИЖК неликвидным пассивом (не способным превратиться в деньги).

Еще один спорный момент в работе схемы АИЖК – это распределение рисков. Само Агентство пользуется гарантиями государства, но на самом деле у него практически нет рисков. В случае возникновения дефолта по закладной (невозможности заемщика гасить кредит), закладную обязан выкупить у АИЖК региональный оператор, а у того, в свою очередь – банк, выдавший кредит. То есть, риски, в конечном итоге, несет банк. Сегодня риск дефолта закладных еще невелик. У САИЖК, например, на тысячу с лишним кредитов случился пока только один дефолт. Это логично, ведь первыми в ипотеку пришли достаточно обеспеченные граждане со стабильными доходами. Однако рост объемов кредитования повлечет за собой рост процента дефолтов. По мировым оценкам это бывает примерно с 1 % заемщиков.

Откуда деньги?

Как правило, банки для финансирования ипотечных кредитов используют целевые заемные схемы. Одно из немногих исключений – Внешторгбанк. Он, как пояснила начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала Внешторгбанка в Екатеринбурге Татьяна Помазунова, реализует программу ипотечного кредитования за счет собственных средств.

Самая простая схема заимствования (по структуре, а не по реальному воплощению) – это получить крупную сумму в кредит, желательно на как можно более долгий срок. В России с длинными деньгами туго, поэтому, реально получить такой займ можно только за рубежом. Эту схему используют банки, имеющие иностранных учредителей. Например, ипотечный банк DeltaCredit основан Инвестиционным фондом США-Россия. Недавно банк, заручившись гарантиями (в размере 5 млн.) корпорации OPIC, вышел на рынок заимствований США и привлек долгосрочное финансирование по ставке привязанной к ставке долговых обязательств казначейства США. Аналогичным образом действует Райффайзенбанк, который сегодня развивает свою программу ипотечного кредитования на средства долгосрочного (10 лет) кредита, Международной Финансовой Корпорации (IFC).

Наиболее распространенная в России схема рефинансирования ипотечных кредитов – это продажа банком закладных на жилье. Так поступают банки, сотрудничающие с АИЖК. Причем, если до недавнего времени в стране была только одна организация, приобретающая закладные (само АИЖК), то сейчас появляются новые покупатели. Банк DeltaCredit уже продал часть своего ипотечного портфеля другому кредитному учреждению. Аналогично планируют поступать и региональные банки. Председатель правления СКБ-Банка Михаил Ходоровский недавно сообщил, что к нему уже поступали предложения продать пакет закладных. Они рассматриваются и, если условия будут лучше, чем у АИЖК, то СКБ-Банк может продать часть своего ипотечного портфеля. От кого исходит предложение, Михаил Ходоровский не сказал.

В свою очередь, руководство Федерального АИЖК уже заявило, что Агентство намерено в 2008 году полностью прекратить выкуп закладных в регионах, где появятся альтернативные покупатели для них. Там же, где покупателей не будет, АИЖК продолжит выкупать закладные и после 2008 года. Комментируя это заявление, банкиры замечают, что о ликвидности закладных, оформленных российскими банками, можно говорить только после введения чего-то вроде общенациональных стандартов заключения контрактов с заемщиками и оформления закладных.

Впрочем, еще более важным для развития ипотечных программ российских банков должно стать формирование рынка вторичных ипотечных ценных бумаг. Сегодня даже гарантированные государством облигации АИЖК инвесторы покупают один раз, и пока не известно ни одного случая, чтобы они совершали сделки с этими бумагами на вторичном рынке.

Низкий спрос на ипотечные ценные бумаги эксперты часто объясняют отсутствием в стране длинных денег. Если мол, кредит выдан на 20 лет, то и облигация, выпущенная в обеспечение кредита должна обращаться на рынке те же 20 лет. Однако, такие прямолинейные рассуждения не совсем корректны. Надежда Косарева убеждена, что предоставление долгосрочного кредита, не требует наличия 20 – 30 летних пассивов. Ведь, кредиты часто гасятся досрочно. Поэтому средний срок жизни кредита, при 30-летнем сроке погашения, например, в Америке 5 – 7 лет. Значит, и в России нужны ресурсы на такие сроки. Выкладки Косаревой подтверждают данные Александра Комарова. Свердловское АИЖК работает менее двух лет, но из тысячи его заемщиков уже десять подали заявки на полное досрочное погашение кредитов и более 50 человек – на частичное. Александр Комаров считает, что средний срок жизни 20-летнего кредита вряд ли превысит 7 лет. Следовательно, в обеспечение ипотечных кредитов можно выпускать облигации с горизонтом погашения 5-6 лет.

Впрочем, в условиях России и такие займы считаются достаточно длинными. Чтобы привлечь серьезные суммы на таких условиях необходимы хотя бы минимальные усилия со стороны государства. Вот только, какими должны быть эти усилия?.. Ряд депутатов Госдумы предложили начать пилить стабфонд, с тем, чтобы вложить его кусочек (часто звучит цифра млрд.) во вторичные ипотечные бумаги. Любопытно, что большинство экспертов банковского и фондового рынка воспринимают такие предложения как неудачную шутку и предлагают обратить внимание на пенсионные деньги.

Анна Самуилова, начальник отдела ипотечного кредитования СКБ-банка:

- Средства пенсионных фондов нередко «лежат без движения», либо вложены в государственные бумаги с отрицательной доходностью. При наличии грамотной стратегии рефинансирования, эти деньги могут стать серьезной поддержкой развития ипотеки. При этом, пенсионные накопления граждан вырастут. Более того, данные вложения имеют минимальный риск, так как они обеспечены объектами недвижимости… Однако все вышесказанное относится только к государственному пенсионному фонду. Негосударственные пенсионные фонды в настоящее время обладают ничтожной долей пенсионных накоплений граждан, что может отрицательно сказаться на финансовой устойчивости этих организаций.

Похожих воззрений придерживается директор Екатеринбургского филиала инвестиционной компании «Брокеркредитсервис» Виктор Немихин. Он считает, что часть из тех 83 млрд. рублей пенсионных накоплений, которые сегодня заморожены во Внешэкономбанке, очень помогла бы созданию в России вторичного рынка ипотечных бумаг.

Пока же в ипотеку идут средства негосударственных пенсионных фондов (НПФ). Первый сформированный в России ипотечный паевой инвестиционный фонд «ЮГРА Ипотечный Фонд» планирует использовать резервы Ханты-Мансийского НПФ (который фактически станет пайщиком фонда) для выкупа у банков закладных, а в перспективе и ипотечных ценных бумаг. Пока это единственный крупный проект использования пенсионных денег в ипотеке. Но, похоже, не последний. Сегодня в России создаются, по крайней мере, еще два ипотечных паевых инвестиционных фонда. Учредители одного из них – АИЖК, Росбанк и управляющая компания «Ямал» - заявили, что рассчитывают видеть среди своих пайщиков Пенсионный фонд РФ.

Стройсберкассы по-русски

Ряд политиков считают, что с классической двухуровневой системой ипотечных кредитов американского образца в России не стоит связываться пока здесь не появится развитый финансовый рынок. Такие идеи, в частности, выдвигает председатель Общероссийского движения «Развитие предпринимательства» Иван Грачев, который недавно заявил: «Россия не имеет развитых финансовых рынков, и долго еще их иметь не будет».

Кредитами на покупку жилья, по мнению Грачева, должны ведать не банки, а строительные сберкассы немецкого образца. Вкратце, суть этого финансового института такова. Жилищный кредит в стройсберкассе может получить только ее вкладчик по истечении нескольких лет, в течение которых он ежемесячно делал вклады. Источником средств, для займов в стройсберкассе служат упомянутые вклады граждан и плата заемщиков за пользование займами (взятыми в стройсберкассе). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта и, как правило, ниже, чем в банках. Логика проста: несколько лет ты кредитуешь сограждан под невысокий процент, потом они кредитуют тебя тоже под невысокий процент.

После минфиновских предложений о снятии госгарантий с АИЖК сторонники стройсберкасс воспряли духом. Они уверены, что место захиревшей без господдержки двухуровневой схемы, способны занять стройсберкассы, отлично зарекомендовавшие себя в Германии, Восточной Европе и Казахстане. При этом апологеты немецкого опыта, не учитывают, что стройсберкассы доминируют в тех странах, где, их поддерживает государство. То есть, не факт, что без господдержки стройсберкассы в России будут более жизнеспособны, чем АИЖК.

Александр Колошенко, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:

- Для многих стран без развитого фондового рынка немецкая модель является наиболее предпочтительной… Наша дочерняя структура Raiffeisen Wohn Bausparen работает по такой схеме в Европе. Клиент открывает сберегательный счет, на который несколько лет вносит определенную сумму каждый месяц. По происшествии определенного времени клиент получает кредит. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку. Например, в Австрии поддержка государства достигает 4% годовых в евро.

В России стройсберкасс пока нет. Но есть их уменьшенный аналог – жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Изрядная часть кооперативов на поверку оказывается финансовыми пирамидами либо инструментами обхода закона о долевом строительстве, но есть и те, которые честно работают по схеме немецких стройсберкасс. Например, в Екатеринбурге с 1969 года действует Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив (за эти годы он несколько раз перерегистрировался, но всегда «перетаскивал» с собой всех пайщиков и уже обеспечил жильем 480 семей). Председатель его правления Александр Вейде, так же считает, что на пустом месте ЖНК развивать не получится и приводит пример Германии, где есть законы, разрешающие страховым компаниям вкладывать деньги в стройсберкассы, система льготного налогообложения стройсберкасс, гарантии страховых компаний и т. д…

Спор между сторонниками стройсберкасс (или ЖНК) и приверженцами американской схемы иногда приобретает парадоксальные формы. Обе стороны используют одни аргументы, но делают разные выводы.

Заместитель председателя потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе» (Оренбург) Елена Воробьева, уверена, что при нынешней инфляции банковская ипотека не имеет шансов. - Сегодня проценты по банковским кредитам таковы, что за время их погашения вы приобретаете две квартиры: одну – себе, другую – банку. – говорит она - И так будет, пока инфляция не стабилизируется хотя бы на уровне пяти процентов… - Зато кооперативы, по мнению Елены Воробьевой, имеют на этом фоне массу преимуществ.

- Первое – никакой проверки платежеспособности. Ведь и сегодня многие получают зарплату в конвертах. Второе – никакой зависимости от инфляции. Ведь процент по кредитам у нас в стране увязан с инфляционной составляющей. А в условиях падения производства и запредельных цен на нефть удержать ее в разумных пределах едва ли удастся. Значит, и платить за обслуживание кредита придется больше. Словом, пока нам не удастся обуздать инфляцию, с банковской ипотекой не стоит и затеваться.

В ответ, представитель банковской сферы Анна Самуилова замечает, что процент по уже оформленным ипотечным кредитам ни при каких условиях не может быть изменен в сторону увеличения. Поэтому, инфляция людям, взявшим банковский ипотечный кредит не страшна. А вот с теми, кто связался с ЖНК, рост цен может сыграть злую шутку. Пока человек будет несколько лет вкладывать деньги и ждать своей очереди на кредит в ЖНК, жилье может вздорожать в несколько раз. «Я считаю, что гражданину, который плохо разбирается в рынке, лезть в стройсберкассу рискованно» - говорит Анна.

Впрочем, наиболее интересную позицию занимает Александр Вейде. По его мнению, стройсберкассы (ЖНК) и банковская ипотека отнюдь не противостоят друг другу.

- Кооператив может объединять в себе функции банка, паевого инвестиционного фонда и управляющей компании. Мы почти не отличаемся от АИЖК. Только оно рассчитывает на государственный оборот ценных бумаг, которого нет. А мы организуем такой оборот внутри себя. Более того, мы готовы уже сами выходить на рынок ценных бумаг – пустить в оборот собственный вексель.

Примерно так же намерены действовать и банки. Как сообщила Татьяна Помазунова, Внешторгбанк планирует привлечение средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. А по словам финансового директора банка DeltaCredit Сергея Озерова, «Следующим шагом для банка станет выпуск структурированных ипотечных ценных бумаг, которые поставят процесс долгосрочного финансирования ипотеки в России на системную основу». Фактически эти финансовые институты сами начали отход от двухуровневой системы рефинансирования, активно развивающейся в России в последнее время.

Схемы рефинансирования

Выпуск облигаций под гарантию закладных и продажа облигаций инвесторам – это механизм рефинансирования кредитов. Благодаря нему деньги достаточно быстро возвращаются в банки. И им (банкам) не приходится дожидаться, когда наступят сроки погашения кредитов. В мире работают два варианта такой схемы рефинансирования: одноуровневая и двухуровневая. В первом случае облигации эмитирует (выпускает) сам банк, во втором – эмитентом становится некая организация, скупающая у банков закладные. Второй вариант может работать в условиях менее развитого фондового рынка. Особенно, если он пользуется поддержкой государства, как это происходит, например, в России, где крупный эмитент ипотечных облигаций – АИЖК пользуется государственными гарантиями погашения этих облигаций.

ВРЕЗКИ

Анатолий Мейзлер: Доступность жилищных кредитов в Башкирии стала причиной роста стоимости квадратного метра жилья на две тысячи рублей ежемесячно.

Александр Комаров: Из-за отсутствия единых стандартов, возросла опасность, что закладная, оформленная банком, повиснет на нем неликвидным пассивом.

Виктор Немихин: Часть пенсионных денег, замороженных сегодня во Внешэкономбанке, очень помогла бы созданию в России вторичного рынка ипотечных бумаг.

Александр Вейде: Накопительный кооператив почти не отличается от АИЖК. Только оно рассчитывает на оборот ценных бумаг, которого нет, а кооператив организует его внутри себя.

  

Андрей ГУБАНОВ, г. Екатеринбург. Деловой журнал «Директор», № 6 (63), 14 июля 2005 г.