Все в этой жизни относительно, все пройдет и «устаканится»- так утверждают не только «кухонные» философы. Жилья строится много, но дешевле оно никак не становится. Растут и цены на жилищно-коммунальные услуги. Специалисты – аналитики связывают эти две тенденции с последовательным ростом объема строительства жилья, например, в Республике Башкортостан и с резким развитием инфраструктуры. Цена одного квадратного метра сейчас в Уфе достигла 50 тысяч рублей. Между тем, по оценкам экспертов, реальная цена одного квадрата равна 23-25 тысячам рублей.

Оценщики винят во всем риэлтеров, риэлтеры кивают на «заказуху», организованную оценщиками. Круг претензий замыкают строители… И так – до бесконечности, когда нет ни правых, ни виноватых. Интересно, что безрадостные эти тенденции не зависят от времени постройки домов (первичное или вторичное жилье), от типа стройматериалов, этажности и местоположения объекта. Даже от формы собственности они тоже почему-то не зависят. Как такой беспредел мог случиться, рассуждает Евгений Ясин, научный руководитель ГУ-Высшая шокла экономики, доктор экономических наук, один из любимых лекторов Клуба региональной журналистики «Из первых уст».

- Дело в том, что у нас сохранилась старая, советская система жилищно-коммунального хозяйства, которая при этом сталкивается с новым фактором. Сегодня квартиры, в основном, принадлежат уже семьям, гражданам. На самом деле, они не собственники, потому что не несут все издержки, вытекающие из их прав. Значит, их собственность не полноценна. Все остальное берут на себя, как правило, муниципалитеты. А в муниципалитетах - чиновники. И поэтому все остается так, как было.

Граждане уверены, что они платят за жилье, за жилищно-коммунальные услуги. Поскольку цены растут, они вправе рассчитывать на улучшение качества обслуживания. Более того, они хотят улучшать жилищные условия, покупать квартиры по доступным ценам и так далее. И видят, что таких возможностей не появляется. На примере рынка электроэнергии, которым нам недавно довелось заняться, можно увидеть некоторые общие для всего коммунального хозяйства особенности. В силу которых невозможно добиться того, чтобы этот рынок работал как часы - чтобы была, как говорят специалисты, совершенная конкуренция, которая позволяла бы добиваться снижения цен просто в силу того, что есть конкурентная борьба, чтобы вход на рынок был открыт и на нем появлялись новые фирмы, которые могли бы вытеснить тех, кто завышает цены.

Эластичность спроса на электроэнергию очень низкая. Это означает, что если у вас повысятся цены на энергию, то уличные демонстрации начнутся скорее, чем отказ от потребления энергии. То есть тратить энергию народ будет хотя бы в силу привычного круга потребностей. А у нас в бытовой сфере, да и в производственной тоже, круг потребления энергии довольно широкий. Это означает, что для кого-то этот товар незаменим другими товарами. Отключается электроэнергия - вырубается холодильник, отключается плита, телефон… Поэтому почти все готовы в случае повышения отдать любую цену. Это и называется низкая эластичность.

Нужно стремиться к тому, чтобы условия конкуренции были сильнее, но были бы более благоприятными. Для этого нужно, чтобы на рынке присутствовали больше компаний с большим числом разных собственников. Грубо говоря, нельзя допускать, чтобы Дерипаска захватил большие электроэнергетические компании, которые будут ему нужны только для того, чтобы снабжать энергией его алюминиевый завод. Точно так же нельзя допускать того, чтобы энергетические компании захватывали в каком-то регионе компании угольные, потому что они будут, прежде всего, сбывать свой уголь. Это и есть несовершенная конкуренция.

Рынок жилищно-коммунальных услуг, вообще жилищный рынок состоит из двух частей. Одна - это рынок строительный. Другая - это собственно рынок жилищно-коммунальных услуг. Я бы сказал так, что строительный рынок - вещь сравнительно простая. Там действует много компаний. В принципе, нет естественных препятствий, для того, чтобы создать конкуренцию, т. е. чтобы была конкуренция, близкая к совершенной. Там можно избежать появления олигополий, если все заказчики будут размещать свои заказы на конкурсных началах. В общем, если будут действовать правила открытого рынка.

Все негативные процессы в этой сфере происходят по очень простой причине: основным заказчиком являются местные органы власти, государственные местные и региональные бюджеты. Потому что вокруг них формируется небольшое число компаний, которые захватывают этот рынок, и между этими компаниями и местными органами власти существует сговор относительно того, кто будет получать заказ.

Почему так быстро растут цены на недвижимость, на жилье? Этому несколько причин. Но главная из них заключается в том, что последние годы в России значительно снизилась деловая активность, поэтому доходных объектов вложений оказалось намного меньше, чем могло бы быть. Оказалось, что недвижимость в тех условиях, о которых я говорю, - когда там есть сильная монополия, количество строительных компаний достаточно велико, но просто есть любимчики, -оказалась самым выгодным объектом для инвестиций. Покупают сегодня жилье, квартиры, дома не потому, что собираются там жить. Те люди, у которых есть деньги, они просто их во что-то вкладывают. Могли бы вкладывать в заводы, в дороги… Огромные возможности у нас есть в России, но более выгодного объекта вложений, чем недвижимость, в настоящее время нет. Поэтому вот такая ситуация.

На рынке жилищно-коммунальных услуг дело обстоит намного сложнее. В чем там дело? Во-первых, есть проблема собственности. Людям предоставили квартиры, но они не несут всей ответственности за свою собственность. Жильцы имеют в собственности квартиры, но они относятся к этой собственности довольно безразлично. В том смысле, что они не платят за нее и услуги полную цену. Ни за чисто жилищные услуги, ни за электричество, за газ, за тепло… Это все цены регулируемее, ниже реальной рыночной стоимости.

Баланс покрывается следующим образом. Во-первых, этим людям платят низкую заработную плату. Они получают услуги удешевленные, но одновременно (это еще идет с советского времени) они получают низкую заработную плату. В особенности это касается бюджетников - людей, которые работают в бюджетных отраслях. Но не только.

Таким образом, можно сказать, что у нас значительная часть граждан - бюджетники и их семьи, это примерно треть населения. Они не получают зарплату, соответствующую условиям воспроизводства рабочей силы. Им меньше платят за это, поскольку платит государство, и оно предоставляет (бюджетникам, во всяком случае) какие-то удешевленные услуги. Дотирует. В значительной степени это делает местный бюджет. Бюджеты выплачивают примерно 6-70% от норматива. Во-вторых, дотирует федеральный бюджет через трансферт регионам. Третье - такая своеобразная форма дотации, как износ. Это означает, что население свою часть по нынешним ценам и нормативам выплачивает где-то на 90 процентов. Это самые исправные плательщики. Остальное - это износ. Износ означает, что жилой фонд, инженерные сети приходят в упадок, разрушаются. За последние годы положение немного поправилось, там, где финансирование улучшилось, но проблема осталась.

На этом рынке граждане, т.е. жильцы, не консолидированы. Существует неравновесие между теми, кто поставляет эти услуги, и теми, кто их покупает. При условии, что нет конкуренции достаточной, если жильцы не организованы, то образуется то, что на рынке называется "асимметрией информации". То есть те, кто оказывает услуги, они знают, сколько у них реально эти услуги стоят. Они знают о том, что они оказывают плохие услуги и почему они это делают. А жильцы этого не знают. Никто ведь реально интересы жильцов не защищает.

Есть такое предложение: давайте создадим товарищества собственников жилья, и они будут отстаивать интересы собственников. Но оказалось, что в России создать действенные товарищества собственников жилья невозможно или очень трудно. До недавнего времени, до того, как было принято последнее законодательство относительно жилищной реформы, на всю страну было пять тысяч этих самых ТСЖ, или кондоминиумов. Кооперативов, которые создавались в советские годы, было 14 тысяч. Их не расформировали. Но так построили законодательство, что кооперативное движение практически прекратилось.

Есть и другие возможности, например, создавать управляющую компанию, которая будет от имени жильцов управлять этими домами и так далее. А кому принадлежит управляющая компания? Муниципалитету. Значит, тогда это то же самое, что муниципалитет. Вот и получается, что реально интересы жильцов или собственников жилья, собственников квартир, если говорить более точно, защищают наши местные органы власти.

Примерно 95процентов всех денег в местный бюджеты они получают сверху. Устанавливать свои сборы или налоги местные органы власти не имеют права. Так же, кстати, как и регионы. Они подбирают себе удобных партнеров среди строителей, точно так же они себе подбирают удобных партнеров и среди компаний, которые оказывают жилищно-коммунальные услуги.

Последнее обстоятельство, которое отнюдь не самое, как говорят англичане, последнее по списку. Это то, что на этом рынке компаний преобладают естественные монополии. Электричество, в меньшей степени - тепло, газ, вода, водоснабжение и водоотведение - так теперь учено называют канализацию. Это все монополии. То есть выгоднее иметь одну компанию и контролировать тарифы в этой компании, чем организовывать конкуренцию, строить параллельные сети и так далее, и тому подобное. Поэтому значительная часть этого рынка обязательно будет иметь контролируемую цену. Что, как мы знаем, ведет к определенным последствиям.

Например, трудности, которые связаны всюду с коллективной собственностью - это отдельная песня. Вдруг оказывается, что в кондоминиумах, которые образуются в очень больших домах, что переизбрать председателя нельзя, он ездит на машине, купленной за счет денег кондоминиума, что у него секретарша и все дела. Короче, он прекрасно устроился.

На самом деле, по-моему, что проблема заключается в следующем. У нас ввели жилищные субсидии в расчете на то, чтобы отменить льготы. И если ниже определенного уровня семейный доход на душу, то иметь возможность повысить оплату жилья и сделать рентабельными предприятия, которые занимаются оказанием этих услуг. Жилищно-коммунальное хозяйство и сегодня имеет 67 процентов убыточных предприятий. Такого в других отраслях нет.

Нужно просто повысить зарплату бюджетникам и повысить пенсии. Чтобы были деньги на то, чтобы платить за полную стоимость нормальную за свет, за квартиру, ремонты, за газ. И плюс к этому еще, чтобы люди имели возможность делать взносы на свои персональные счета пенсионные, и чтобы они имели возможность платить медицинскую страховку… Если кто-то еще окажется среди бедных - вот тем давать жилищные субсидии.

В заключение – картинка по ситуации в республике.

По мнению генерального директора Уфимского государственного агентства ипотечного кредитования Анатолия Мейзлера, стоимость жилья растет в основном потому, что спрос опережает предложение. В РБ на одного человека приходится 19-20 квадратных метров, в развитых странах - 50 "квадратов", в США - 70. То есть для нормального баланса на рынке необходимо в разы увеличить количество квадратных метров на нашем рынке.

Многие в последнее время говорят о том, что на рост цен повлияло ипотечное кредитование. По мнению Анатолия Мейзлера, влияние все же не такое масштабное, чтобы говорить об ипотеке, как об основном факторе роста цен. Главная проблема - недостаточность жилья. В итоге даже незначительное увеличение спроса может привести к резкому скачку и стремительному росту цен.

Тем не менее, сейчас в Уфе, где цены на жилье вполне сопоставимы с московскими, наблюдается некоторое снижение цен на жилье. Это обнадеживает. Председатель Ассоциации "Профессиональные участники рынка недвижимости РБ" Алексей Щежин подчеркнул, что винить риэлторов в повышении стоимости жилья не следует, так как они не имеют права самостоятельно поднимать цены на квартиры клиентов. Доля риэлторов в стоимости одного "квадрата" - от двух до четырех процентов - размер комиссионных за услуги. АПУРН РБ подписал соглашение между членами, по которому фирмы, представляющие интересы продавца с одной стороны, и покупателя с другой, получат одно комиссионное вознаграждение на двоих.

Алексей Щежин согласен с Анатолием Мейзлером, что не следует рост цен на жилье связывать только с ипотекой. Основная проблема - недостаток жилья.

Себестоимость строительства социального жилья - по фактам проведенных в Уфе месяц назад торгов, составляет 19,7 тысячи рублей. В соответствии с генпланом города к 2015 году в Уфе на одного человека должно приходиться до 30 квадратных метров жилья. То есть ежегодно Уфе необходимо строить 600-650 тысяч квадратных метров жилья.

Но даже для того, чтобы держать эти цифры, Уфе, да и другим городам и районам республики, необходимы средства на подготовку строительных площадок: проведение инженерных коммуникаций, подведение электроэнергии, другое. Это значительные средства, которые Центр не предоставляет регионам. Так что решать нацпроект по жилью муниципалитетам предстоит самим.

Здесь мнение чиновников совпадает в Евгением Ясиным: муниципалитеты должны обеспечивать жильем лишь социально незащищенные слои населения. В этом году администрация Уфы выделила 80 миллионов рублей на строительство так называемого "социального" дома. На следующий год на эти цели будет направлено 160 миллионов рублей. Еще 60 миллионов рублей выделят предприятия на социальную ипотеку для своих работников, 40 миллионов - по городской программе ипотечного кредитования, 50 миллионов рублей - по молодежной. В целом сейчас в Уфе в очереди на жилье стоит 17 тысяч семей.

  

Марина ЧЕПИКОВА, г. Уфа. Журнал «Бизнес-партнер», декабрь 2006 г.