Это очевидно для известного экономиста, профессора, научного руководителя Высшей школы экономики Евгения Григорьевича Ясина. Выступая в Клубе региональной журналистики на тему «Проблемы реформы ЖКХ», он, в частности, сказал:

— Суть реформы в том, насколько я понимаю, чтобы от советского планового и государственного жилищного хозяйства перейти к частному рыночному. Такова идеальная картинка. А что же мы имеем на сегодня?

— В конце апреля 2006 года в Госдуме были проведены парламентские слушания по национальному проекту «Доступное жилье». Как выяснил фонд «Общественное мнение», он вызывает наибольший интерес у граждан. 61% семей хотят улучшить жилищные условия, жилье 25% опрошенных — в плохом или очень плохом состоянии. Но только 9% респондентов сказали, что могут приобрести жилье за собственные или заемные средства. Между тем 4,2 млн. семей, по данным за 2004 год, стоят в очереди на жилье, разумеется, в муниципальных домах. Это 10% от общего числа семей, включая неполные. За год же жилищные условия улучшают лишь 5% от числа стоящих на учете. Получается, что среднее время пребывания в очереди — 20 лет.

Замечу, в 1990 году в очереди стояло 10 млн. семей, или 20% от их общего числа. Из них за год улучшили жилищные условия 13 млн., то есть около 14%. Таким образом, очередь тает, за 14 лет она, по данным Росстата, сократилась в 2,4 раза, но в основном за счет того, что люди потеряли надежду на очередь, символ советской эпохи, и перешли в разряд покупателей и заемщиков, а также строителей домов за счет своего труда или в качестве дольщиков. Рыночные отношения наступают. Но для большинства семей с низкими и средними доходами новое жилье недоступно: их доходы не включают ту часть стоимости воспроизводства рабочей силы, которая должна быть израсходована на приобретение жилья, равно как и на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Жилье как товар длительного пользования и вид недвижимости, связанный с землей, кроме того, предполагает возможность приобретения его в кредит, предоставляемый на длительные сроки и доступный, по крайней мере, 60–70% домохозяйств. Без этого полноценный рынок жилья не может возникнуть в принципе.

Можно сказать, что семьи должны больше зарабатывать. Но для этого требуется большая, чем у нас, производительность труда. И это правда, но не вся. Другая ее часть состоит в том, что рынок труда у нас крайне несовершенен. Заработки, к сожалению, зависят не только от квалификации, умений и стараний, а от отрасли, сферы, в которой выпало трудиться: одно дело работать в Газпроме или в службе авиадиспетчеров, на госслужбе или в частном секторе, а другое — в школе или музее…

Еще одна часть правды — несовершенство самого строительного рынка, где царит неравенство условий конкуренции, вследствие чего цены на недвижимость оказываются сильно завышены — до 25%, а то и больше. Понятно, что менее состоятельным семьям оплачивать еще монопольные и коррупционные доходы строителей и чиновников не под силу. Та же картина на рынке ЖКУ, но там бывает, что просто нет условий для конкуренции. А здесь они есть, и дело за тем, чтобы подвинуть интересы тех, кто конкуренции мешает.

А пока это не сделано, бoльшая часть спроса концентрируется в сегменте элитного жилья и домов бизнес-класса. Остальные граждане продолжают стоять в государственной очереди или оказываются в числе обманутых дольщиков.

К этому стоит добавить, что в последнее время недвижимость стала одной из наиболее выгодных сфер вложения капиталов. Вот и растут цены, одновременно повышая ценность услуг тех, кто оформляет земельные участки, да и других, участвующих в прохождении проектов строительства.

При нормативном соотношении средней цены жилья к среднегодовому доходу семьи, равном четырем годам (по программе «Жилище»), нынешнее соотношение, если брать новейшие московские цены, для довольно благоприятных условий равно примерно 300 годам (3000 долларов — цена кв. м, годовой доход семьи — 12000 долларов в год, квартира — 100 кв. м). В Подмосковье цены в три раза ниже, значит, там потребуется при прочих равных условиях 100 лет. Генеральный директор АИЖК А. Семеняка пишет, что сейчас берут ипотечный кредит чаще всего на улучшение жилищных условий в среднем на 20–25 кв. м. Средний ипотечный кредит в марте 2006 года — 450 тыс. рублей, ежемесячный платеж — 6,5 тыс. рублей, то есть около 80 тыс. рублей в год. И то указанное соотношение составит 9 лет, а условия кредита окажутся доступны не более чем для 15–20% домохозяйств, способных ежемесячно платить 6,5 тыс. рублей. По нашим оценкам, номинальный среднегодовой доход домохозяйств составляет около 160 тыс. рублей, то есть в уплату ипотечного кредита ушла бы сегодня примерно половина дохода семьи, в лучшем случае — оплата ипотечного кредита укладывалась бы в четверть доходов.

Как же быть? Кроме того, чтобы бороться с коррупцией и слишком уж интимными отношениями между крупными компаниями и местными властями, государство может содействовать ускорению формирования рынка доступного жилья. Меры, которые требуется предпринять, Евгений Ясин называет в своей недавней работе «Политическая экономия реформы ЖКХ».

Рынок жилищно-коммунального хозяйства, отмечает он, обладает важными особенностями, ведущими к ограничению конкуренции. Поэтому переход в этой сфере от планового к рыночному хозяйству наталкивается на много трудностей и проблем. Тем не менее формирование конкурентной или квазиконкурентной среды, обеспечивающей высокое качество услуг с умеренными ценами, возможно.

Должны быть созданы предпосылки для либерализации цен (тарифов) в возможно более широком масштабе. Там, где регулирование цен неизбежно (естественные монополии), задача состоит в том, чтобы приближать цены к области равновесия, в котором достигается баланс интересов производителей и потребителей. Если возможно, регулирование должно вводиться временно и желательно на короткие сроки.

Конкуренции на рынке ЖКУ содействует консолидация собственности. Желательно, чтобы покупатели и продавцы были примерно равны по силе. Предпочтительна американская модель — преобладание собственников домов плюс меньшее число арендаторов в частном и общественном секторах. Распределенные формы собственности приемлемы там, где есть навыки самоуправления и развитые институты гражданского общества.

В переходной экономике, в конце концов, необходимо привести в равновесие цены на рынке жилищно-коммунального хозяйства и доходы землевладельцев и арендаторов. Последние должны для большинства покрывать стоимость воспроизводства рабочей силы, включая расходы на содержание и аренду жилья, оплату коммунальных услуг, а также взносы семей в пенсионные фонды, на социальное и медицинское страхование, расходы на образование за вычетом государственных программ.

В условиях России необходимо повышение в первую очередь заработной платы и пенсий до уровня, компенсирующего с избытком рост расходов на оплату ЖКУ. Угроза инфляции, повышение которой ожидают в этом случае большинство экономистов, не более чем при реализации долгосрочных инфраструктурных проектов. Но при этом будут расширяться рыночные отношения, вырастет до нормального уровня монетизация экономики. Если не удается завершить этот процесс за год, его можно спланировать на более продолжительный период. Принципиально важно, чтобы люди, чья зарплата или пенсии повышаются, знали: часть повышения компенсирует подорожание ЖКУ.

Повышение оплаты труда бюджетников должно сопровождаться реформами в отраслях бюджетной сферы — прежде всего, в образовании, здравоохранении, госаппарате. Реформы должны предусматривать по мере возможности увязку размеров государственного финансирования с результатами работы. Такие реформы начаты, но проводятся очень медленно. Должна быть проведена также пенсионная реформа, предусматривающая участие всех граждан в формировании своих пенсионных накоплений и повышение в мягкой, социально приемлемой форме пенсионного возраста.

Необходимо значительное увеличение жилищного строительства с развитием ипотечного кредитования на приемлемых для большинства семей условиях. Усилия правительства в этом направлении следует приветствовать, в том числе поддержать программу дешевого малоэтажного строительства: за 20–30 лет две трети российских семей должны иметь семейные дома в качестве первого или второго жилья. Чтобы усилить это процесс, государство должно пойти на крупные инвестиции в развитие жилищного рынка. Вложения окупятся не только экономически, но и социально.

Принципиально важно содействовать конкуренции на рынке жилья, облегчая вход на рынок, снимая барьеры, возводимые соглашениями местной власти и ограниченного числа прикормленных компаний.

Рынки жилья и ЖКУ должны быть дополнены демократическим общественным контролем, местным самоуправлением. Чтобы преодолеть пассивность населения, ведущую к всесилию бюрократии и слившегося с ним бизнеса, необходимо сохранить самостоятельность местного самоуправления и дать ему возможность самостоятельно формировать свои доходы, включая установление собственных налогов и сборов. Их принятие местными представительными органами должны сопровождаться разъяснительной работой среди населения.

Необходимо введение дифференцированных условий местного самоуправления — от высокой самостоятельности, включая установление налогов и сборов, до введения временного регионального или федерального внешнего управления с жесткими нормами, если активность населения и ответственность местных властей не обеспечивают нормальной жизнедеятельности поселений и районов.

«Я думаю, пока нет условий для реализации этих мер, — считает Евгений Ясин. — Между тем они образуют, на мой взгляд, взаимоувязанный комплекс, завершающий в важнейшем секторе рыночные реформы. Этот комплекс придает экономической системе целостный характер, что является предпосылкой ее эффективности. Но если нельзя сразу, то возможны частичные подвижки, и им нужно содействовать, имея перед собой ту модель строения жилищно-коммунального хозяйства, к которой, в конечном счете, надо прийти».

И добавляет: «Все равно надо действовать, по возможности предвидя и обходя опасности».

  

Владимир МАКЕЕНКО, г. Новосибирск. Новосибирская городская газета «Николаевский проспект», 13 октября 2006 г.