рынок жилья

Февраль на Алтае ознаменовался активной скупкой подешевевшего жилья. Люди берут либо новые квартиры, либо находящиеся в высокой степени готовности. А какова ситуация и прогнозы в масштабах страны? Удастся ли властям из жилищного сектора сделать некий локомотив выхода из кризиса. Комментирует Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда «Институт экономики города», выступившая на семинаре Клуба региональной журналистики.

О статистике

- В 2007 году мы ввели 61 млн. кв. м, что было существенно больше, чем наша точка падения, когда вводили 30 млн. кв. м. Замечу, что в советское время наибольший объем ввода жилья составлял 72 млн. кв. м в восемьдесят каком-то году. То есть на этот уровень мы еще не выходили, но по крайней мере точка падения - 30 млн. кв. м - была удвоена, и в последние годы темпы прироста строительства жилья были очень высокие – 20% в 2007 году.

Пока на этот год есть предварительная - цифра 61млн. кв. м, а Росстат дает предварительную цифру 63 млн. кв. м в 2008 году.

Если у нас сохранится все на том уровне государственного участия и поддержки этого рынка, как сейчас, то возможно снижение абсолютных объемов ввода жилья в 2009 году до 52 млн. кв. м. Потом, я думаю, все-таки постепенно начнется выход из этой ситуации, где-то к 2012 году мы наконец сможем выйти и ввести больше квадратных метров, чем в 2008-2009 годах.

Но есть масса других прогнозов. Минэкономики, например, говорит, что в 2009 году может быть очень существенное падение, ввод всего лишь 40 млн. кв. м.

То есть в 2009 году самая главная цель состоит в том, чтобы ввести либо столько же жилья, либо даже чуть-чуть побольше. Потому что жилищный сектор действительно связан поставками с огромным количеством других производств. Это и электроэнергия, и стройматериалы, и товары длительного пользования, и различные перевозки, включая железнодорожные.

О падении темпов прироста

- В предыдущие годы при таком большом темпе роста, как 15-16-20%, вся строительная индустрия планировала продолжение высоких темпов роста в будущем. И застройщики создавали огромные заделы, покупали большое количество земельных участков в расчете на то, что они будут продолжать увеличивать объемы строительства. Они начинали разработку очень многих проектов и даже начинали рыть котлованы в надежде на то, что спрос придет, спрос огромный, цены растут и так далее. И в данный момент то, что они вынуждены замораживать вот эти новые проекты в связи с тем, что спрос на жилье начинает падать, воспринимается ими как «все встало». Все встало по сравнению с тем, как было в предыдущий год, когда все было на подъеме, все было на росте. С этой точки зрения – да, психологически, конечно, все встало. Но это не значит, что в этом году жилье прекращают строить, вводить или в будущем году этого не будет. На сегодняшний день, например, по оценкам Минрегионразвития, в различных стадиях строительства находится уже порядка 75-79 млн. кв. м. То есть больше, чем один объем годового ввода жилья.

Вот у нас очень многие застройщики говорят, что самая главная их проблема в том, что банки перестали давать им кредиты. По объективным же данным, самая главная проблема для них не в этом, а в том, что им перестало давать деньги население. Потому что зависимость отрасли жилищного строительства от кредитных ресурсов очень низкая. Вы даже не представляете себе, какая низкая. Обычно в других странах жилищное строительство зависит от кредитов на 80%, а в нашей стране – дай бог на 10-15%, потому что основным источником финансирования у нас являются прямые вложения граждан. Если посмотреть по вводу жилья в квадратных метрах, то порядка 40-50% - это индивидуальное жилищное строительство. Еще 20% - долевое участие граждан в строительстве жилья в соответствии с законом о долевом строительстве. Застройщики постепенно начинают переходить на такие цивилизованные формы привлечения средств населения. Хотя не все, потому что еще примерно 40% - это другие источники финансирования, которые включают и собственные средства инвесторов, и бюджетные средства, и средства населения по всяким серым схемам типа векселей, предварительных договоров и так далее, это и кредиты банков. Но по такой структуре понятно, что доминирующую роль играют средства населения, а не кредитные ресурсы.

Теперь второй параметр ситуации на рынке жилья - ипотечный кредит. Причем надо заметить, что связь между первым сегментом – жилищным строительством, и ипотечным кредитом практически нулевая. Сейчас можно прочитать очень много комментариев, что одной из причин падения объемов жилищного строительства является сокращение ипотечного кредитования. Это ерунда полная, потому что ипотечные кредиты в нашей стране выдаются на 99% на вторичном рынке жилья, а не на первичном. Действительно, на первичном рынке выдавались еще кредиты на участие в долевом строительстве, которые не являются ипотечными, под залог прав требования по договорам долевого участия. Но большая часть кредитов выдавалась все-таки на покупку жилья на вторичном рынке. И динамика ипотечных кредитов у нас была очень хорошая: в номинальных ценах в 2007 году было выдано кредитов в 10 раз больше, чем в 2005-м. Ну понятно, что нужно убрать инфляцию, чтобы перейти в реальные цены, но все равно – в текущих номинальных ценах – в 10 раз. То есть темпы роста были просто фантастические.

Однако здесь ситуация состоит не в том, что падают реальные абсолютные объемы, а в том, что падают темпы прироста. И это воспринимается участниками рынка как «все, кранты!», потому что надеялись на то, что будет постоянный экономический рост.

Об ипотеке

Ставки по этим кредитам, конечно, ухудшались, то есть условия ипотечного кредитования постепенно ухудшались. К сожалению, опять же официальная статистика есть только за третий квартал 2008 года, но на графиках можно видеть, что как в рублях, так и в валюте (начиная с третьего квартала 2007 года в рублях, а в валюте - с четвертого квартала 2007 года) в связи с мировым финансовым кризисом и изменением денег на рынке уже начали повышаться процентные ставки по ипотечным кредитам. На сегодняшний день минимальные ставки (залог квартиры на вторичном рынке, первоначальный взнос не менее 70%, подтвержденные доходы) дает ВТБ24 – 14,5%. Все остальное - уже выше. Средневзвешенные ставки будут близки к 15%. Я считаю, что психологически предельная ставка, после которой человек, даже у которого есть деньги, не будет брать кредит, это 16%. То есть платить за квартиру три цены люди точно не готовы.

Есть еще такой коэффициент, как доля семей, которые могут приобрести жилье с помощью собственных средств и ипотечных кредитов. Если в 2004 году эта доля составляла 9%, то к 2007 году за счет роста ипотечного кредитования и улучшения условий эта доля стала 18%. Но в 2008 году она, к сожалению, не улучшилась, а так и осталась на уровне 18%, потому что условия по ипотечному кредитованию стали ухудшаться.

О помощи государства

- Как же предлагается поддерживать спрос, что уже сейчас пытаются сделать? Первое – это увеличить государственный спрос на рынке для обеспечения жильем установленных федеральными законами категорий граждан. В ноябре 2008 года были приняты поправки в законодательство и постановления правительства, чтобы Минобороны и Минрегионразвития могли купить порядка 48 тыс. квартир для того, чтобы, с одной стороны, поддержать застройщиков, у которых происходит затоваривание, никто квартиры не покупает, о чем они очень много кричали. А с другой стороны – выполнять свои обязательства по предоставлению квартир военнослужащим, «чернобыльцам» и так далее, то есть гражданам, которым на основании федеральных законов должны давать жилье. Были выделены деньги, все замечательно, только ничего из этого не получилось. Вместо 40 тыс. квартир они купили 3,5 тыс. В чем проблема? Их две. Первая, которая опять свидетельствует о том, что кризис не такой ужасный, - это то, что застройщики все в один голос кричат, что у них государство покупает по слишком низкой цене. Да, государство установило цену: средняя цена по РФ - 28650 руб./кв. м, но она дифференцирована по разным регионам. Так вот строители считают, что это очень дешево, но тогда продавайте дороже тем, кто купит дороже! Тогда у вас нет кризиса и нет перепроизводства. Вторая несуразица состояла в том, что государство хотело купить готовые квартиры, с отделкой, чтобы в них были окна, двери, унитазы. Чтобы их можно было давать военнослужащим и другим категориям граждан, у которых нет денег на достройку и ремонт. Оказалось, что на нашем рынке нет готовых квартир! Оказывается, застройщики сдают дольщикам и участникам строительства неготовые квартиры, в которые надо еще вкладывать, просто пустую коробку. Готовых квартир на рынке нашлось 3,5 тыс. На рынке всей страны. Это выявило, с одной стороны, плохое качество жилищного строительства. А с другой стороны - очень такой своеобразный кризис на рынке жилищного строительства, когда строители стали в один голос кричать: «А денег мы хотим больше, а по такой цене мы погодим продавать».

Теперь о реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков, которые потеряли работу или у них существенно снизился доход в результате экономического кризиса. В этом случае государство планирует выделить 50 млрд. руб. Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, а Агентство уже приняло решение, что оно создаст специальную дочернюю организацию - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, 50 млрд. внесет в их уставной капитал, и это Агентство будет заниматься следующими вещами. Они уже написали стандарт и положение своей уставной деятельности в этой части, они размещены у них на сайте, можно посмотреть. Речь идет о том, что всем гражданам, которые взяли кредит до 1 декабря 2008 года на приобретение единственного жилья, другого у них нет, стандартного жилья эконом-класса и потеряли работу или у них существенно, на 50%, сократился доход в 2009 году, помогут выплатить кредит, чтобы они не оказались в ситуации, когда на их жилье надо будет обращать взыскание и выселять их. Помощь может быть в трех разных формах. Первое: им просто могут дать заем в размере выплаты кредита на 2009 год, точнее - на год с момента обращения, и не будут требовать возврата этого займа в течение этого года. То есть надежда на то, что в течение года платежеспособность как-то восстановится и заемщики начнут снова возвращать и старый кредит, и этот новый заем.

Есть еще вопрос использования материнского капитала для погашения ипотечных кредитов. Я не думаю, что это очень серьезная мера, про нее очень много политически шумят, но там речь идет от 300 тыс. руб., поэтому не думаю, что это изменит ситуацию. Хотя, может быть, каким-то семьям, которые имеют право на этот капитал, это поможет действительно оплатить частично ипотечный кредит уже в этом году.

Следующая проблема – поддержка молодых семей и помощь в приобретении жилья в 2009 году. Сейчас им дают первоначальный взнос 30-35% за счет федеральных и региональных бюджетов при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Есть идея увеличить эту субсидию до 40% и взять на себя большую часть за счет федерального бюджета. Но пока конкретного решения не принято.

Последняя тема, которая обсуждается кулуарно, но серьезно, - это развитие жилищно-строительной кооперации. Почему вдруг такой вот советский инструментарий обсуждается в условиях кризиса? Вообще-то он хорош не только в условиях кризиса, но сейчас у него есть даже дополнительные преимущества. Чем хорошо, в принципе, жилищно-кооперативное строительство? Тем, что там нет прибыли застройщика. То есть там покупатель жилья – член кооператива может приобрести его по себестоимости его строительства. Там, конечно, еще будет прибыль подрядной организации, затраты на землю, инфраструктуру, но не будет прибыли застройщика. Которая сегодня самая большая. Это существенно может снизить стоимость жилья.

О ценах на квартиры в Москве

- Я считаю, что в Москве нет объективных факторов для падения цен. Жилье в Москве обладает уникальными качествами. Значит, это уникальное благо. Я его все время сравниваю с антикварным рынком. Поэтому я думаю, что если даже возникнет психологическое падение спроса, оно будет кратковременным

Называется это на языке тех же антикваров – время экспозиции. То есть рынок замирает, и это уникальное предложение не будет востребовано какое-то время. Человек, которому надо продать квартиру в центре Москвы, будет ждать. Спрос ждет, когда цены упадут. У меня есть знакомые, которые хотят продать свои квартиры, купленные с инвестиционными целями. Народ ходит, смотрит и говорит: «Мы подождем еще три месяца, пока у вас все будет плохо». А владельцы квартир отвечают: «Нет, у нас ничего не упадет». Короче, они стоят друг напротив друга и ждут. Но они дождутся того же, чего ждет наш премьер-министр Путин: нового роста цен на нефть. Другой вопрос, когда это произойдет, но каждый из них может ждать. Падения цен в Москве не будет в массовом объеме. В такой моноцентричной стране, где 99% населения хочет жить в Москве хотя бы потому, что тут можно найти работу, всегда будет так.

Кстати

Женщина в провинции Австрии не могла реализовать свой дом за 900 тыс. евро, а ей предлагали около 500. Тогда она устроила лотерею: продала по Интернету большое количество лотерейных билетов по цене, которая в сумме составила стоимость дома. И человек, купивший билет за 90 евро, выиграл этот дом.

  

Олег КУПЧИНСКИЙ, г. Барнаул. Газета "Вечерний Барнаул", 27 февраля 2009 года