Недавно Президент РФ Владимир Путин назвал новый проект «Доступное и комфортабельное жилье – гражданам России» в числе четырех национальных приоритетов, которые будут доминировать в социально-экономическом развитии России в ближайшие годы. В настоящее время практически в полном объеме вступили в силу законы, принятые Государственной Думой в конце 2004 года, которые направлены на развитие финансово-кредитных институтов долгосрочного жилищного кредитования граждан, совершенствование государственной системы регистрации прав и обеспечение прав собственников, создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. Принятый пакет законов, по мнению его разработчиков, создает благоприятные условия для большого прорыва в решении жилищной проблемы - к 2010 году треть россиян будут иметь возможность приобретать жилье с помощью кредитов, накопительных систем и других рыночных механизмов. Состоится ли такой прорыв, и какие необходимо будет выполнить для этого условия? Для ответа на эти вопросы в редакции газеты «Красноярские Новости» прошла селекторная пресс-конференция с руководителем рабочей группы по разработке законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья, президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Борисовной Косаревой.

Доступно не значит дешево

Надо отметить, что в основе концепции формирования доступного жилья акцент делается на создании рыночных инструментов, воспользовавшись которыми человек может приобрести жилье. А это значит, что доступное жилье нельзя трактовать исключительно как дешевое. Оно должно быть доступно разным группам населения - с умеренными, средними и высокими доходами. Конечно, приобрести жилье в собственность людям с низкими доходами невозможно – для них согласно новому Жилищному кодексу должно предоставляться социальное жилье.

Если судить с чисто формальной точки зрения, то по показателю доступности жилья (отношение средней цены стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи) Россия не уступает европейским странам. В Европе для приобретения жилья семья должна копить свои доходы в течение 3-6 лет, а у нас – чуть больше четырех лет. Но в России такая средняя семья должна полностью отказаться от текущих расходов для того чтобы собрать деньги на квартиру, а в США и Европе жилищный вопрос решается при помощи финансовых схем, растягивающих эти затраты на более долгий срок. Одним из таких институтов является, например, ипотечное кредитование, которое во многих странах мира позволяет приобретать жилье в кредит. Поскольку жилье – «это товар длительного пользования», отметила Надежда Борисовна, поэтому купить его, минуя стадию накопления или приобретения в кредит, практически невозможно.

Исходные условия

Для того чтобы разобраться с ситуацией перед подготовкой «жилищного» пакета законопроектов команда исследователей Фонда «Институт экономики города» провела широкомасштабное исследование, результаты которого легли в основу нового жилищного законодательства, предполагающего создание рыночных институтов, с помощью которых люди смогут улучшать жилищные условия.

Исследование показало, что перед 61% населения страны «квартирный» вопрос стоит весьма остро, но только половина из них готовы построить или купить жилье на рынке. При этом, если респондентам предлагалась частичная государственная помощь в решении этой проблемы в виде субсидии на оплату первого взноса или погашение процентов по кредиту, то доля согласных приобрести жилье на рынке увеличивалась до 80% от желающих улучшить жилищные условия. Таким образом, подавляющее большинство граждан страны, желающих улучшить свои жилищные условия, нуждаются в той или иной помощи со стороны государства. Анализ структуры спроса на жилье показал, что в основном граждане (75 %) хотят купить готовое жилье, и лишь 25 % желают участвовать в его строительстве. Но, сегодня более 80% жилья на рынке предлагается еще на стадии строительства.

Предпочтения населения относительно софинансирования, как выяснилось, также не соответствует тем возможностям, которые существуют сегодня. Более 50 % населения хотели бы купить готовое жилье с помощью долгосрочного ипотечного кредита. Остальные разбиваются на небольшие группы, которые хотят воспользоваться другими формами - принять участие в долевом строительстве или в жилищно-накопительных программах, взять кредит на индивидуальное строительство или просто приобрести жилье за счет собственных средств. Именно на этих оценках предпочтений населения и базируется весь пакет законов, который может позволить в конечном итоге решить основные проблемы, существующие на рынке жилья.

Если спрос опережает…,

Одним из препятствий доступности жилья является низкий платежеспособный спрос населения. По данным приведенным специалистами Института экономики города, сейчас купить жилье за счет собственных средств или взять кредит для его приобретения по предлагаемым на рынке условиям могут только 12,5% россиян – слишком малая часть населения страны.

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, государство берет на себя обеспечение жильем малоимущих, а для остальных необходимо создать условия для развития всех форм его приобретения – ипотечное кредитование, жилищно-накопительные кооперативы и долевое строительство.

Начнем с ипотеки, которая сегодня недоступна большинству населения, вследствие высоких процентных ставок по кредиту и невозможности предоставить сведения банку о реальных доходах. По сути дела до недавнего времени вся ипотека была вне закона, так как Гражданским процессуальным кодексом (статья 446) было запрещено обращать взыскание на единственное жилье. Таким образом, ипотечное кредитование не имело никакого смысла, так как ипотека – это обеспечение кредита залогом и возможность кредитора обратить взыскание в случае не возврата кредита на предмет залога. Поэтому банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, повышали процентную ставку, связанную с оценкой риска.

Основная цель законов состоит в том, чтобы снизить процентные ставки по кредитам. Если конкретнее, то это поправки в ГПК об обращении взыскания, отмена нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки – эта процедура стоила людям не только времени, но и немалых денег – 1,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Ограничено вмешательство органов опеки и попечительства в сделки с жильем. Раньше ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могла ни продать, ни купить, ни взять кредит на квартиру, не получив на это согласие чиновников. Теперь последнее необходимо лишь в случае лишения родительских прав и нахождения детей под опекой. Также введены поправки, предусматривающие страхование ипотечных рисков, благодаря чему можно снизить размер первого взноса (обычно это 30% от стоимости квартиры). Например, если молодая семья является покупателем первого жилья, но при этом нет накоплений и отсутствует старое жилье, которое можно продать для оплаты первого взноса, то для такой семьи чрезвычайно важно взять кредит на 90% от стоимости жилья. Для того чтобы банк мог предоставить такой кредит, теперь можно приобрести страховку на дополнительные 20%.

Предусматривается частичная государственная поддержка в вопросе приобретения жилья – субсидирование части первого взноса или процентной ставки. Как отметила, Надежда Борисовна, государство должно помогать населению, преимущественно, оплачивая первый взнос. Ведь субсидируя процентную ставку, государство гарантирует, что будет субсидировать ее 20 лет, пока не кончится кредит. Но в условиях постоянной нестабильности банки с недоверием относятся к подобным гарантиям.

Для людей, не имеющих возможность показать банкам «белые» доходы привлекательна такая форма приобретения жилья, как жилищных накопительные кооперативы, которые не проверяют доходы своих клиентов. Это своего рода «кассы взаимопомощи» граждан, желающих приобрести жилье на условиях более льготных, чем ипотечный банковский кредит. Если в банке 15%, то такие структуры могут предоставить деньги под 11-12%, в виде рассрочки. До настоящего момента у граждан постоянно присутствовал риск потери средств, отложенных на приобретение жилья, из-за присутствия на рынке недобросовестных участников. И до принятия нового закона «О жилищных накопительных кооперативах» схема приобретения жилья посредством участия в таких была непрозрачной и никак не регулировалась, в результате чего многие люди оставались обманутыми пайщиками. Новый закон обеспечивает контроль над этой сферой деятельности, по этой схеме жилье приобретается в рассрочку, но не на правах собственности, как по ипотечным кредитам, а на праве пользования, а в собственность жилье переходит только после того, как выплачивается его полная стоимость.

Третья форма приобретения жилья – участие граждан в долевом строительстве, в настоящее время доминирует во всей стране. В среднем около 80% многоквартирного жилья строится именно через различные инвестиционные варианты, причем человек покупает квартиру на этапе котлована, или даже когда нет выделенного участка и разрешения на строительство, то есть товар, которого в природе не существует. В результате участник долевого строительства несет огромные риски. Во-первых, застройщик привлекает деньги людей, при отсутствии разрешения на строительство и выделенного участка земли. То есть, строительство еще не начато, а деньги уже могут быть потрачены, допустим на разработку проектной документации. Следующий риск - постоянное затягивание сроков и увеличение цены строительства. И, наконец, самое худшее, когда на одну квартиру заключается несколько договоров, и в результате человек остается без квартиры, или в лучшем случае ему отдают деньги, которые он вложил в строительство.

Именно поэтому, чтобы отрегулировать эту ситуацию, был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», защищающий граждан, участвующих в долевом строительстве. Во-первых, прежде чем начать сбор средств от населения, каждый застройщик должен будет раскрыть информацию о себе (учредители, уставной капитал и т.д.), а также опубликовать проектную декларацию. Во-вторых, вводится обязательный учет договоров с дольщиками с тем, чтобы исключить возможность продажи одной и той же квартиры нескольким лицам. В-третьих, земля, на которой возводится дом, и само строение вплоть до завершения строительства и распределения квартир будут находиться в залоге у дольщиков. Если фирма обанкротится или исчезнет, то у людей останется недвижимость, реализовав которую они смогут вернуть свои деньги.

«Но надо сказать – отметила Надежда Борисовна - что наши застройщики приняли в штыки этот закон и до сих пор его не применяют. Практически единичные случаи заключения договоров долевого участия соответствуют законам и то не в жилищной сфере. Во-первых, закон распространяется только на новые проекты разрешения строительства, которые получены после 1 апреля 2005 года. Во-вторых, застройщики настолько недовольны этим законом, что можно предположить возникновение некоторых «серых схем». Я все-таки надеюсь, что рынок перейдет на регулируемую форму договоров долевого участия, тогда граждане будут уже иметь конкретную реальную правовую защиту».

По прогнозам Института экономики города, предложенные в «жилищном» пакете меры позволят уже к 2007 полностью удовлетворить спрос на ипотечные кредиты. А к 2010 году за счет снижения ставок рефинансирования банки смогут выдавать займы под 8-10 % в рублях.

…а предложение отстает

По мнению руководителя группы разработчиков нового жилищного законодательства, Косаревой Н.Б. жилищное строительство сдерживают немыслимые административные барьеры, непрозрачные процедуры выделения земельных участков и отсутствие развитой коммунальной инфраструктуры. По сути, строительный рынок сегодня является монопольным. Поэтому вместо того, чтобы увеличивать объемы строительства жилья, застройщики увеличивают цену на жилье. В 2004 году цена на жилье в среднем выросла на 14% сверх инфляции, при этом объемы строительства увеличились лишь на 13%. Это классическая реакция монополиста на то, что спрос превышает предложение - монополист повышает цену, а не увеличивает объемы.

Изменить положение может Градостроительный кодекс, устанавливающий прозрачную систему территориального планирования и градостроительного регулирования. Если до недавнего времени земля под строительство распределялась чиновниками по непрозрачным процедурам, то с 1 октября введено требование, чтобы земля для жилищного строительства предоставлялась только на открытых аукционах. Градостроительную политику будут определять правила землепользования и застройки, утверждаемые муниципалитетом в виде нормативного документа. Инвестор-застройщик, приобретая земельный участок в собственность или аренду, не должен согласовывать с чиновником, что на ней строить и по каким регламентам.

По мнению, президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой законопроекты, направленные на стимулирование жилищного строительства и демонополизацию строительного рынка остались лежать в «портфеле» Государственной Думы. Среди них - законопроект о сохранении обязательной государственной экспертизы и государственного строительного надзора лишь за особо опасными, технически сложными и уникальными объектами; об объединении застройщиков в саморегулируемые организации в обязательном порядке, страхующие свою деятельность. Победила бюрократическая позиция, предлагающая оставить ныне существующие контролирующие ведомства, через которые будет проходить около 80% строительных объектов.

Цена на жилье будет расти

Анализ, проведенный Институтом экономики города, показывает, что банки способны оперативно отреагировать на законодательные изменения, и, начиная с 2007 года, смогут полностью удовлетворять спрос населения на ипотечные кредиты. По предварительным прогнозам, в 2010 году будет выдано кредитов на сумму не менее 10 млрд.долларов против 1 миллиарда в 2004 году., доля населения, способного приобрести квартиру в кредит увеличится с 10% до 30%. Но прогнозы экспертов не так оптимистичны в отношении удовлетворения спроса со стороны жилищного строительства. Даже при максимально возможном увеличении объемов жилищного строительства в два раза (2004г. – 40 млн. кв.м в год., 2010 – 80 млн. кв. мв год.) спрос будет удовлетворен только на 60-70%. И тогда, такой «перекос» по всем экономическим законам может привести к дефициту жилья и соответственно росту цен. По некоторым оценкам к 2010 году реальные цены на жилье вырастут в два раза. Поэтому, органам государственной власти и местного самоуправления надо серьезно обращать внимание на создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. И в первую очередь, на развитие кредитования застройщиков жилья и привлечение средств инвесторов для создания коммунальной инфраструктуры земельных участков.

«Я надеюсь, что придание вопросу формирования рынка доступного статуса национального приоритета и создание национального совета по жилищной политике, будет способствовать более серьезному отношению к жилищной проблеме региональной законодательной и исполнительной власти, муниципалитетов, бизнеса и общественных организаций, и в дальнейшем ее постепенному разрешению», - в заключении пресс-конференции отметила президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Материал подготовлен при содействии Клуба региональной журналистики «Из первых уст».

  

Анастасия ВЕЩИКОВА, г. Красноярск. Газета «Красноярские Новости», 23 ноября 2005 г.