Цены на жилье продолжат расти. В лучшем случае, к концу десятилетия удастся снизить темпы прироста.

«Чтобы уравновесить спрос и предложение на рынке жилья, развитие ипотеки должно сопровождаться ростом жилищного строительства», - уверена Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». О перипетиях реализации нацпроекта по жилью она рассказала на семинаре Клуба региональной журналистики «Из первых уст».

- В истории России было много государственных попыток решить жилищную проблему, особенность этой очередной попытки – в том, что задействуются рыночные механизмы. В этом ее преимущество, но в этом и основная сложность. В отличие от нацпроектов по образованию и особенно здравоохранению, где принимаются простые меры, не меняющие самой системы (повышается зарплата, покупается машина скорой помощи и пр.), в проекте по жилью главное – это изменить механизмы взаимодействия. И бюджетные средства направляются на то, чтобы поддержать эти изменения.

- Первым пунктом в нацпроекте значится увеличение объемов ипотечного кредитования. К 2010 г. средний процент по ипотечным кредитам планируется снизить до 8%. На чем основаны эти расчеты?

- В отличие от других целевых показателей, этот в большей степени зависит не от жилищного сектора, и не от сектора ипотеки, а от макроэкономических показателей (инфляция, стоимость денег и т. д.). Приведенные расчеты основаны на прогнозе, который составило правительство РФ (хотя сейчас его пытаются судорожно корректировать). Если же инфляция до 2010 г. будет держаться на нынешнем уровне, ни о каких 8% речи быть не может.

- Если все сложится благополучно, и процент будет снижаться, смогут ли те, кто сегодня берет ипотечный кредит, скажем, под 15%, перейти на новую, более выгодную процентную ставку?

- Сегодня банки, в основном, предоставляют кредиты с фиксированной процентной ставкой, но почему? Для меня это большая загадка. В странах с меняющимся уровнем инфляции банки обычно предлагают кредиты с переменной ставкой, которая привязана к определенному индексу (даже в Великобритании, где уровень инфляции 4-5%, преобладают именно такие программы). В России, насколько мне известно, кредиты с переменной процентной ставкой сегодня начинает вводить только «ДельтаБанк».

Если же процентная ставка фиксирована, единственное, что можно сделать – это использовать механизм рефинансирования, когда вы гасите старый кредит и берете новый под более низкий процент. Но это не бесплатная процедура: вы платите за то, что берете новый кредит, за то, что закрываете старый и пр., и тут нужно внимательно смотреть, стоит ли овчинка выделки. Поэтому я считаю, что наиболее правильный вариант решения этой проблемы – это внедрение программ с переменной ставкой.

- Сегодня выдача ипотечных кредитов растет высокими темпами. Эта тенденция в ближайшие годы будет сохраняться?

- Думаю, что да. Формирование законодательной базы подходит к концу, банковский сектор для предоставления ипотечных кредитов полностью «упакован», и развитие этого направления в ближайшие годы опасений не вызывает. По прогнозам, уже в 2007 г. банки практически на 100% смогут удовлетворять платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты, чего не скажешь о предложении жилья. А развитие ипотеки без увеличения объемов жилищного строительства приведет к росту цен на жилье – только и всего. Поэтому ключевая проблема, на которой сегодня нужно сконцентрировать усилия – это изменение условий для жилищного строительства.

- В чем вы видите главную проблему?

- Самый острый вопрос – это нехватка земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Точечная застройка в крупных городах, когда новый дом «сажают» на существующую коммунальную инфраструктуру, подходит к концу – источники уже практически исчерпаны. А значит, встает задача освоения новых территорий для массовой жилищной застройки. Здесь предлагаются такие инструменты, как предоставление государственных гарантий по банковским кредитам и субсидирование заемщикам процентной ставки.

Но я считаю, что есть вещи гораздо более важные, чем выделение денег из бюджета – это развитие конкуренции на рынке жилищного строительства и снижение административных барьеров. Сегодня этот сектор чрезвычайно монополизирован. В 90-х гг. система территориального планирования в городах была разрушена, никто ее не поддерживал, и установилась такая процедура, как предварительное согласование места размещения объекта. Это означает, что доступ к земле регулируется чиновниками лично, без всяких публичных процедур и аукционов: захочу – дам, захочу – напишу отказ. В результате мы имеем на этом рынке ограниченное число застройщиков, каким-то образом прорвавшихся через все препоны и рогатки.

- Однако с 1 октября 2005 г., согласно Земельному кодексу, предоставление земельных участков должно осуществляться только через открытые аукционы…

- Да, это так. Но недавно Федеральная антимонопольная служба провела исследование и выяснила, что за прошедший период на аукцион были выставлены чуть более 8% земельных участков, остальные так и распределялись по старым бюрократическим схемам. Такова сила федерального закона в нашей стране, когда дело касается интересов конкретных чиновников…

Добавлю, что акт предварительного согласования места размещения объекта действителен в течение 3 лет, и все это время никто другой не может подступиться к выделенному участку. А поскольку в прошлом году застройщики испугались, что с 1 октября участки будут выставляться на аукционы, все, кто мог, побежали к чиновникам и расхватали все, что только можно представить. Поэтому сегодня мы имеем огромное количество участков, которые выведены из оборота до 2008 г.

Градостроительный кодекс и поправки в Земельный кодекс предполагают введение прозрачной, понятной процедуры по согласованию технических условий и проектной документации. Если сегодня этот процесс отнимает у застройщика до 2-3 лет, то в новых условиях его планируется сократить до 6 месяцев. И опять же, самое сложное – реализовать нарисованную схему на практике, потому что чиновники в этом не заинтересованы.

- К 2010 г. объемы жилищного строительства планируется увеличить до 80 млн. кв. м в год – почти в два раза по сравнению с 2004 г. Приведет ли это к снижению цен на жилье?

- К сожалению, нет. Даже если этот показатель будет достигнут, мы сможем удовлетворять платежеспособный спрос на жилье приблизительно на 60%, а значит, тенденция роста цен сохранится. Думаю, в 2006 г. они вырастут даже больше, чем в прошлом, поскольку еще не задействованы механизмы, которые могли бы этому противостоять – предложение не увеличилось, а реальные доходы населения продолжают расти.

Если же мы посмотрим на 4 года вперед, то цены не упадут однозначно, но, возможно, нам удастся снизить темпы прироста. В 2005 г. он составил порядка 11-12% (сверх инфляции). Предположим, что к 2010 г. нам удастся увеличить объемы жилищного строительства до 80 млн. кв. м – тогда прирост цен может снизиться до 6%. А если рассматривать инерционную схему, то в 2010 г. мы получим 52,4 млн. кв. м жилья и 14% ценового прироста, что, конечно, не является целью национального проекта.

- Существуют ли сегодня реальные инструменты для решения проблемы обманутых дольщиков?

- Если говорить о тех, кто уже обманут и потерял вложенные деньги, то здесь все зависит от доброй воли органов местного самоуправления. Что же касается будущих сделок, то на законодательном уровне такой инструмент существует. Закон о долевом участии в строительстве вступил в силу в марте 2005 г., однако с его реализацией возникли проблемы. За год существования закона в России зарегистрировано порядка 10 тыс. договоров долевого участия, а это всего 2% от общего числа сделок на этом рынке. Первый вариант закона «Институт экономики города» подготовил еще в конце 90-х гг., он «болтался» в Думе несколько лет, поэтому неудивительно, что на сегодняшний день закон обладает недостатками, которые тормозят его применение на практике. Есть отдельные положения, которые возмутили застройщиков, поэтому мы подготовили поправки с учетом их пожеланий. Поправки уже приняты в первом чтении и сейчас готовятся ко второму, но хочу подчеркнуть, что они не меняют концепции закона: и в прежней, и в новой редакции он серьезно защищает дольщиков.

Во-первых, застройщик не имеет права привлекать деньги граждан, пока у него нет прав на земельный участок, разрешения на строительство и пока он не опубликовал проектную декларацию, где указаны сроки, площади, цены и пр. А значит, вероятность того, что строительство так и не начнется и даже взять с застройщика будет нечего, сводится к нулю.

Во-вторых, все договоры долевого участия должны пройти государственную регистрацию, иначе они будут недействительны. В этом случае тема двойных продаж снимается с повестки дня, ведь второй договор на ту же квартиру никогда не пройдет регистрации.

Но даже если процедура соблюдена, может случиться, что по каким-то причинам (инфляция, банкротство застройщика и пр.) дом не будет достроен, ведь любой бизнес-проект имеет риски. Что делать дольщикам? Согласно закону, права на землю и незавершенный объект строительства находятся в залоге у дольщиков – они могут продать этот объект и хотя бы в какой-то мере компенсировать свои затраты. Будем надеяться, что с принятием поправок Закон о долевом участии в строительстве заработает.

Целевые показатели приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

2004 г. 2007 г. 2010 г.

Годовой ввод жилья в эксплуатацию, млн. кв. м 41,2 56,3 80

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. (в текущих ценах) 20 151 415

Проценты по ипотечным кредитам, % 15 11 8

Доля семей, имеющих возможность приобрести (построить) жилье с помощью собственных и кредитных средств, % 9 17 30

  

Елена ВОЛКОВА, г. Владивосток. Газета "Золотой Рог", № 33, 02 мая 2006 г.