Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» исходит из простой логики – упрощение процедур выдачи участков под строительство, финансирование отрасли плюс ипотечное кредитование населения увеличат спрос на жилье и приведут к росту объемов и темпов строительства. Цели заявлены, PR-сопровождение проекта стартовало… Но все большее количество аналитиков говорят о возможном провале проекта – мол, стройиндустрия не вытянет растущего спроса, цены на стройматериалы пойдут вверх. В результате национальный проект не достигнет цели – новостройки подорожают, а мечта о собственном жилье так и останется несбыточной для большинства россиян. Однако взгляд на проблему из Москвы и из региона сильно различается. «Деловое Поволжье» продолжает серию публикаций о национальных проектах (см. статью «Муниципальное позорище» в № 11). Эксперты «ДП» в долгосрочном плане смотрят на проблему оптимистично, не отрицая, что в краткосрочном периоде эти опасения могут подтвердиться.

Деньги есть, жилья нет

К 2010 году в России необходимо удвоить ежегодный объем вводимого жилья, доведя его до 80 млн. квадратных метров – против нынешних 40 млн. В привязке к Волгограду это означает ввод не 290-300 тыс., а 550 тыс. квадратных метров жилых площадей. Соответственно, вдвое должна увеличить объемы отгружаемой продукции стройиндустрия. Причем не только нарастить количество, но и серьезно проработать ассортимент, предварительно проведя модернизацию для выпуска современных материалов. И тут начинаются проблемы.

— Но неожиданно выяснилось, что на рынке недвижимости ограничено предложение. Наш строительный комплекс и промышленность строительных материалов не в состоянии строить больше, - сказал экс-замминистра финансов России, ныне президент группы компаний «Антанта Капитал» Сергей Алексашенко членам журналистского клуба «Из первых уст». -- Планируется, что в России в этом году построят жилья на 10% больше, чем в прошлом, то есть 44 млн. кв. м. Для справки: в РСФСР строилось 70 млн. кв. м жилья в год. Здесь и будут проверяться стимулы экономики, инвестиционный климат в стране. Это некий индикатор: сможет ли российская экономика создать условия для роста. Ведь цемент, песок, бетон нельзя ввозить из-за границы, они должны быть местного производства, перевозка их резко удорожает. Цены на недвижимость в последнее время резко растут. Количество денег, которые хлынули на рынок недвижимости, увеличилось и может стать еще больше, а предложение не растет. В Москве рост цен на недвижимость достигает 100% годовых. Положение усугубляется тем, бюрократия не в состоянии справиться с новыми правилами долевого строительства. Скорость прохождения проектной документации настолько низкая, настолько огромны бюрократические препятствия, настолько взяткоемок процесс, что количество стройплощадок в Москве резко сократилось. Деньги есть, а жилья нет. Нам нужно или выкручиваться, или смириться с тем, что квадратный метр будет все дороже, а ипотека так и останется доступной лишь для 10% населения.

Трудно сказать, что страшнее – бюрократия или дефицит стройматериалов. Ситуация в стране такова, что политическая воля в кои-то веки может и подвинуть бюрократию. Но как справиться с дефицитом цемента?

20 марта на совещании президента с членами правительства РФ первый вице-премьер Дмитрий Медведев сказал, что основная проблема реализации жилищного нацпроекта заключается в том, что стройиндустрия исчерпала потенциал роста, и в ближайшее время на рынке может появиться дефицит цемента, некоторых видов стеновых материалов и железобетонных конструкций. «Нам необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно-домостроительные комбинаты, – считает Д. Медведев. – Кроме того, надо посмотреть, как дальше развивать мощности цементной промышленности. Сегодня на рынке цены высокие, но цементное производство не растет». Он поручил министерствам регионального развития и экономического развития и торговли до 1 мая «подготовить комплекс мер по увеличению объемов производства строительных материалов в России».

Невидимая рука рынка завязла в цементе

При плановой экономике на территории каждого региона закладывался полноценный строительный комплекс, в который входили как производители стройматериалов, так и строительные тресты. В Волгоградской области добывают песок, производят цемент, кирпич, железобетонные изделия, отделочные материалы. Строители и производители считают, что региональная стройиндустрия справится с возросшим спросом, потому что ее мощности загружены не полностью. Председатель совета директоров АО «Гипс», депутат гордумы Юрий Гончаров считает: «Региональные производители железобетона заняты на 30-50%, кирпичное производство тоже недозагружено, гипсовый завод только 25% продукции реализует в регионе. Производители обрадуются возросшему спросу. Больше продукции - больше прибыли». С ним соглашается член совета директоров завода «ЖБИ-1», депутат гордумы Геннадий Мурылев: «Заводы железобетонных изделий работают на пределе рентабельности. Только страх остаться невостребованными мешает им поднимать цены».

Директор завода «ЖБИК» Михаил Флейтман уверен, что индустрия стройматериалов среагирует на спрос, причем довольно быстро:

- При решенном вопросе финансирования переоснащение завода ЖБИ за счет ввода более современных мощностей можно сделать практически без остановки производства и за сравнительно короткие сроки.

Юрий Гончаров подтверждает: «Уже сейчас некоторые региональные производители запускают модернизацию. Гипсовый завод в апреле вводит цех сухих смесей и цех гипса и ангидрида, Себряковский цементный завод реализует долгосрочную программу, направленную на увеличение объема выпуска». Пример для всей строительной индустрии показывает сегмент отделочных материалов – в России и области немало производителей керамической плитки, обоев, паркета, которые после модернизации выпускают современную востребованную продукцию и держат конкурентные цены.

Впрочем, эксперты «ДП» соглашаются, что рост цен на стройматериалы будет. Правда, обещают, что кратковременный. Потому что спрос на жилье в основной массе сейчас предъявляет средний класс, который привык считать деньги. Эти потребители выберут таких строителей, которые будут искать пути снижения себестоимости при сохранении стабильного качества. То есть поиск резервов снижения себестоимости станет определяющим для всего стройкомплекса.

Геннадий Мурылев считает, что строителям придется ужаться даже в большей степени: «Нынешние отношения между стройиндустрией и строителями сложились в конце 90-х годов, когда строители диктовали свои условия – задерживали платежи, ломали цену, практически кредитовались у стройиндустрии. В какой то мере они и сейчас делают так. В итоге у стройиндустрии рентабельность на уровне 2-5%, а у строителей – в разы больше. Растущий спрос на стройматериалы – это шанс для стройиндустрии сделать отношения более справедливыми и вернуть себе утерянные проценты рентабельности». Юрий Гончаров говорит еще и о том, что волгоградским строителям, работающим в южном регионе, не мешало бы удлинить период активного строительства, сократив зимние простои. Это позволит стройиндустрии уменьшить свои сезонные потери.

Однако надежды на то, что невидимая рука рынка остановит рвущиеся вверх цены, развеивает история с цементом, о которой вспоминают многие строители. Цемент – слабое место российской стройиндустрии. Отпускные цены на него в России за последние шесть месяцев выросли на 60%, цены не падают, но и производство не растет, поскольку отрасль монополизирована. Правда, эксперты надеются, что высокие цены привлекут новых инвесторов. Однако вход на этот рынок недешев - строительство нового завода обходится в 200-250 млн. евро. И уже сейчас на региональных рынках ощущается дефицит цемента, хотя он не заметен в Волгограде, т. к. в области работает крупнейший производитель - АО «Себряковцемент».

По данным Российского союза строителей, 12% всех материалов, выпускаемых в России, не отвечает мировым стандартам. Например, низкое качество кирпича, производимого в Волгоградской области, объясняют тем, что производители не заинтересованы в реконструкции: кирпич неперспективен, потому что слишком дорог и трудоемок в строительстве. В Волгограде, как и по всей России, со второй половины прошлого века используют технологию сборного железобетона, которая хотя и практична для нашего климата, но по нынешним меркам считается долгосрочным и дорогостоящим способом строительства. С 70-х годов развивается панельное домостроение - это быстро и дешево, но некачественно: такие дома плохо сохраняют тепло, пропускают шум и некрасивы. Современные технологии монолитного домостроения в городе встречаются редко и пока не приводят к ожидаемому удешевлению – столь необходимого при этом способе ритмичного финансирования местные строители обеспечить не в состоянии.

Вопрос о том, как действия правительства помогут отрасли, остается открытым как минимум до середины мая – на этот срок Д. Медведев наметил рассмотрение вопроса об участии стройиндустрии в реализации национального проекта.

Для банков много, для индустрии – ничто

Несмотря на то, что ипотека в Волгоградской области развивается бурно (мы писали об этом в январе в статье «Робкие шаги ипотеки становятся семимильными», «ДП» №3), на рынке жилья она пока не игрок. Год назад, когда коммерческие банки активизировали свои ипотечные программы, в деловом сообществе заговорили, что в ожидании массового спроса цены на жилье рванут вверх. Директор по недвижимости риэлтерской компании «Ариороса» Наталья Гендлер говорит: «Последние два года цены на новострой росли планомерно, без особых скачков. Сами застройщики ежеквартально объявляли их повышение; совокупный рост за 2 года составил 50%. Ипотека уже реально работает в регионе, но на новостройки она не оказывает существенного влияния».

- Сейчас доступ к ипотеке на стандартных условиях имеют 10,7% российского населения, то есть примерно 15 млн. человек или 5 млн. семей. Это если семья из трех человек хочет купить квартиру в 54 кв. м жилой площади, и при этом берет стандартный кредит в банке: 30% первоначального взноса, 70% — кредит на 15 лет, и на обслуживание кредита они хотят тратить не более 30% текущих доходов, -- говорит С. Алексашенко. -- Правительство поставило цель, чтобы через три года доступ к ипотеке имели 30% россиян. Для этого нужно снизить первоначальный взнос с 30 до 10%, удлинить срок кредита (уже сейчас Сбербанк выдает кредит на 20 лет и, видимо, дойдет до 25 лет) и третье — снижение процентной ставки. Это самый проблематичный вопрос, потому что вряд ли при существующей инфляции выгодно выдавать кредиты под 11-15%.

Так вот, несмотря на бурный рост ипотеки, число выданных кредитов исчисляется сотнями. На недавнем заседании клуба «Деловое Поволжье» управляющий Волгоградским филиалом банка «Возрождение» Софья Жилина рассказывала про 10-кратный рост числа ипотечных кредитов: филиал в 2005 году прокредитовал 500 волгоградцев. Пусть даже остальные финансовые структуры выдали столько же, это много для них, но ничто для строительной отрасли. Если областной фонд жилья и ипотеки будет ежемесячно выдавать кредитов на 10-12 млн. рублей, как в январе, денег не хватит и на один дом.

Поиск кредитных ресурсов для перехода на выпуск более современных материалов – головная боль руководителей стройиндустрии. Г. Мурылев настаивает, что надо кредитовать не население, а строителей - напрямую и в льготном режиме: «Нам нужны длинные и дешевые кредиты. Не по 100 млн. руб., как наши банки выдают, а минимум 300 млн. Мы найдем, кому продать жилье. В 2005 году мы построили 65 тыс. квадратных метров жилья, и продали 50 тыс.».

Запустив расходование средств из стабилизационного фонда, федеральный центр полагает, что эти деньги быстро дойдут до бизнеса, и прогнозирует адекватную реакцию рынка. Но объем средств и стоящие перед ними фильтры и барьеры таковы, что рынок может и не заметить этих денег. Для того, чтобы проект «Доступное жилье» стал действительно национальным, нужны более смелые решения, направленные на удешевление строящегося жилья. Без помощи бизнеса правительству не обойтись.

  

Татьяна ТАРАКАНОВА, Анна СТЕПНОВА, г. Волгоград. Газета «Деловое Поволжье», № 12, 03 апреля 2006 г.