От введения открытых аукционов на землю застройщики ждали доступа к рынку земельных участков. Но, получив его, поняли, что покупать там пока нечего.

Российскому рынку земли приказано выйти из сумрака. Хотя бы той части рынка, которая затрагивает участки под жилую застройку. До последнего времени эта земля предоставлялась застройщику по так называемому «предварительному согласованию места размещения объекта». То есть приходил представитель строительной компании к чиновнику и говорил: «Мне вот тот земельный участок, пожалуйста», – и ему выделяли. Или не выделяли, а отдавали кому-нибудь третьему. Все процедуры согласования и выделения проходили за закрытыми дверями кабинетов. Но с 1 октября нынешнего года эта процедура становится публичной. Теперь вся земля для жилищного строительства будет продаваться или оформляться в аренду только на открытом аукционе.

Кроме того, изменен механизм оформления бумаг на участок под новостройку. Раньше строительные компании сами находили площадки, сами представляли в Главархитектуру проект, проверяли землю на наличие обременений, согласовывали свои идеи с надзорными органами и т.д. Теперь же всю или почти всю эту работу будет делать владелец земли – администрация муниципалитета или субъекта федерации (зависит от собственности участка).

Новая процедура вызывает различные эмоции у участников земельного рынка. Один из топ-менеджеров НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург) Юрий Сушко считает, что новые нормы облегчат работу застройщиков. Правда, он подозревает, что все предварительные работы по участку администрация все-таки на себя брать не станет, часть постарается оставить застройщику. Директор департамента управления проектами управляющей компании «МАН» Сергей Жидков более скептичен. По его мнению, ничего во взаимоотношениях строителей и властей не изменится. Просто раньше были черные выплаты, а теперь будет «то же самое» через аукцион.

Успели землю раздать

У истории с обязательными аукционами есть несколько любопытных подробностей. Часто, например, возникает неразбериха, какой конкретно закон содержит эту норму. Дело в том, что новая статья об аукционах (ст. 30.1) вставлена в Земельный кодекс РФ, но введена она Законом «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Отсюда некая двусмысленность. Впрочем, еще более спорное место у нововведения – срок вступления в силу. Упомянутый закон был принят еще в декабре прошлого года, но с оговоркой, что девять месяцев Земельный кодекс будет работать без поправок, соответственно, власти в течение этого времени сохранят за собой право раздавать земли по закрытой схеме. Вот как в январе этого года комментировала ситуацию руководитель группы разработчиков пакета жилищных законов, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, г. Москва:

– Норму об обязательных аукционах мы предлагали ввести в действие сразу. Депутаты настаивали на отсрочке в три года. Мы с ними спорили. В результате сошлись на девяти месяцах. Боюсь, что этот период не пройдет даром. Сейчас муниципалитеты срочно начнут использовать оставшееся время для распределения земельных участков...

Прошли те самые девять месяцев, и в ходе недавнего семинара Клуба региональной журналистики РОО «Открытая Россия» Надежда Косарева заявила, что ее опасения оправдались. Это подтверждают и данные, полученные журналом «Директор» в ходе опроса уральских застройщиков. Сегодня практически у всех строительных компаний, обладающих собственным лоббистским (административным) ресурсом, есть запас земельных участков на несколько лет вперед. Начальник отдела инвестиций ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкирия» (г. Уфа) Лутфулла Давлетбаков заметил: «В ближайшие годы мы не планируем участвовать в аукционах. У нас есть земля для строительства 1,8 млн. кв. м жилья. Пока ее застроим – рынок земли, надеюсь, уже сложится...»

Впрочем, землю «из-под полы» в эти месяцы получали не только строители. По мнению председателя исполкома Ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ «Большой Урал» Сергея Воздвиженского, громадное количество площадок муниципальные власти раздали структурам, которые собираются заработать на их перепродаже. Их прибыль может составить более 200%.

Поздно «искать инвестора»

Земельные торги не новинка сезона. Они появились в 2001 г., вместе с Земельным кодексом (правда, до последнего времени требование выделять участки через аукцион не было категоричным). В Екатеринбурге, например, первые подобные торги состоялись в декабре 2004 г. На них были выставлены участки не под жилье, а под автомойки. Стоимость договора аренды составила в среднем тыс. за 100 кв. м. Первые торги в форме аукциона (в соответствии с новыми требованиями) в Екатеринбурге прошли в сентябре этого года. За право заключить договор на аренду 608 тыс. кв. м в пригороде Екатеринбурга – Карасьеозерске, компания «Карасьеозерск-2» заплатила 12,9 млн. руб. при стартовой цене 12,3 млн.

Кстати, любопытная особенность: как правило, в Екатеринбурге в качестве лота на земельных торгах выставляется не цена покупки участка и не размер арендной платы (что предусмотрено ст. 38.1 Земельного кодекса), а цена права на заключение договора аренды. Что в принципе тоже допустимо из-за противоречий в самом Кодексе.

В Челябинске тоже есть опыт проведения аукционов земли под жилищную застройку. Причем здесь он «наложился» на спор между новым мэром города Михаилом Юревичем и группой строителей, чей бизнес активно развивался при прежнем руководстве Челябинска. Часть строительных компаний в свое время пользовалась особой благосклонностью «старого» мэра, и новый челябинский градоначальник сегодня выясняет, на каких основаниях эти компании получали землеотводы (в том числе в зонах парков и на участках, уже имеющих хозяев).

Первые в «эпохе нового мэра» челябинские торги по продаже земельного участка на перекрестке улиц Труда и Чайковского состоялись 11 октября: 100 тыс. кв. м были проданы за 28 млн. руб. Этот аукцион стал поводом для упреков в адрес администрации Челябинска. Тон задал руководитель компании «Монолит-инвест» Евгений Рогоза, заявивший, что застройщики узнали о проведении торгов уже после их окончания. Сами торги Рогоза назвал «фарсом» и добавил, что, по имеющейся у него информации, участок продан структурам, близким к новому мэру города. А весь тираж информационного бюллетеня «Вестник» (учредитель – комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинска) «словно растворился в воздухе». По словам Рогозы, непонятно, была ли вообще конкуренция в ходе торгов. В свою очередь, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Челябинска Александр Угрюмов сообщил «Директору», что информация о конкурсе публиковалась в газете “Челябинск за неделю”, реальная конкуренция на конкурсе была между двумя участниками из четырех, поскольку остальные два претендента от участия в торгах в итоге отказались. Впрочем, имя победителя до сих пор (на момент подписания номера в печать) не обнародовано.

Возможно, упреков было бы меньше, если бы торги проводил не хозяин земли (субъект федерации или муниципалитет), а специализированная организация. По мнению руководителя Юридического центра «Строительство и право» (г. Челябинск) Николая Волкова, это бы существенно снизило уровень коррупции. Но пока о привлечении к аукционам подобных независимых компаний чиновники не заговаривают. Более того, похоже, что многие из них подсознательно еще не воспринимают открытые аукционы как единственно возможный способ выделения земли. Например, уже в октябре (после вступления в силу аукционной поправки) глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий в одном из публичных выступлений заявил, что мэрия «ищет инвестора» для жилой застройки участка в районе Химмаша. Это возмутило Сергея Воздвиженского, который назвал эту формулировку «словами из прошлого» и заочно напомнил главе, что сегодня надо не «искать инвестора», а готовить аукцион.

Комплексное освоение территории

Подготовка аукциона – процесс канительный и затратный. Прежде чем выставлять участок на торги, его надо «сформировать». Согласно введенной в Земельный кодекс ст. 38.1, аукцион «проводится только в отношении участка, прошедшего кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование участка... параметры разрешенного строительства... технические условия подключения объекта к сетям и плата за подключение». Раньше будущий застройщик самостоятельно проводил всю работу по межеванию участка, внесению его в земельный кадастр, сам согласовывал параметры будущего сооружения с органами экологической, санитарной экспертизы, с пожарным надзором, ГО и ЧС и т. д. (иногда число согласований достигало 140). Кроме того, застройщику было необходимо провести расселение и снос имеющегося на участке жилья. Теперь эти заботы (по крайней мере, большая их часть) свалились на головы муниципальных или региональных властей – они должны оформить все бумаги и ознакомить участников аукциона с существующими ограничениями в использовании участка и возможностями инженерных сетей, имеющихся на участке или в его окрестностях.

Сергей Ланцов, заместитель министра по управлению имуществом Свердловской области:

– Сегодня проблема – в грамотном планировании торгов. Спросите у муниципалитетов, кто из них запланировал средства на подготовку торгов, расселение, межевание, кадастровый учет, согласование. Окажется, что никто. Вот и рождаются «кривые» схемы, когда, например, победителю торгов могут предложить самому заниматься расселением, хотя это и противоречит закону. Нельзя оставлять победителя аукциона один на один с прежними пользователями. Ведь у него прав на эту землю не больше, чем у них.

Кстати, строитель Юрий Сушко тоже подозревает, что в реальности начнут запускаться некие «компромиссные» схемы подготовки участка к торгам, при которых часть работ муниципалитет будет перекладывать на застройщика. Впрочем, по мнению Сушко, это не самый плохой вариант. Например, если привязкой к сетям займется не муниципалитет, а застройщик, то последний истратит на это меньше денег, так как будет тратить свои, а не чужие деньги.

В бюджете Екатеринбурга на 2006 г. планируются суммы на организацию торгов на освобождение площадок. Тем не менее главный специалист комитета по строительству администрации Екатеринбурга Михаил Губин считает, что будет все-таки непросто найти все необходимые ресурсы (времени, людей, финансов) для полного и своевременного исполнения всех требований кодекса по подготовке аукционов. По мнению Михаила Губина, новый порядок предоставления земли законодателям следовало подкрепить упрощением схемы согласований с госорганами. На деле же осталась «старая гнилая и перегруженная схема», когда муниципалитетам приходится бесчисленное количество раз бегать на поклон к федеральным органам, которые при этом начинают «издеваться» над муниципальными служащими так же, как раньше «издевались» над предпринимателями. Например, органы, осуществляющие экологическую экспертизу, не согласовывают возможность размещения строения на участке, пока мэрия не заключит договор на вывоз опасных веществ, которые могут образоваться в ходе будущей стройки. Хотя от «экологов» всего лишь требуется выдать заключение – возможно ли возведение конкретного объекта на данном участке...

Муниципальные власти сами видят, насколько неудобна существующая схема согласований, и администрации ряда уральских городов уже озаботились лоббированием законов, упрощающих согласование параметров земельных участков с надзорными инстанциями. Кроме того, разрабатываются способы привлечения средств сторонних инвесторов для финансирования работы по формированию земельных лотов на аукционы.

Тем более, что изменения в Земельном кодексе создают подобие предпосылок для превращения этих работ в коммерческий проект. Так, с января региональные власти могут предоставлять земельные участки по новой схеме – для «комплексного освоения территории». Начальник отдела по вопросам землепользования при осуществлении градостроительной деятельности Минстроя Свердловской области Ольга Казакова пояснила: суть этого механизма в том, что частный бизнес, получивший в результате торгов участок, сам сооружает на нем инженерные сети, а потом либо сам же застраивает, либо передает «облагороженную» землю (целиком или частями) застройщикам. Сети при этом должны быть безвозмездно переданы муниципалитету. По мнению Сергея Воздвиженского, подготовка площадок может стать интересным бизнесом. Кроме того, по его мнению, бизнесом может стать и работа по документальному оформлению земельных лотов, правда, сейчас закон прямо говорит: эту деятельность правомерны вести только органы власти...

Массовая застройка – в перспективе

Развитию рынка земли под застройку мешают не только несовершенство законодательства и отсутствие денег у городов. В ближайшие годы основной проблемой как для строителей, так и для муниципалитетов станет жесточайший дефицит новых участков. По утверждению глав ряда городов Урала, их муниципальные образования оказались заперты в своих границах и не имеют территорий для развития.

Комментируя такие заявления, Надежда Косарева замечает: «Когда участки распределялись непублично, то для конкретных людей земля всегда находилась. Но как только сказали, что земля пойдет через торги, сразу оказалось, что ее нет. У меня подозрение, что это саботаж против требования выставлять участки на открытый аукцион. Хотя во многих городах отсутствие земельных участков внутри города – это действительно проблема».

Но с расширением территорий городов дела сегодня обстоят далеко не блестяще. Мало того, что механизм изменения границ муниципалитетов объективно очень непрост, он еще донельзя забюрократизирован российским законодательством.

При советской власти у всей земли был один собственник – государство, которое само и решало все вопросы со статусом и принадлежностью территорий. Сегодня же, как только муниципалитет выходит за свою границу, он тут же оказывается на частной земле (сельские угодья) или на государственной (лес, рекреационные территории и пр.). Для расширения города нужно либо выкупать землю, либо решать вопрос через федеральное правительство. Первое – дорого, второе – долго (и, скорее всего, тоже дорого).

Помимо решения вопроса о возможности приобретения земли, муниципалитету надо подготовить проектное предложение, утвердить его в местной думе, согласовать изменение территории с региональными властями и собственником земли. Добиться постановления правительства субъекта федерации об изменении границ города. За этим последует перевод земли в статус городской территории, внесение изменений в кадастр, межевание. Плюс 140 согласований (см. выше) при подготовке участков к аукциону. По мнению Сергея Ланцова, возможны ситуации, когда цена, которую согласны будут заплатить застройщики, окажется выше затрат на освобождение участка. Ольга Казакова считает, что муниципалитеты в ближайшее время будут готовить к торгам в основном те земельные участки, которые выявятся в процессе межевания территорий существующей жилой застройки. Даже в тех городах, где есть обширные свободные территории внутри городской черты, речи об их комплексном освоении пока не идет.

Лазейки остались

Конечно, благодаря уже внесенным в Земельный кодекс поправкам властям теперь будет сложнее создавать при распределении земель льготные условия для «своих структур». Хотя полностью исключить такую возможность у законодателей не получилось. Екатеринбургские застройщики уже высказали опасение, что номера газет с объявлениями о торгах будут обязательно теряться по дороге к подписчику и мгновенно исчезать из подшивок библиотек. О том, что у властей остались варианты не пустить на аукцион «лишние» фирмы, говорит, например, следующий факт: менеджеры большинства строительных компаний узнают о торгах не из официальных объявлений, а из деловых СМИ, которые пишут уже о РЕЗУЛЬТАТАХ торгов.

Впрочем, есть и положительные примеры. По данным Ассоциации «Большой Урал», власти Тюменской области активно готовятся к проведению земельных аукционов. Из областного бюджета выделены целевые деньги на подготовку площадок в Тюмени. В Свердловской области подобная программа тоже реализуется, но в ней фигурирует не областной центр, а Нижний Тагил. В Екатеринбурге же хоть и почти готовы к продаже 5-6 площадок, но все они предназначены не под жилищное строительство, а в основном под автомойки. Тем не менее местные застройщики не спешат бить тревогу. Кто-то планирует продержаться некоторое время за счет уже полученных участков, другие начинают экспансию в города «второго эшелона» (благо полная открытость торгов облегчает приход на местные строительные рынки иногородних игроков). А третьи действуют по ранее отработанной схеме: скупают всю недвижимость на неком участке, оформляют землю под ней в собственность и потом уже «пробивают» через все инстанции разрешение на строительство новой многоэтажки.

Сергей Воздвиженский:

«За девять месяцев муниципальные власти раздали площадки фирмам, которые собираются заработать на их перепродаже».

Николай Волков:

«Если торги будет проводить не муниципалитет, а специализированная организация, то уровень коррупции снизится».

Михаил Губин:

«Новый порядок предоставления земли следовало подкрепить упрощением схемы согласований документов с госорганами».

  

Андрей ГУБАНОВ, г. Екатеринбург. Уральский деловой журнал «Директор», № 10 (67), 16 ноября 2005 г.