«Час икс» жилищной реформы в России - 1 января 2007 года - неумолимо приближается. Между тем домов, жильцы которых определились со способом управления, едва наберется 20 процентов. Так стоит ли в оставшиеся полтора месяца в срочном порядке решать этот вопрос? В высших эшелонах власти идут серьезные разговоры о том, чтобы отодвинуть этот срок еще на два года…

Споры по поводу того, хорош или плох новый Жилищный кодекс, не утихают, реформа же медленно, но верно движется к намеченным целям.

Директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (Москва) Сергей Сиваев считает, что цели реформы абсолютно правильные: обеспечить гражданам комфортные и качественные условия проживания и оптимизировать бюджетные расходы.

- Если расходы местных бюджетов на ЖКХ оптимизировать все же удалось, то первая задача практически не решена: жилищный сектор до сих пор административный, рынка там очень мало, - считает Сиваев. - Чиновники не очень заинтересованы в ее решении, ведь в результате будут ограничены административные полномочия.

Зрим в корень

В 1992 году цены в стране начали расти дикими темпами. А вот тарифы на коммунальные услуги остались, как говорится, нетронутыми. В результате расходы местных бюджетов на содержание ЖКХ достигали 50 - 60 процентов. Ситуация сложилась абсолютно ненормальная, и были предприняты попытки ее изменить.

В 1993 году появилось постановление правительства, которое предписывало, что в течение пяти лет население должно перейти на стопроцентную оплату жилищно-коммунальных услуг.

Следующий шаг - изменение формы собственности в жилищно-коммунальном секторе (о всеобщей приватизации помнят все). В 91-м был принят закон об основах жилищно-коммунальной политики, согласно которому этот сектор под ответственность органов местного самоуправления должен работать на принципах самоокупаемости.

Но в 1998 году грянул финансовый кризис, и сроки ухода от бюджетного дотирования отодвинули еще на пять лет. Три года тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения оставались на одном уровне.

Результат - полный бардак в ЖКХ: колоссальный «недоремонт» коммунальной инфраструктуры, про жилье вообще нечего говорить, его капитально не ремонтировали никогда. Плюс огромная задолженность бюджетов предприятиям, связанная с компенсацией льгот.

С 2002 года ситуация хоть и вяло, но стала улучшаться. Ежегодно наблюдался 30-процентный рост тарифов, стало реально сокращаться бюджетное дотирование. И если тогда население платило около 50 процентов от реальной стоимости коммунальных услуг, то сегодня эта сумма в среднем по стране составляет 94 процента.

Собственность или химера?

До принятия Жилищного кодекса был период, когда наши дома стали называть кондоминиумами. Но это не совсем так. Кондоминиум - когда весь объект недвижимости принадлежит разным владельцам, является общедолевой собственностью (так в Европе, США). У нас же людям принадлежат элементы дома - приватизированные квартиры, а все остальное - общедолевая собственность.

- Но проблема не столько в этом, сколько в земле. На Западе первичным является право собственности на землю, у нас же - на квартиру, - говорит Сергей Сиваев. - Закон, в принципе, предусматривает право собственности и на землю, но городские власти чаще всего стоят намертво и не оформляют землю в собственность.

Никому нет дела до крыши

Новый ЖК регулирует управление многоквартирными домами. Здесь должны присутствовать бизнес-интересы, конкуренция и, как следствие, договорная цена и тарифное регулирование.

- У нас пока этого нет, - считает Сиваев, - отсюда крайняя энергонеэффективность нашего жилищного фонда. Например, норматив потребления горячей и холодной воды в среднем от 300 до 400 литров на человека в день. Трудно представить, что человек этот объем как-то оприходует. Но если поставить домовой счетчик, он вам покажет примерно такую же цифру: плавающие подвалы, текущие трубы, капающие краны…

Сегодня 90 процентов услуг заказывает власть для муниципального жилищного фонда. Кстати, на самом деле это не дома, а неприватизированные квартиры.

- Чтобы подчеркнуть всю несуразность ситуации, следует отметить, что в большинстве городов этот самый муниципальный жилищный фонд находится еще и в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, - продолжает наш собеседник. - В их ведении, согласно закону, может находиться только государственная собственность, на деле же там находится 80 процентов частной собственности. А хозяйственное ведение не подразумевает договорных отношений между кем бы то ни было. В результате МУПы поступают так, как хотят, руководствуясь только собственными интересами.

Согласитесь, нарисованная картинка как нельзя лучше иллюстрирует ситуацию в Архангельске. Все наши коммунальные проблемы решает МУП «Жилкомсервис» (вопрос «как?» оставим в стороне). Право частной собственности попирается абсолютно осознанно при молчаливом согласии собственников. Мы считаем, что если у нас течет крыша, то это проблема власти, а не владельцев этого дома.

Разорвать порочный круг

В последние несколько лет было две идеи, призванные разрулить сложившуюся ситуацию. Первая - развитие конкурентной среды подрядчиков. Планировалось привлечь туда частный бизнес, а функцию управления оставить на МУП. Но ничего путного из этой идеи не вышло, поскольку управление так и осталось административным. Чиновники решают, какой организации отдать подряд, а, как известно, административные интересы - это далеко не всегда интересы жильцов.

Пришла пора реализовывать вторую идею: согласно новому ЖК собственники должны выбрать систему управления домом - создать товарищество собственников жилья, выбрать управляющую компанию или предпочесть самоуправление.

- На мой взгляд, наилучший вариант - создав ТСЖ, выбрать управляющую компанию, - считает Сергей Сиваев. - Поскольку выбор компании на общих собраниях, которые подготавливает и проводит сама управляющая компания, не самая хорошая мысль. В этом случае решение жильцам, скорее всего, будет навязано, потому что инициативных людей со стороны собственников в этом случае просто нет. Очень часто сейчас именно так и происходит.

Убеждены, что в двери многих архангелогородцев уже не раз стучались представители той или иной управляющей компании с предложением поддержать ее заочным голосованием или высказаться против. Интересно, никому не приходило в голову, что, имея на руках образец подписи собственника и паспортные данные, его голос «против» очень легко можно превратить в «за»?

Поспешай медленно

Многие сейчас упирают на то, что способ управления домом нужно выбрать до 1 января 2007 года. Определившихся россиян сегодня всего процентов 15-20. Поэтому пошли разговоры о том, что срок нужно отодвинуть еще года на два.

- На самом деле здесь идет очень серьезная подмена логических понятий: люди могут выбирать способ управления всегда, и до 31 декабря 2006 года, и в любой день после, - заверил Сиваев. - Понятно, что сегодня люди не очень понимают, что это такое, лишены каких-либо серьезных альтернатив. Власти многих регионов понуждают жильцов принимать решение быстро. Существует вероятность прихода в этот бизнес людей нечистоплотных. Если не понимаете, какое решение надо принять, не принимайте никакого. Это предусмотрено Жилищным кодексом.

Власть должна обеспечить систему управления каждым домом не в формате хозведения, а по принципу: один дом - один договор. Для этого в период с 1 января по 1 июля 2007 года провести публичные конкурсы по выбору управляющих организаций. Это вовсе не означает, что через полгода будет конкурентная среда. В 90 процентах случаев останутся работать те же структуры, которые работают сегодня, может быть, организационно видоизмененные.

Но у собственников появится договор: каждый будет платить только за то, что его интересует, сможет контролировать расходование тех денег, которые платит за свой дом.

И тут уже начнутся проблемы у власти: очевидно, что содержание хороших домов стоит дешевле, чем плохих, в которых, кстати, собственником большинства квартир является муниципалитет. Нужны будут новые инструменты социальной поддержки. Появляется заинтересованность и у подрядчиков: конкуренция за договоры, дома.

- Переносить сроки конкурсов означает законсервировать ситуацию сегодняшнего балагана еще на два года. Смысла в этом никакого, - считает наш собеседник.

Кредит на капремонт

Проблема проблем жилищного сектора - капитальный ремонт. С точки зрения законодательства ситуация запутанная. В ЖК написано, что капитальный ремонт - ответственность собственника. В законе о введении ЖК сказано, что в домах, которые требовали капитального ремонта до процесса их приватизации, капитальный ремонт должны провести органы местного самоуправления.

По оценкам специалистов, потребности в капитальном ремонте жилищного фонда составляют два-три консолидированных бюджета страны!

С 2001 по 2006 год в России работала программа по ликвидации ветхого и аварийного фонда «Жилище», однако за время ее реализации объем ветхого и аварийного жилья в стране вырос в два раза.

В принципе опыты решения этой проблемы есть в Восточной Европе. Собственно, существует два пути, которые можно применить и в России. Первый - совместное финансирование капитального ремонта населением и бюджетом. Но он не очень эффективен, так как требует больших бюджетных денег.

Главный путь, которым идет цивилизованный мир, - доступные долговременные кредиты на капитальный ремонт. Вопрос в том, как заинтересовать в этом существующие банки. Создается некая государственная структура под условным названием Жилищное агентство. Оно вырабатывает требования, которым должны соответствовать кредитуемые, и гарантирует банкам возврат кредита. Следующий вопрос: чем можно обеспечить кредит в том случае, если кто-то из собственников не будет оплачивать его возврат? В Эстонии, например, решили, что обеспечением кредитов будут служить сами квартиры. Система заработала, и через несколько лет жилищное агентство исчезло: обеспечение в виде недвижимости побудило банки отказаться от его услуг - госгарантии были уже ни к чему.

В Литве квартиры не являются обеспечением, им могут быть текущие платежи за коммунальные услуги и т. п. Так что Жилищное агентство здравствует и пока находится на подпитке из бюджета.

По какому пути решат пойти в России, станет ясно очень скоро, если, конечно, воплощение в жизнь жилищной реформы не затормозит на несколько лет очередное решение сверху.

  

Ирина ХУДЯКОВА, г. Архангельск. Газета «Архангельск», 17 ноября 2006 г.