Не так давно в Таганроге прошла телефонная пресс-конференция со специалистом земельного и градостроительного законодательства, участником разработки федеральных и региональных законов, заместителем директора московского фонда «Институт экономики города» Леонидом Бандориным.

Организовал ее Клуб региональной журналистики «Из первых уст». Темы на этой пресс-конференции поднимались самые животрепещущие, а именно «о земле и воле», точнее Леонид Евгеньевич рассказал собравшимся журналистам города о формировании новейшего земельного законодательства, которое тесно переплетается и с вопросами реформы местного самоуправления, и с формированием рынка доступного жилья.

Сейчас действует новая редакция Земельного кодекса, а вопросы землепользования и застройки во многом регулируются новым Градостроительным кодексом. В срок до 1 января 2010 года муниципалитетам необходимо будет принять и правила землепользования и застройки, в которых должны содержаться градостроительные регламенты, предписывающиеся одной территориальной зоне.

Основной смысл этих мероприятий заключается в том, чтобы перейти от целевого назначения конкретного земельного участка к разрешенному использованию территориальной зоны, которая должна содержать в себе несколько участков. К ней должны быть предписаны правила в виде предельных параметров строительства. Допустим, этажность, объем, разрешенные виды использования.

Наличие правил землепользования и застройки становится обязательным условием для получения федеральных денег муниципалитетами по Федеральной целевой программе «Жилище». В ней заложена федеральная поддержка в виде гарантий по кредитам, субсидирование процентной ставки по кредитам, которые берут либо муниципалитеты, либо частные застройщики, осваивающие земельные участки.

В большинстве российских муниципальных образований, за исключением сверхкрупных городов, проблема заключается не в отсутствии земельных участков, а в том, что земля у нас не обеспечена коммунальной инфраструктурой. И это одна из двух наиболее проблемных задач, которая должна решаться и которая отпугивает инвесторов. И второе. Если говорить о застроенных территориях, это вопрос переселения граждан из ветхого фонда.

Новая редакция Земельного кодекса предполагает для целей жилищного строительства исключительно аукционный порядок. Земельные участки должны соответствовать определенному перечню критериев, которые установлены статьей 30.1. Во-первых, земельный участок должен иметь кадастровый номер. Во-вторых, должно быть определено разрешенное использование этого земельного участка. В-третьих, объемы и параметры строительства. И, в-четвертых, должны быть определены технические условия подключения к сетям готовящегося к возведению объекта и плата за подключение.

Когда участок соответствует четырем вышеозначенным нормам, он выставляется на аукцион. Почему это аукцион, а не конкурс? Конкурс проводится там, где торгуются условия. А земля в любом случае является тем предметом, который имеет цену. И в любом случае торгуется на аукционе цена. Либо это начальная цена земельного участка при купле-продаже, либо это начальный размер арендной платы при заключении договора аренды, либо это цена права на заключение договора арендной платы. И этот разовый платеж может быть использован только при предоставлении земельных участков для комплексного освоения. То есть, у нас сейчас фактически две процедуры: участок под застройку и под комплексное освоение. Именно в рамках последнего торгуется и может быть взят у участника аукциона единоразовый платеж – цена права на заключение договора аренды.

Самая острая сегодняшняя проблема – толкование юридических моментов, которые позволяют сказать, с какого момента должна быть прекращена процедура предоставления земельных участков по предварительному согласованию места размещения объектов и с какого момента эти земельные участки должны быть выставлены на аукцион.

Известно о том, что аукционный порядок введен с 1 октября 2005 года. А новая редакция Земельного кодекса вступила в силу с 30 декабря 2004 года. Фактически сейчас все муниципалитеты оказались под ударом. И те, кто решение о предварительном согласовании места размещения объектов принимал до 1 октября, и те, которые принимали это решение после 1 октября. Генеральная прокуратура и прокуратуры в субъектах Федерации сейчас реагируют на каждый факт предоставления земельного участка после 1 октября без проведения аукциона. Эти решения муниципалитетов опротестовываются.

Корреспондент «КОММЕРЧЕСКОГО ОБОЗРЕНИЯ» задал Леониду Бандорину несколько вопросов.

– Леонид Евгеньевич, расскажите подробнее о порядке так называемого межевания земли под многоквартирными домами. Какие последствия несет эта процедура для жителей многоквартирных домов?

Статья 36 Жилищного кодекса говорит о том, что земельный участок должен являться общим имуществом многоквартирного дома. Однако земля не может быть выделена «в натуре» для каждого жильца дома. Для чего необходима постановка на кадастровый учет земельного участка многоквартирного дома? Для того чтобы устанавливать, определять режим налогообложения собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

С точки зрения муниципалитета понятно, что нужно собирать земельный налог – основной налоговый доход органов местного самоуправления. С точки зрения организации территории выходит на первый план вопрос, как это межевание будет производиться. В Градостроительном и Земельном кодексах указано, что размеры земельных участков определяются с учетом двух критериев. Первый – фактическое землепользование, второй – градостроительные нормативы, действовавшие на момент застройки. Мы, кстати, очень много слышали о том, что их как бы нет. Они есть, и, более того, они систематизированы. Есть приказ Минземстроя 1998 года, где приведена таблица, в которой, начиная с 1929 года, указано, сколько квадратных метров земельного участка должно приходиться на 1 квадратный метр жилого помещения. Есть нормативы по кондоминиумам, которые уже создавались в 1990-е годы по новому законодательству. Поэтому межевание по отмостке недопустимо. На это сейчас обращено внимание контролирующих органов.

Еще один спорный момент – уплотнительная застройка. Есть комплексная программа реконструкции квартала ветхого жилого фонда, когда надо все снести, людей переселить в рамках той же самой территории и построить новые современные дома. А иногда в рамках территории ветхого жилья возводится многоэтажный дом в центре квартала. Вот тут должны озаботиться сами собственники квартир в многоквартирных домах.

– Кому принадлежит инициатива по межеванию земельных участков? Муниципалитетам?

– Статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса предполагает два варианта. Либо это инициатива муниципалитета, либо это инициатива собственников. Тогда собственники по решению общего собрания обращаются в орган местного управления.

В конце концов, согласно Градостроительному кодексу, проекты межевания и планировки должны проходить перед своим утверждением публичные слушания. Это же касается и правил землепользования и застройки, перевода участков из одной категории в другую. Публичных слушаний многие очень боятся, поскольку существует мнение, что начнутся склоки и начнутся проблемы. Любая власть этого опасается – зачем будить лихо, пока оно тихо. С другой стороны, утвержденный без публичных слушаний проект межевания или поставленный на кадастровый учет земельный участок потом при каких-то спорах может быть обжалован, опротестован прокуратурой. На сайте Фонда «Институт экономики города» www.urbaneconomics.ru. размещена аналитическая записка, связанная с проблемами межевания застроенных территорий. Посмотрите.

– Как кадастровая оценка земли влияет на ее фактическую стоимость? Насколько это взаимосвязано?

– На протяжении всего времени, начиная с 2001 года, когда был принят Земельный кодекс, он является предметом ожесточенных споров. Например, как определять выкупную цену земельных участков под объектами недвижимости. Бизнес активно выражает такую точку зрения: мы уже при приватизации предприятий все в 1990-х годах заплатили, и земля теперь должна быть не выкуплена, а дооформлена. Бесплатно, конечно, ее не отдадут.

Действительно, есть привязка к кадастровой стоимости земли. А сколько начислять процентов от кадастровой стоимости? Лужков требует 20, Греф требует 5, а Фрадков требует 2,5. Вопрос общегосударственного масштаба: сколько денег сейчас содрать с бизнеса?

Если говорить о частном домовладении, там приватизация идет по-другому принципу, там существует право пожизненного, наследуемого владения. Кроме того, Государственная Дума 24 марта 2006 года приняла в первом чтении проект закона о так называемой «дачной амнистии». Там решаются вопросы, во-первых, частного самостроя (либо без разрешения на строительство, либо права на земельный участок не были оформлены, а разрешение на строительство волшебным, туманным образом было получено). Либо там не определены границы земельных участков: ваш дед передвинул забор, а вы не знаете, отчего и почему это произошло.

Сейчас будет проводиться работа, необходимо установить некий срок, в течение которого люди смогут свои права, которые они как бы уже используют, легализовать.

  

Альбина ГУСЕВА, г. Таганрог. Газета "Коммерческое обозрение", № 23, 17 июня 2006 г.