Реализацию главного национального проекта тормозят серьезные недочеты.

Среди выдвинутых президентом Путиным приоритетных национальных проектов «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» занимает особое место. Будучи напрямую адресован здоровым и больным, жителям городов и сел, имеющим маленьких детей, или давно их вырастившим, или не имеющим детей вовсе, этот нацпроект, тем не менее, мало учитывает истинные потребности граждан. Да и формулировка его, мягко говоря, неадекватна реальному положению дел. Вдумайтесь в саму фразу – «комфортное жилье». По европейским стандартам жилье можно назвать комфортным тогда, когда у каждого члена семьи имеется отдельная комната плюс еще одна, для общего пользования. Исходя из этого, средняя российская семья из трех человек должна иметь четырехкомнатную квартиру. Ну, а если детей двое – пятикомнатную. А теперь задайтесь вопросом: реально ли российской семье (если, конечно, это не семья олигарха) купить четырех-пятикомнатную квартиру? С нашими зарплатами и предлагаемыми условиями ипотечного кредитования... Словом, есть над чем подумать.

В Клубе региональной журналистики в Москве, где побывал на семинаре журналист «Копейского рабочего», тема реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стала едва ли не самой обсуждаемой. Выступление председателя Комиссии по вопросам регионального развития и местного самоуправления, члена Общественной палаты Российской Федерации Вячеслава Глазычева было настолько актуальным, что мы не можем лишить наших читателей возможности познакомиться с информацией, озвученной, что называется, из первых уст.

Досье «КР»

Вячеслав Глазычев, член Общественной палаты Российской Федерации (включен в ее состав по Указу Президента РФ), председатель Комиссии по вопросам регионального развития и местного самоуправления, профессор Московского архитектурного института, Действительный член Международной Академии Архитектуры и Зальцбургского семинара планировщиков городов, Президент Национальной академии дизайна. Признанный специалист по организации и развитию городской среды, истории и теории проектирования. Автор более десятка книг и четырехсот статей по городской экологии и архитектуре, социальным проблемам крупных городов, дизайну и образовательной политике.

Решения квартирного вопроса ждет четверть населения страны

В самом общем виде проблемная ситуация выглядит следующим образом. Число семей, которые ни при каких условиях не смогут воспользоваться даже льготной ипотекой и нуждаются в предоставлении им социального жилья, составляет порядка 4,5 миллиона. Это если ориентироваться на списки очередников, тогда как, по экспертным оценкам, следует рассчитывать на как минимум вдвое большую величину. К этому следует добавить 1 млн. 200 тыс. семей, предоставление которым бесплатного жилья должно быть осуществлено по обязательствам государства: это семьи военнослужащих, ветеранов войн, чернобыльских инвалидов, воспитанники детских домов и т. д. В совокупности речь идет о 35-40 млн. человек, то есть почти о четверти населения страны.

Кроме того, за счет ускорившегося процесса обветшания старой застройки требуют капитального ремонта около 300 млн. квадратных метров жилья, и эта цифра ежегодно возрастает примерно на 10 процентов.

Сколько нам нужно квадратных метров?

В конце 70-х годов в стране строилось порядка 76 млн. кв. метров ежегодно, тогда как результаты 2005 года оцениваются в 43,5 миллиона. Уже из сопоставления этих величин ясно, что задача удвоения объема строительства за несколько лет станет лишь первым шагом к решению жилищной проблемы. По обеспеченности пристойным жильем Россия от сегодняшних 19 кв. метров на человека (норма по России) должна хотя бы приблизиться к Украине (26 м2) или Чехии (28 м2). Сопоставление с развитыми странами Запада пока еще лишено смысла. А для того чтобы выйти на реальное решение российской жилищной проблемы, ежегодный объем строительства жилья необходимо довести примерно до 140 млн. квадратных метров. Но здесь мы наталкиваемся на другое препятствие. Строители в один голос заявляют, что и установленная национальным проектом планка не обеспечена необходимым объемом отечественного производства цемента и других материалов. Огромным препятствием для развертывания массового строительства наряду с нехваткой средств населения является отсутствие современных генеральных планов в большинстве населенных пунктов страны и острая нехватка профессиональных кадров для разработки таких планировочных документов в короткое время. Понятно, что без активной логистики массовой застройки вброс значительных средств на рынок ипотеки может привести не столько к росту объемов строительства, сколько к дальнейшему росту цен на жилье.

Нацпроект тормозят кодексы

Весьма существенным препятствием к реализации нацпроекта являются и грубые недочеты, содержащиеся в Земельном, Жилищном и Градостроительном кодексах, принятых Государственной думой без необходимой экспертной проработки. Достаточно сказать, что требование, согласно которому выделение участков под застройку должно осуществляться исключительно через аукционы, практически означает, что для строительства так называемого социального жилья не будет площадок, поскольку их перехватят застройщики дорогого жилья, которым будет необходимо окупать завышенные затраты на приобретение земли. А вполне разумное уклонение от исполнения этой нормы муниципалитетами на законном основании трактуется антимонопольной службой как незаконные действия, вслед за чем неизбежна остановка строительства. Корректировка кодексов в опоре на широкое экспертное их обсуждение должно стать условием номер один для того, чтобы всерьез приступить к реализации национального проекта.

Многоэтажки или коттеджи?

Можно без конца повторять, что необходимо преодолеть монополизацию в строительном бизнесе, но сделать это можно только в том случае, если реально впустить на рынок жилья средний бизнес. В свою очередь, сделать это можно только при массовом переходе к строительству односемейных жилых домов (отдельных, сблокированных или собранных в таунхаус), так как при высокой стоимости банковского кредита фирма среднего масштаба в принципе не в состоянии даже приступить к постройке типичного многоэтажного дома на сто-двести квартир. Тем не менее, разработчики национального проекта не обозначили такого рода приоритет, вследствие чего строительный комплекс ориентирован на воспроизводство привычной для себя схемы многоэтажного дорогого строительства.

Сторонники этой традиционной схемы убеждают оппонентов, что при массовой малоэтажной застройке увеличиваются площади и растягиваются коммуникации, что удорожает строительство. Это звучит убедительно, но в такой аргументации много лукавства: при переходе к современным автономным системам отопления и горячего водоснабжения, к групповым малоформатным системам канализации серьезного увеличения расходов на инженерные сети не происходит, тем более, что убираются вертикальные разводки сетей по этажам, нет нужды в дорогостоящих лифтах и т. п.

Главное - необходимость видеть неразрывную связь между строительством и жилищно-коммунальным хозяйством, необходимость учитывать не только подготовительные и строительные расходы, но и совокупные расходы на эксплуатацию жилья, которые - при нерациональном решении - могут означать гигантское удорожание в масштабе страны.

Счет на квартиры или квадратные метры?

Принципиально важно уйти от оценки проекта в квадратных метрах (такой практики в мире нет), перейдя к обычному расчету в жилых единицах - квартирах или отдельных домах. В самом деле, 500 квадратных метров могут в действительности означать две обширные квартиры или десять небольших. При расчете выхода в квадратных метрах строительным фирмам выгоднее строить большие квартиры, чем компактные, поскольку во втором случае резко увеличивается число кухонь и ванных комнат. В Москве это привело к тому, что на предоставление социального жилья по характерным для него скромным нормативам площади практически нет зданий.

Панацея ли приватизация квартир?

Авторы либеральных реформ 90-х годов и их консультанты приняли более чем оригинальную трактовку решения жилищной проблемы в России, утверждая необходимость и рациональность тотальной приватизации квартир. Однако следовало бы с вниманием отнестись к тому факту, что нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает половины его объема, тогда как половина, а то и две трети жилого фонда - это доходные дома, в которых семьи снимают квартиры сообразно своему уровню дохода. К сожалению, разработчики Жилищного кодекса, а вслед за ними и чиновники Росстроя, на которых возложена задача технической разработки национального проекта, тяготеют к тому, чтобы считать приобретение квартир гражданами единственной целью, и ориентируют расходование государственных средств исключительно на облегчение процедуры покупки жилья. При этом очевидно, что доступность жилья в такой стратегии для весьма значительной части населения, и прежде всего для молодежи, становится более чем проблематичной.

Нужна полноценная жилищная политика

Совершенно очевидно, что при огромном разнообразии природных условий и жизненных укладов в России единые принципы реализации национального проекта должны найти множество форм реального проектного выражения. При необходимой централизации контроля над расходованием средств на осуществление национального проекта существует не менее значимая потребность в общественном экспертном контроле над самой постановкой конкретных задач и над логикой их решения. Жилищную проблему и способы ее решения необходимо перевести в категорию жилищной политики, которая должна быть понятна каждому, понята и принята каждым. Развертывание национального проекта «Доступное жилье» в принципе несет в себе шанс активного конструктивного сотрудничества государственной власти федерального и регионального уровней, муниципального управления и граждан, но для того чтобы этот шанс реализовать, путь к выработке полноценной жилищной политики должен быть проложен через открытую деловую дискуссию.

  

Татьяна СТЕФАНИВ, г. Копейск. Общественно-политическая газета «Копейский рабочий», № 5 (16086), январь 2007 г.