Теперь земля под жилую застройку выделяется только через аукцион. Чиновникам стало сложнее «дарить» лучшие участки избранным фирмам. Но они могут создать дефицит и поднять цены на жилье.

С первого октября земля под жилую застройку будет предоставляться строительным компаниям только через аукционы. То есть теперь участок будет доставаться той компании, которая в ходе торгов предложит заплатить большую сумму. Каковая сумма полностью пойдет в местный бюджет. В общем то раньше (в некоторых отдельных городах нашей бескрайней Родины) часть участков под жилье выделялась по похожей схеме, только сделки совершались за плотно закрытыми дверями, и деньги шли не в бюджет, а в карманы чиновников. Либо действовали непрозрачные схемы когда муниципальные власти взимали со строителей плату за землю натурой – в смысле, квартирами, ну или еще чем-нибудь. Теперь процедура стала более прозрачной. Закрытый аукцион взяток заменен открытым аукционом денег, поступающих в бюджет. Гоп-гоп! Хорошо!

Строителей много, а земли мало

Норма об обязательных аукционах была введена Земельным кодексом чтобы разрушить монополию избранных (мэриями) строительных компаний и дать возможность возводить жилье всем кто может и хочет это делать. Ужесточение конкуренции между строителями должно привести если не снижению, то хотя бы к стабилизации цен на жилье. Именно такое мнение высказал недавно начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Михаил Евраев. Однако, столь оптимистичные взгляды разделяют далеко не все участники строительного рынка. Гоп-стоп! Плохо!

Ряд екатеринбургских строителей уже вступили в заочную полемику с представителем ФАС. Например, по мнению менеджмента компании «NOVA-строй», обязательные аукционы приведут к росту стоимости недвижимости. Произойдет это из-за того, что желающих строить много, а земельных участков, которые можно выставить на аукцион – мало. Высокая конкуренция на аукционах приведет к серьезному росту цен на участки. Чтобы компенсировать свои расходы, застройщики будут повышать цены на недвижимость. Похожую точку зрения озвучил заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий, который намекнул, на то что теперь свои затраты, понесенные в ходе земельных аукционов, застройщики станут перекладывать на потребителя. По мнению Крицкого цены на недвижимость в Екатеринбурге продолжат достаточно активно расти. «В 2005 году цены на жилье в городе выросли приблизительно на 30%. Я полагаю, что в 2006 году рост стоимости жилых помещений будет находиться примерно на таком же уровне», сказал замглавы.

А вот руководство компании «Атомстройкомплекс» стоит на достаточно умеренной позиции. По его (руководства) мнению, у рыночной цены жилья есть жесткий ограничитель – спрос. Если стоимость участка окажется выше предела, позволяющего возвести на нем конкурентоспособное жилье, то стройка на этом участке не состоится. И хотя после введения земельных аукционов, спекулянты могут попытаться сыграть на нервах покупателей и поднять цены на какие то объекты, но в сегменте массового спроса этого не произойдет.

Нагреть рынок? Да запросто!

Норма об обязательных земельных аукционах была введена в Земельный кодекс еще в декабре прошлого года, но с оговоркой, что до октября 2005 года кодекс будет работать по старому, без этой поправки. То есть, власти еще в течении девяти месяцев смогут раздавать землю по непрозрачной схеме. И они (власти) поспешили воспользоваться отсрочкой. Как сообщила президент Фонда «Институт экономики города» (Москва) Надежда Косарева, с начала года в российских городах шло активное распределение участков по «своим» фирмам. И действительно, блиц опрос уральских компаний застройщиков показал, что те из них, кто и раньше имел доступ к земле, к началу октября сформировали солидные собственные запасы участков под жилую застройку. Причем, в Екатеринбурге «срочная распродажа» проходила еще достаточно спокойно. В Челябинске, например, мэрия умудрилась отдать под застройку парковые зоны и участки не принадлежащие муниципалитету, а в Башкирии, строители, близкие к руководству республики за девять месяцев успели набрать земли на 3-5 лет вперед.

Впрочем, то что землю получили строители, это еще приемлемый вариант. хуже, что часть ее ушла налево. Председатель исполкома Ассоциации «Большой Урал» Сергей Воздвиженский, уверен, что с начала года муниципалитеты много площадок отдали структурам, которые не будут там ничего строить, а попытаются заработать на их перепродаже.

Собственно, получается следующий расклад: если местные власти решат снижать цену земли под застройку, то они попытаются выставлять на аукционы как можно больше участков. Тогда предложение будет опережать спрос и настанет «полное хорошо». Но если власти захотят нагреть рынок (создать дефицит), то они легко смогут сделать это, выставляя землю на аукцион ма-а-аленькими порциями. Следует, впрочем, заметить, что нагрев рынка может произойти и вопреки желаниям властей. Например, если муниципалитет не найдет средств для подготовки участков к торгам (расселение, подведение коммуникаций etc) или у города просто не окажется свободной земли (такое тоже возможно). В этом плане, введение в силу октябрьских поправок в Земельный кодекс сыграло с землей злую шутку. По мнению Сергея Воздвиженского, если бы муниципальные чиновники с начала года не раздавали спешно участки «своим» фирмам, то сегодня было бы что выставлять на торги.

Хотя… есть интересный вариант. Буквально несколько дней назад, на семинаре Клуба региональной журналистики МОО «Открытая Россия», уже знакомая нам Надежда Косарева сказала, что можно попытаться через суд изъять у новых собственников земли, «слитые» им в преддверии октября. Сделать это, по мнению Надежды Борисовны можно на основании того, что земля была им не передана, а только закреплена за ними. После возвращения земли в лоно муниципалитета, участки выставляются на аукцион. Впрочем, сама Косарева признает, что на практике проделать это вряд ли удастся.

Здесь жить? Нет, мыть и заправлять

Ну а как ситуация с ценами на землю (и, соответственно, на жилье) будет развиваться в Екатеринбурге? Судя по заявлениям Владимира Крицкого, администрации Екатеринбурга пока не удается (не хочется?) выбросить на рынок, столько земли, чтобы полностью удовлетворить спрос на нее. Хотя замглавы и говорит об уже состоявшихся десяти земельных аукционах и о подготовке еще полусотни, но не тешьте себя иллюзиями. Почти на всех этих аукционах выставлялись и будут выставляться земельные участки не под жилую застройку, а под автозаправки и автомойки.

  

Андрей ГУБАНОВ, г. Екатеринбург. «Городской портал «Екатеринбург Он-Лайн» E1.ru», 25 ноября 2005 г.