На очередном семинаре клуба региональной журналистики, который прошел в Москве, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева рассказала о проблемах и особенностях нацпроекта «Доступное жилье», о ходе его реализации, а также ответила на вопросы корреспондента инфо-сайта «Вести-Северный Кавказ». Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева:

- Жилищный проект существенно отличается от трех других нацпроектов. В первую очередь тем, что основан не просто на финансовых вливаниях государства в определенные области для развития сектора, а на проведении институциональных преобразований. В этом состоит его главная сложность. Происходит коренная ломка системы, поэтому ожидать повышенных результатов в момент проведения реформ трудно. Журналисты называют этот проект провальным, но мне кажется, что он выполним, хотя и труден для реализации.

Начался этот процесс не год назад, когда был объявлен старт нацпроектов, а гораздо раньше - в 2002 году, когда стало ясно, что появилась возможность вырабатывать приоритеты в области социальной политики. На первом этапе из всего комплекса были выделены пять основных проблем, мешающих формированию эффективного рынка жилья. Это низкий платежеспособный спрос населения на жилье, высокие кредитные ставки по ипотечным кредитам, низкие темпы объема жилищного строительства, высокие издержки по совершению этих транзакций. Здесь в первую очередь подразумевается дороговизна инфраструктуры, которая обслуживает рынок жилья, дорогая и длительная процедура регистрации прав учета объектов недвижимости. И последняя проблема - недостаточная защита прав собственности на жилье, и прав граждан, которые вкладывают средства в жилищное строительство.

Когда эти проблемы были выделены, в конце 2003 - начале 2004 годов было проведено большое исследование. Выявлялись потребности, возможности, предпочтения населения. Необходимо было понять, как потребители будут реагировать на этот проект. По его итогам стало известно, что 61 процент населения хотел бы улучшить свои жилищные условия. Из них почти 30 процентов хотели бы построить жилье или приобрести его в собственность. Если же задавался вопрос о поддержке государства в этом процессе, то доля увеличивалась почти до 50 процентов населения (49,3 процента). И еще 10 - 15 процентов населения нуждались в обеспечении социальным жильем.

Таким образом выяснилось, что существует социальная база для развития рынка жилья. Собственно говоря, от этого и отталкивались все предложения. Развитие системы ипотечного кредитования связано с тем, что 50 процентов той группы населения, которая в состоянии финансово участвовать в этом процессе, хотели приобрести уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита. Вторая половина разбивалась на маленькие группки, которые предпочитали другие варианты: участие в долевом строительстве, строительство индивидуального жилья, покупка его за счет собственных средств и так далее.

На этом исследовании базировался первый подготовительный шаг к реализации проекта - это принятие пакета законов о доступном жилье. В общей сложности было принято 26 законов, которые кардинально изменили законодательную базу в этой сфере. Это Жилищный кодекс, который определил базовую жилищную политику, законы, касающиеся поддержки спроса на жилье, в первую очередь ипотечное законодательство. Это законы, касающиеся предложения жилья на рынке, Градостроительный кодекс, Бюджетный кодекс, Закон о тарифном регулировании. блок, связанный с оборотом жилья. Это укрепление прав собственности на жилье, изменения в законодательство о государственной регистрации. И, наконец, блок, связанный с налогообложением.

Год назад на базе проделанной работы была провозглашена общенациональная программа - проект по доступному комфортному жилью. В его основе лежал проектный подход. Были выделены четыре основных приоритета. Это увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности жилья, увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры и выполнение гособязательств, которые установлены федеральным законодательством перед определенными категориями граждан. Такими, как военнослужащие, увольняемые в запас, люди, выезжающие из районов Крайнего Севера, подвергшиеся радиоактивному облучению в разных катастрофах и так далее.

Главный целевой показатель этого проекта таков: если в 2004 году лишь 9 процентов населения имело возможность приобрести жилье по социальным стандартам с помощью собственных и кредитных средств, то в 2010 году эта цифра должна составить уже 30 процентов. И для этого планируется построить 80 миллионов квадратных метров жилья. Несмотря на критику, которая идет в отношении жилищного строительства, за первые 6 месяцев 2006 года у нас было увеличение на 9 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Что касается ипотечного кредитования, то здесь даже наблюдается превышение тех темпов, которые планируются. Я думаю, выход на запланированные 415 миллиардов рублей в 2010 году вполне возможен.

Вообще прогноз развития ипотечного кредитования говорит о том, что, начиная с 2007 года, банки будут полностью удовлетворять спрос населения на кредит. То есть все, кто имеет возможность по своему доходу взять кредит, смогут его взять. А вот строители не выйдут на те объемы жилищного строительства, которые обеспечат растущий спрос. И в лучшем случае сумеют удовлетворить лишь 60-65 процентов от спроса. Тогда повышенный спрос на жилье приведет к заметному росту цен на рынке недвижимости.

Что касается темпов реализации проекта в этом году, то они замедлились. И основная причина, на мой взгляд, состоит в том, что пока мы не научились управлять проектами. Проектный подход требует другой системы управления. А мы реализуем их в рамках регламентов правительства, Госдумы, субъектов, муниципалитетов. В результате эти рутинные процедуры, которые нацелены на обычную текущую жизнь, не работают. Невозможно согласовать документы в нужные сроки, невозможно принять их в нужные сроки, все задерживается, запаздывает.

По модернизации коммунальной инфраструктуры этот год, к сожалению, выпал. Продолжают финансироваться только те объекты, которые были начаты ранее. Выполняются старые обязательства, а вот новых проектов нет. На мой взгляд, самая важная часть проекта - это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. В программе «Жилище» было записано, что помощь можно предоставлять всем: и муниципалитетам, и частным застройщикам, и коммунальным предприятиям, но в порядке реализации уже написали, что все гарантии и субсидии можно предоставлять только субъектам федерации и муниципалитетам. То есть только публичным органам власти, что, конечно, не соответствует ни региональным потребностям, ни необходимости поддержки этого процесса. Я боюсь, что модель, которая сейчас принята, обладает большими недостатками. И в этом смысле реализация самой главной части проекта в этом году находится под большим вопросом.

Вторая большая проблема связана с рутинными процедурами регламентов - правительство оказалось не в состоянии оперативно принять все необходимые документы в реализации и проекта, и существующих законов. Очень многие вещи спотыкаются в части отсутствия нормативной базы, соответствующей законодательной базы.

Корр.: Надежда Борисовна, у многих создается впечатление, что нацпроект по доступному жилью во многом не улучшил, а ухудшил ситуацию. Раньше существовали программы переселения из ветхого жилья, переселения с северных территорий и так далее, которые теперь не работают.

- В каком-то смысле ситуация ухудшилась. Но не в том смысле, что вы сказали. Сейчас, считаю, политика более честная. Неужели вы думаете, что система, которая обеспечивала многолетнее стояние в очереди за жильем, была честной? 4,5 миллиона семей стояли в очереди абсолютно безо всякой надежды что-нибудь получить. Среднее время ожидания в очереди составляло 20 лет.

Я назову свои причины, почему национальный проект ухудшил ситуацию. Выявились очень многие слабые, темные места. Например, возьмем распределение земельных участков. Это была сверхкоррумпированная процедура. Все шло по налаженному пути, раздавалось. А теперь бац - и ничего не происходит! То же самое по долевому строительству. Обнажилась проблема обманутых дольщиков. Застройщики долгое время вольготно жили за их счет. Обнажение этих ран приводит к тому, что процесс как бы затормаживается. Но, вообще-то, любые институциональные реформы сначала тормозят процесс, чтобы потом он дал больший рост. Сложность этого проекта как раз в том и состоит, что, с одной стороны, есть институциональные преобразования, а с другой - нужно достичь конкретных целей.

Корр.: Ипотечные кредиты предлагаются населению на 30 лет. Если государство берет на себя обязательства по субсидированию процентов, не касаясь первоначального взноса, то предполагается прогнозирование ситуации на весь этот период. Учитываются ли здесь инфляция, ставка рефинансирования и другие факторы?

- Этот вопрос в программе не решается и не должен в ней решаться. Это проблема того, кто предоставляет ипотечный кредит. Все риски, связанные с ипотечным кредитом, - это риски банка-кредитора. У нас в стране сейчас 99,9 процента кредитов предоставляются по фиксированной процентной ставке. Банк рассчитывает, что при снижении инфляции он будет в плюсе. Но при повышении инфляции он берет на себя риск оказаться в минусе.

Обычно для более стабильного процесса в странах с высокой инфляцией применяется переменная процентная ставка. В Англии, где высокой считается инфляция 4-5 процентов, практически на 90 процентов используют кредит с переменной процентной ставкой. Она привязывается к какому-то индексу и меняется в зависимости от изменения стоимости денег на рынке. И тогда никто вроде бы не рискует.

Что касается субсидирования процентных ставок, то, во-первых, федеральных таких программ нет. Есть региональные и местные. Это тот самый случай, когда мне вообще не нравится субсидирование процентной ставки, потому что никто не понимает, что будет дальше.

Корр.: Может ли рост объема строящегося жилья заметно повлиять на его цену?

- Конечно, это ведет к снижению цены. Чем больше товара вы предлагаете на рынок, тем меньше цена. Другое дело, что когда начинает падать цена, дополнительно увеличивается спрос. На рынке появляются люди, которые раньше не имели доступа к жилью, и, значит, цена опять подрастает. Это такой своеобразный баланс на рынке. Но в целом тенденция, конечно, идет к снижению цены. В этом основная идея проекта. При 80 миллионах квадратных метров к 2010 году и прогнозировании того спроса, который будет, считается, что реальная цена за минусом инфляции не снизится, но будет расти более низкими темпами. А если бы мы строили еще больше, скажем, 150 миллионов квадратных метров, то и реальная цена вышла бы совсем другая, она увеличилась бы только с точки зрения инфляции.

Есть и другой подход к проблеме. Можно вкладывать деньги в модернизацию жилищного фонда. Мы сейчас как раз предлагаем дополнить программу еще и такой частью. Потому что сейчас на рынок не выходит очень много жилья из-за того, что оно очень плохого качества, и никто его не покупает. Если вложить деньги в модернизацию этого жилья, в капитальный ремонт существующего жилищного фонда, то, во-первых, это сразу снизит спрос на новое жилье. Человек, может быть, и не захочет покупать другую квартиру, когда у него будет нормальное качество. Либо же эта квартира выйдет на рынок и удовлетворит тот спрос, который есть. Тогда можно будет меньше строить.

Корр.: Не секрет, что в целом по стране многие застройщики строят без разрешения. Что это - российский метод или проблема бюрократических проволочек?

- К сожалению, это общая порочная практика. Именно из-за того, что получение разрешения очень забюрократизированная процедура, застройщики начинают строить на свой страх и риск. Более того, я знаю случаи, когда объект уже надо вводить в эксплуатацию, а разрешения на строительство все еще не было. И застройщики одновременно получали два разрешения. Самое страшное, что при этом они еще и деньги с людей собирали. Это, кстати, запрещено в законе о долевом участии, который застройщики стараются все время обходить. Деньги можно собирать только после того, как у вас есть земельный участок и разрешение на строительство.

Это действительно долгая процедура. Конечно, надо предпринимать шаги, чтобы снизить время на ее прохождение. По Градостроительному кодексу можно получать разрешение на поэтапное строительство. В практике такое бывает. У вас сначала есть проект, вы начинаете что-то строить, проводить изыскания или закладывать фундамент и получаете на эту часть разрешение, а остальное потом досогласовываете.

  

Денис ДАВЫДОВ, г. Ростов-на-Дону. Интернет-проект "Вести - Северный Кавказ", 04 октября 2006 г.