Выигрывает ли заемщик, когда проценты плавают?

Сегодня в некоторых российских банках появились кредитные программы, предполагающие не привычные фиксированные процентные ставки, а плавающие. Давайте разберемся, в чем их особенность.

При стандартном способе кредитования размер ставки устанавливается один раз на весь срок кредита. И заемщик знает наперед, каковы будут его ежемесячные платежи в счет погашения займа.

Плавающая процентная ставка напрямую зависит от ситуации на финансовом рынке и пересматривается через определенные промежутки времени, согласованные между кредитором и клиентом. Соответственно размер ежемесячных платежей заемщика периодически меняется в ту или иную сторону.

Делаем ставки

Елена Савельева, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Банка24.ру:

Ипотека с плавающей процентной ставкой — это способ кредитования, принципиально отличный от стандартного. Его особенность заключается в том, что процентная ставка рассчитывается как сумма базового процента и установленной банком фиксированной маржи. За плавающий процент или базу принимают общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования — MosPrimе (Moscow Prime Offered Rate), если ссуда берется в рублях, и LIBOR (London Interbank Offered Rate), если мы имеем дело с кредитом в иностранной валюте. Базовые индикаторы сигнализируют о том, сколько сегодня стоят деньги, которые банки могут привлечь с рынка.

Средневзвешенные процентные ставки LIBOR, по которым банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонской межбанковской бирже, рассчитываются Британской банковской ассоциацией и являются наиболее распространенными в мире индексными показателями краткосрочных процентных ставок. LIBOR устанавливается по семи валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской Йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. И фиксируется на сроки от одной недели до 12 месяцев.

Для рублевых кредитов индикатором служит MosPrimе. Ее рассчитывает Национальная валютная ассоциация на основе ставок, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка.

Формула процента

Предположим, в предложении банка указана плавающая ставка: «MosPrime 6M плюс 7 процентов ». Это значит, что в качестве базы выбрана ставка MosPrime на 6 месяцев, а банковская надбавка к базе равна 7 процентам. Процентный период будет составлять шесть месяцев.

Если указана ставка «LIBOR 12М плюс 5 процентов», это значит, что пересмотр индикативной ставки будет производиться раз в год.

Значения LIBOR в разной валюте для разных периодов времени будут существенно отличаться. К примеру, годовая ставка в долларах вряд ли будет равна ставке LIBOR в швейцарских франках, рассчитанной на 3 месяца.

Сегодня в Екатеринбурге немного банков, предлагающих кредитные продукты с плавающими ставками. Нельзя сказать, что эти продукты пользуется у клиентов огромным спросом.

В то же время генеральный директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка недавно заявил: «Если проблема с выкупом закладных не будет решена, банки будут вынуждены предлагать по ипотечным кредитам только плавающую ставку».

Кто не рискует…

Неоспоримое преимущество стандартной программы в том, что она дает заемщику ощущение стабильности. Зато плавающий процент, как правило, значительно ниже, чем фиксированный. То есть он дает шанс потратить меньше средств на покупку жилья.

— Неудобство в том, что клиенту, оформившему такой ипотечный кредит, придется постоянно отслеживать плавающий процент, который будет меняться в зависимости от экономической ситуации. Поэтому ипотека с плавающей процентной ставкой является более рискованным продуктом, нежели стандартный кредит, — говорит ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Банка24.ру Елена Савельева.

Благополучие заемщика, выплачивающего кредит с плавающими процентами, напрямую зависит от экономической ситуации. В случае ее ухудшения человек может оказаться в ситуации, когда средств погашать ссуду будет недостаточно. Тогда придется либо рефинансировать кредит, либо продавать, находящуюся в залоге квартиру.

— При плавающей ставке опасность финансового расчета для заемщика — в невозможности сделать прогноз стоимости ресурсов в долгосрочной перспективе. Поскольку ставка будет напрямую зависеть от базовой составляющей — LIBOR или MosРrime — спрогнозировать итоговую стоимость кредита не может никто, — объясняет генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Алексей Павин.

Когда заемщик проигрывает

Многие эксперты считают, что одна из причин американского ипотечного кризиса заключалась в том, что было выдано значительное число кредитов именно с плавающей ставкой. Когда ставки поднялись, ежемесячные платежи для многих заемщиков стали непосильным грузом.

— Отчасти это предположение верно, так как на Западе кредиты с плавающей ставкой составляют около 55 процентов от всего объема, — отмечает Алексей Павин. — В августе 2003 года годовой LIBOR находился на уровне 1,5 процентов годовых. Предположим, заемщик получил кредит по ставке LIBOR 12М + 5 процентов, соответственно, уровень ставки в первый год составил 1,5 плюс 5, в итоге — 6,5 процентов годовых. Однако ситуация начала меняться не в пользу заемщиков. Уже через два года, в августе 2005 года, годовой LIBOR в долларах США находился на уровне 3,5 процентов годовых. А еще через два года, в августе 2007-го, поднялся до уровня 5,2 процента. Таким образом, за 4 года ставка поднялась почти в 2 раза — с 6,5 до 10,2 процентов годовых, что и привело к тому, что многие заемщики оказались не в силах погашать кредиты.

По мнению Президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, американцы недооценили риски на рынке ипотечного кредитования, выдавая кредиты заемщикам, у которых нет кредитной истории, неподтвержденные доходы, низкий размер первоначального взноса.

«И еще им предоставлялись кредиты с переменной процентной ставкой, — отмечает Надежда Борисовна. — Когда ставки стали повышаться, ненадежные заемщики перестали платить по кредитам. Они жилье выставляли на торги, в результате стали падать цены на недвижимость. Но кредиты были куплены на вторичном рынке через ипотечные ценные бумаги. И кризис пошел в инвестиционные фонды, фактически скупившие все долги. Мораль сей басни такова: не надо выдавать кредиты нестандартным заемщикам. Или можно выдавать при условии специального страхования. Слава богу, у нас в законе о рынке ценных бумаг написано, что выпускать ипотечные ценные бумаги можно только на базе кредитов, где первоначальный взнос составляет 30 или более процентов».

Ирина Постникова, региональный директор банка «DeltaCredit» в Екатеринбурге:

— Я готова поддержать аналитиков, которые считают, что снежный ком, навалившийся на американских заемщиков, произошел из-за неправильной оценки клиентов. Не секрет, что их платежеспособность проверялась не достаточно тщательно. И их принцип жить в долг себя не оправдал. У нас другая ситуация. К примеру, наш банк не ставит перед собой задачу, выдать как можно больше кредитов. Тем более у нас нет цели реализовывать недвижимость, находящуюся в залоге. Мы стараемся просчитать ситуацию, чтобы клиент во время вернул деньги, будь это кредит с фиксированной или плавающей процентной ставкой. Наш банк предлагает продукты, с плавающими ставкам, привязанными к MosPrimе й LIBOR. Безусловно, они рассчитаны на продвинутых заемщиков. К примеру, сегодня долларовый кредит DeltaВариант можно получить на 10 лет под 7,63 процента. Это очень низкая ставка, но через год она может измениться как в большую, так и в меньшую сторону.

Как отметил заместитель управляющего филиала Промсвязьбанка Сергей Мезенцев, кредит с плавающей ставкой — это игра. Заемщик выигрывает, если ставка в будущем пойдет вниз и соответственно проигрывает, если ставка будет расти.

Но учитывая средние показатели по рынку, можно сказать, что плавающая схема, как правило, все равно получается дешевле, чем фиксированная. Данные программы чаще всего выбирают люди, разбирающиеся в финансах и способные отслеживать показатели плавающих индексов.

Елена Савельева, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Банка24.ру:

— В продуктовой линейке Банка24.ру есть ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой – это кредит «Прогрессивный». Процентная ставка определяется ежеквартально как ставка MosPrime3M (индикативная ставка предложения рублевых кредитов, предоставляемых на московском рынке на срок 3 месяца, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией), увеличенная на 6 либо на 7 процентов, в зависимости от уровня подтверждения клиентом получаемых доходов.

Бесспорным преимуществом данной программы является возможность в любое время досрочно погасить кредит, при этом сумма досрочного погашения может быть любой, и комиссия за досрочное погашение не взимается. И у клиента появляется возможность значительно сэкономить на покупке жилья. В частности такая программа может заинтересовать людей, которые планируют погасить кредит досрочно в течение года. Особенно это актуально при сделке, когда человек покупает квартиру в ипотеку и параллельно продает имеющуюся в собственности недвижимость.

Алексей Павин, генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге:

— Наш банк не предлагает кредиты с плавающими процентными ставками и пока не планирует открывать такие программы. На наш взгляд, это нецелесообразно. Единственный случай, когда плавающая ставка может быть выгодна — это планомерное снижение индексов, влекущее за собой понижение стоимости кредита. Однако в течение последнего времени прослеживалась однозначная тенденция на повышение индексов, поэтому говорить о том, что ипотека с плавающей ставкой выгодна для заемщиков, нельзя. Если через несколько лет стоимость заемных ресурсов на межбанковском рынке упадет, и ставки по ипотеке пойдут вниз, наш сегодняшний заемщик при желании сможет воспользоваться программой рефинансирования кредита, получив денежные средства по меньшей ставке, чем несколько лет назад. Таким образом, он получает все преимущества плавающей ставки и одновременно страхуется от ее недостатков.

  

Елена АБРАМОВА, г. Екатеринбург, Издательский дом «АБАК-пресс», журнал «BLIZKO Недвижимость», № 26, 10июля 2008 г.