Сможет ли уральский рынок жилья сам себя контролировать?

Уже совсем скоро государство перестанет контролировать самый драматичный рынок России. Отмена лицензирования риэлторской деятельности превратит сделки с недвижимостью в настоящую лотерею. Хотя...

Квартиры бывают разные: "чистые" и "грязные"

Мы -- постсоветские граждане -- никогда не жили в условиях рынка недвижимости. Следовательно, оказались не готовы нести юридическую ответственность даже за собственное жилье. Существуют десятки невидимых простому взгляду зацепок, которые могут стать причиной расторжения квартирной сделки в судебном порядке. Например, профессионалы советуют воздержаться от приобретения жилья, из которого были выписаны лица, находящиеся в местах лишения свободы; также часто возникают проблемы при покупке квартир, в которых прописаны несовершеннолетние; немало неприятностей способна доставить и жилплощадь, приобретенная у лица, стоящего на учете в "психушке". Ну да обо всех подводных камнях не сможет рассказать даже самый опытный риэлтор, ибо неистощима фантазия квартирных мошенников, да и сама жизнь порой подкидывает такие сюжеты -- романист позавидует.

Чтобы россияне пореже обжигались на сделках с недвижимостью, было введено обязательное государственное лицензирование риэлторской деятельности. Прежде чем заниматься посредничеством на рынке жилья, любая фирма (или частный предприниматель) должна доказать, что ее сотрудники обладают необходимой квалификацией, а заключаемые ими договоры не ущемляют прав клиентов и содержат гарантии от последствий непрофессиональных действий риэлтора.

Три барьера российской экономики

Увы, сделать операции с недвижимость полностью безопасными лицензии не смогли. Тем более, что закон о лицензировании образца 1998 года содержал ряд пробелов и не мог преградить путь мошенникам и "черным маклерам", работающим без лицензий. Возможно, недостаточная эффективность подобной процедуры и стала одной из причин отказа законодателей от специального регулирования работы риэлторов.

Свежий Закон РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (от 8 августа 2001 года) уже не содержит никаких требований к участникам сделок с недвижимостью. Кстати, после вступления данного закона в силу безлицензионно смогут работать не только риэлторы, но и хлебопеки и многие другие. Число видов лицензируемой деятельности сокращено с тысячи (с учетом подзаконных актов) до 120. На недавнем семинаре, проведенном в Москве Клубом региональной журналистики "Из первых уст", этому вопросу было уделено особое внимание. Заместитель руководителя Департамента регулирования предпринимательской деятельности Минэкономразвития РФ Марина Глазатова сообщила, что существующие механизмы лицензирования стали одним из трех наиболее высоких барьеров, мешающих развитию предпринимательства в России. (Для справки: два других барьера -- сложности с регистрацией предприятий и частые проверки надзорных органов) Поэтому министерство Грефа предложило значительно проредить лицензионный список.

Марина Константиновна подчеркнула, что государство оставляет за собой контроль за безопасностью товаров и услуг, обеспечением же качества должны озаботиться сами производители, не дожидаясь тычков сверху.

Можно сказать, что именно по такому пути сейчас идет рынок услуг по сделкам с недвижимостью в Свердловской области. Когда закон был принят без пункта о лицензировании риэлторской деятельности, члены Уральской палаты недвижимости не стали рвать на себе волосы, а озаботились созданием негосударственных методов защиты квартирного рынка от мошенников и непрофессионалов.

Чтобы жилье "не уплыло"...

Настороженность лицензированных участников рынка недвижимости можно понять. Они опасаются, что "черные маклеры" все-таки отобьют клиентов, или, по крайней мере, собьют цены на эти услуги. Однако, как заметил генеральный директор фирмы-застройщика "Наш Дом" Владимир Редько, люди стали юридически грамотными, явный подвох заметят. Большинство клиентов требуют от риэлторов гарантий.

Гарантией же служит большой срок работы фирмы на рынке и документ, подтверждающий качество услуг, предоставляемых риэлторской конторой. Таким документом может и должна стать... лицензия. Пусть не государственная. Сегодня Уральская палата недвижимости разрабатывает схему общественного лицензирования риэлторов. Получать такую лицензию необязательно. Однако, как сообщил исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, некоторые профессиональные участники рынка недвижимости уже выразили желание подвергнуться подобной процедуре.

Более того, несмотря на то, что всего через два месяца (когда вступит в силу новый закон), риэлторам можно будет работать без лицензии, до сих пор агентства недвижимости идут в Мингосимущество области за государственными лицензиями. Уж им-то эта бумага нужна вовсе не потому что того требует закон, а исключительно для привлечения клиентов.

Многие эксперты считают, что отказ от обязательного лицензирования не приведет к особым изменениям на рынке недвижимости. Всплеск криминализации или просто оживление ему сегодня не угрожают.

Рынок сейчас заполнен, -- говорит Владимир Редько. -- Агентств недвижимости более чем достаточно. Объем вторичного рынка недвижимости на протяжении последних лет сохраняется на одном уровне. Увеличение числа сделок может произойти, если увеличится благосостояние людей, а, следовательно, их покупательская способность. Однако на сегодня особых причин для этого нет,Ю а потому нет и ниш для "черных маклеров". Возможные подвижки рынка скорее всего будут незначительными...

Следует отметить, что "Наш Дом" не агентство недвижимости, а фирма-застройщик. Но поскольку изменения на рынке первичного и вторичного жилья тесно взаимосвязаны, "Наш Дом" активно отслеживает процессы, происходящие на последнем. Тем более, что фирма является, по словам Рустема Галеева, одним из активных участников Уральской палаты недвижимости.

Что же касается надежности квартирного рынка и безопасности сделок на нем, то ее даже лучше, чем лицензии, по мнению Рустема Дамировича, может обеспечить правильный механизм страхования. Во всем мире наиболее надежным считается "страхование титула" -- то есть страхование риска потери права собственности на приобретаемую недвижимость. Впрочем, подобная схема на Урале, да и в России в целом, пока находится в зачаточном состоянии. Да и стоит такое страхование не дешево. Тем же, кто уже сегодня хочет обезопасить себя от неожиданностей, можно посоветовать приобретать жилье на первичном рынке. Эти квартиры точно не будут иметь длинных историй со сменой собственников, с утерянным правом на проживание, с несправедливо выписанными малолетними жильцами -- всего того, чем так богат рынок вторичного жилья.

В Австрии лицензированию подлежат 28 видов деятельности, в Японии -- 39, Великобритании -- 38, Испании -- 75.

Мингосимущество Свердловской области (орган, лицензирующий риэлторскую деятельность) считает, что отмена гослицензии проведена преждевременно. Наш рынок недвижимости еще не способен регулировать сам себя.