Сталинские высотки и деревянные бараки, безликие близнецы-хрущевки, серые панельные брежневские девятиэтажки и утопический лозунг 1980-х "каждой семье - отдельную квартиру к 2000 году!" - всё это этапы большого пути под названием "жилищная политика государства". Сегодня процесс градостроительства, особенно в крупных городах, в т.ч. в Уфе, идет полным ходом , на глазах вырастают новые жилые микрорайоны. Но далеко не каждому по карману приобрести не только квартиру в элитном доме, но и купить крохотное жилье в старой хрущевке. Советские времена канули в лету, а проблема обеспечения населения доступным и достойным жильем осталась. О том, как она решается в современной России, о результатах проводимой государством жилищной политики и ее будущих стратегических направлениях рассказала на апрельском семинаре клуба региональной журналистики "Из первых уст " Президент Фонда "Институт экономики города" (Москва) Надежда Борисовна Косарева.

Времена изменились: сегодня большинство из нас - собственники жилья. До периода реформ, в 1987 г. большая часть жилья находилась в государственной и муниципальной собственности, в частной было только 35% жилищного фонда. Сейчас практически 80% жилищного фонда находится в частной собственности, что предполагает совершенно другую структуру взаимоотношений, другие методы реализации жилищной политики.

После 2004 г. особенное внимание стало уделяться жилищной политике на уровне президента страны. Началось с того, что был разработан комплексный пакет законодательных документов, которые должны были создать законодательную базу для прорыва в изменении уровня доступности жилья. Этот пакет состоял из 26 федеральных законов. Он был принят в конце 2004 года.

После этого на базе сформированной законодательной базы был объявлен президентский приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье», который реализовывался с 2005 года.

В приоритетном национальном проекте были выделены четыре главных направления:

- Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования,

- Повышение доступности жилья,

- Выполнение государством обязательств по обеспечению жильем определенных групп населения (военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера, вынужденных переселенцев и беженцев и т. д.),

- Увеличение жилищного строительства, модернизация коммунальной инфраструктуры – основное направление из всех этих четырех, поскольку главной проблемой нашего рынка жилья был и остается дисбаланс спроса и предложения. То есть спрос значительно превышает предложение жилья. На рынке отсутствует реальная рыночная конкуренция, к сожалению, строительные рынки в основном монополизированы 3-5 застройщиками в каждом регионе, превышение спроса над предложением ведет к тому, что не увеличивается объем предложений, а увеличивается цена на товар.

В рамках увеличения объема жилищного строительства основные меры должны быть направлены на развитие конкуренции в этой сфере, на снижение административных барьеров доступа на рынок, на формирование механизма по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой и т.д.

В 2007г. по вводу жилья мы только вышли на уровень 1990 года. Но особенно в последний год по увеличению объемов жилищного строительства наблюдается положительная динамика. Сегодня по вводу жилья мы идем в соответствии с тем, что планировали: выйти на 80 млн. кв. метров жилья к 2010 году.

(По сообщению агентства Башинформ: за последние семь лет в Башкортостане построено 10,4 миллиона квадратных метров жилья, к 2010 г. планируется довести объем строительства до 2 миллионов квадратных метров).

Что касается развития ипотечного кредитования, по данным Фонда "Институт экономики города" мы превышаем все планы и прогнозы значительно. За 2006 год объем ипотечных кредитов, выданных гражданам в реальных ценах (то есть за минусом инфляции) увеличился более чем в 3 раза. В 2007 году по сравнению с 2006 годом – еще в 2 раза. (По сообщению агентства Башинформ, в 2007 г. в Башкортостане жилищное ипотечное кредитование вели более 50 кредитных организаций. В 2006г. кредитов выдано до 10 миллиардов рублей, что в 3 раза больше, чем в 2005 г. В январе-сентябре 2007 г. их рост превысил 27 %.)

Очень много критики по поводу роста цен на жилье. И цены действительно заоблачные! Но, как отметила Президент Фонда "Институт экономики города" Н.Б.Косарева , рост цен на жилье прогнозировался. Цена на жилье начинает стабилизироваться где-то с 2007 г., поскольку жилищное строительство начинает расти.

По мнению Н.Б. Косаревой, основные проблемы, конечно, остались. Чудес не бывает и было бы странно, чтобы за 2 года они были решены. Осталась проблема дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья. Рост реальных цен на жилье составил 9% в 2007 году. Серьезные проблемы - высокий уровень износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, недоступность для граждан со средними доходами ипотечных кредитов, обеспечение жильем граждан, которые вообще не имеют возможности участвовать в рыночных отношениях ( это очередники на социальное жилье).

Поэтому сейчас разрабатывается и находится в процессе согласования с министерствами новый программный документ. Он называется «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан». У него очень амбициозные цели:

До 2020 года, то есть за 12 лет, увеличить объем жилищного строительства с 60 млн. до 150 млн. в год. То есть более чем в 2 раза тем самым увеличить размер жилищного фонда. Увеличить обеспеченность жилыми помещениями на 1000 человек населения до 450(сейчас 408).

Увеличить обеспеченность с 21 кв. м на человека до 29 кв. м на человека в 2020 году.(Кстати, средняя обеспеченность на 1 чел. – 29 кв. м – это не так, как в европейских странах. Там 40 кв. м на 1 человека, а в США – более 60 кв. м на 1 чел.)

Увеличить долю доступности до 60% к 2020 году. То есть, 60% граждан смогут приобрести жилье на рынке с использованием собственных и кредитных средств. По сути дела, жилье станет доступно для семей со средними доходами без государственной поддержки. Среднее время ожидания в очереди на предоставление социального жилья должно составить 3-5 лет. Сейчас – 15-20 лет.

В общем, фантастические цели, которые драматически изменят нашу жизнь. .

В чем состоит идея? В 2006 году только 19% населения могли приобрести жилье самостоятельно, с помощью кредитов. 30-35% вообще ничего не могли приобрести, только социальное жилье. У них слишком низкие доходы, они в рынке участвовать не могут. 50% населения могли купить только, например, дополнительную комнату, или им нужно было давать государственную субсидию на приобретение нового жилья. Понятно, что 50% населения не охватывалось этой помощью.

Задача: к 2020 году изменить структуру населения по возможностям улучшения жилищных условий в зависимости от дохода. Чтобы цена жилья в ходе кредитования была такая, что люди могли сами накопить, взять кредит и купить.

Но для 10-15% населения все равно понадобится предоставление социального жилья, поскольку они не смогут участвовать в рынке. Надо чтобы для оставшихся 30% населения тоже были варианты. Какие это варианты? Это некоммерческий вид использования жилищного фонда.

Да, эти 60% населения не обязательно могут купить квартиры или дома, но и арендовать, если аренда им предпочтительнее. А для 30% должны быть новые формы, либо забытые формы некоммерческого строительства жилья. Например, жилищно-строительные кооперативы, стоимость которых ниже, чем на рынке, поскольку там нет коммерческой прибыли застройщика. Там для себя строят. Или индивидуальное жилье, где нет коммерческой прибыли застройщика, если застройщиком выступает сам человек. Либо это будут некоммерческие организации ( это новая форма), которые будут предоставлять жилье на некоммерческих условиях, то есть с компенсацией всех затрат, но без прибыли. И получать определенную поддержку государства.

Таким образом, для всех групп населения с разными доходами предоставляется, условно говоря, продуктовая линейка возможностей: приобретение жилья в собственность, коммерческий наем, жилищно-строительные кооперативы или индивидуальное жилищное строительство, некоммерческий наем, социальный наем. Чтобы в любом случае, в какую бы категорию вы не попали, у вас была бы возможность жить в нормальных условиях: без помощи государства, с помощью государства, с большой помощью государства, с маленькой помощью государства. Это не значит, что завтра все будет. Может быть, в очереди надо будет постоять, но разумное время: на социальное жилье, например, 3-5 лет, а не 15-20 лет. На получение субсидий - тоже разумное время в очереди.

В результате ожидаемая структура фонда по типу использования к 2020 году предполагается, что основная часть (65%) – это собственники жилья. Дальше – большая группа населения (13%) – это малоимущие граждане, проживающие в жилье социального использования или специализированном жилье. Все остальные – небольшие группы, которые обеспечивают себя жильем путем найма его у физических или юридических лиц, у некоммерческих организаций или государственно-муниципального фонда, или же становятся членами жилищно-строительных кооперативов.

Для этого нужно выполнить задачу по росту жилищного строительства до 154 кв. м к 2020 году.(По сообщению Башинформ: по новому генплану г.Уфы до 2025г. существующий жилой Фонд города, а это около 19миллионов кв.м., предполагается увеличить до 30 миллионов кв.м.. То есть на 11 миллионов, из которых более 10% будет составлять малоэтажное жилье).

Еще одно направление государственной политики - реформирование ЖКХ . Было принято решение создать федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ. В регионах и муниципалитетах должны быть предприняты определенные шаги по проведению реформирования ЖКХ по направлениям: привлечение частного бизнеса в коммунальный комплекс, внедрение новых форм управления многоквартирными домами, повышение эффективности предоставления услуг и оплаты услуг. Взамен на это предоставляются средства этого фонда – 240 млрд. руб. на решение двух основных проблем, которые местные и региональные бюджеты не в состоянии по своим доходам решить. Это ликвидация аварийного фонда и проведение капитального ремонта жилых домов.(Для справки: Фонд содействия реформированию ЖКХ выделил Башкортостану почти 7 миллиардов на капремонт и переселение людей из ветхого аварийного фонда. Республика получит эти деньги за 4 года). То есть, на условиях софинансирования, где доля региональных или местных бюджетов, в зависимости от бюджетной обеспеченности региона, должна составлять не менее 20% и не менее 50%. А остальные средства предоставляет фонд. На эти средства будут проводиться мероприятия по полной ликвидации аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2007 года, и капитальный ремонт примерно 15% жилищного фонда.

"Я не буду рассказывать, каким же магическим способом возможно достичь этих результатов, - отметила в своем выступлении Н.Б.Косарева, - но стратегия предусматривает конкретные меры, направления, решения до 2012 года. У нас все будет все замечательно, как в развитых экономически странах", - таков прогноз директора Фонда "Институт экономики города" Н.Б. Косаревой.

  

Светлана ВОЙТЮК, г. Уфа. Журнал "БИЗНЕС-ПАРТНЕР ", июнь 2008 г