О строительно-сберегательных кассах и других необычных способах кредитования на рынке недвижимости.

Согласно исследованиям специалистов около 70 процентов российского населения в той или иной степени нуждается в приобретении жилья или улучшении жилищных условий. Это не значит, что все эти люди находятся в критическом положении. Многие из них живут совсем не в аварийном жилье, но желают, чтобы их дома и квартиры были иными — больше, лучше, комфортнее. Реализовать свои планы и мечты способны далеко не все, так как между доходами населения и ценами на недвижимость — огромная пропасть.

Доступное для некоторых жилье

— Цены на рынке жилья таковы, что кредит на покупку дома или квартиры для многих является единственным шансом решить жилищную проблему, — отмечает директор Независимого института социальной политики Татьяна Малева. — При этом доходы позволяли лишь 15 процентам населения войти в ипотечные программы. А тех, кто попал в зону действия проекта «Доступное жилье», еще меньше. Это лишь 5 процентов российского населения. Признаться, язык не поворачивается назвать такую программу «Доступным жильем». Я бы сказала так: жилье, доступное для некоторых.

К сожалению, немногочисленная армия тех, кто способен обеспечить себя крышей над головой, последнее время стала сокращаться. Причины известны: банков, выдающих ипотечные кредиты, становится все меньше, их продуктовые линейки сокращаются, а ставки становятся отпугивающими. Стоит ли ожидать в таких условиях повышенного спроса на ипотечные кредиты?

Альтернативная модель

По мнению члена международной Академии ипотеки, вице-президента национального фонда развития недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, отрицательная сторона российской ипотечной системы состоит в том, что система эта построена точно так же как американская. Она представляет собой сложную двухуровневую модель, рассчитанную на фондовый рынок. Фондирование через выпуск ипотечных ценных бумаг, с одной стороны ведет к увеличению ставок по кредитам, с другой стороны закрывает для ряда банков путь к получению финансов. Как показали события в Америке, иметь в государстве единственную модель опасно. Нужна альтернативная схема, опирающаяся на рынок ссудного капитала.

К примеру, в ряде стран Европы люди, чьи доходы не позволяют воспользоваться ипотекой, изначально рассчитанной на обеспеченную часть населения, копят себе на жилье в строительно-сберегательных кассах (ССК). Вполне возможно, это — выход из положения и для россиян со средними доходами.

Кассы взаимопомощи

Идея развития в России строительно-сберегательных касс возникла еще в 90-е годы, а в 2002 году при Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья был разработан соответствующий законопроект. Но принят он не был. А два года назад на обсуждение в Думу был внесен еще один законопроект «О строительных сберегательных кассах». По мнению его авторов, этим банковским инструментом в нашей стране смогли бы воспользоваться порядка 25 — 30 процентов населения. Ведь для получения кредита в ССК не нужно иметь месячный доход, превышающий 60 — 70 тысяч рублей. Можно зарабатывать и в два раза меньше.

Суть предложенной системы такова: допустим, человек желает купить квартиру или загородный дом, а может быть, земельный участок. Но не имеет денежной суммы, которая была бы достаточна для совершения такой покупки. Он заключает договор о накоплении сбережений с одним из банков, специально созданных государством для осуществления подобного рода деятельности, и в течение нескольких лет пополняет свой вклад. Процентная ставка по вкладам в таких банках невысока. Зато каждый год в период накопления денег государство поощряет вкладчика премиями. Накопив сумму, равную 30 — 50 процентам от стоимости объекта недвижимости, который человек планирует приобрести, недостающие средства он может получить в виде кредита под низкий процент. В Германии, например, стоимость такого кредита составляет 3 — 4 процента годовых.

Стоит сказать, что строительно-сберегательные кассы представляют собой частное кредитное учреждение, находящееся под контролем и защитой государства, таким образом, любые риски вкладчиков-заемщиков сводятся к минимуму.

Вспомогательная система

И этот законопроект до сих пор не принят. Возможно, потому что он имеет немало противников, которые ставят под сомнение жизнеспособность данной системы в условиях российской действительности.

— Я плохо отношусь к германо-австрийской схеме, которую у нас лоббируют, начиная с 90-х годов. Во-первых, для этого создаются специальные коммерческие банки, заметьте — коммерческие. Там сидят акционеры и лопатой гребут прибыль. Во-вторых, и в Германии, и в Австрии это лишь вспомогательная система, — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА. По ее словам, ни о каких 50 процентах накопленных средств не может быть и речи. Максимум, что может сделать здравомыслящий вкладчик, это 20 процентов суммы, требуемой для покупки недвижимости, накопить, а 20 процентов взять в кредит в жилищной сберегательной кассе. Оставшиеся 60 процентов суммы он все равно вынужден брать в ипотечном банке. Если же вкладчик намерен накопить половину стоимости жилья, ему придется потратить, как минимум, лет 10 лет. В европейских странах никто так не делает. ССК там используют, в основном, для накопления денег на первоначальный взнос или на ремонт.

Надежда Косарева:

— Эта система держится на том, что ставка по депозитам устанавливается ниже рыночной, при этом разница между ставками в любом случае составляет три процентных пункта. И это — прибыль акционеров. Что бы ни случилось, свои 3 процента они все равно получат. Данная коммерческая схема существует исключительно в условиях государственной поддержки. Правительство на веки вечные берет на себя негарантированные обязательства, оно объявляет: что бы ни случилось, всем вкладчикам мы будем платить премии. А у нас сейчас цены на нефть упали, доходы бюджета сократились. И если бы правительство в условиях, когда был профицит бюджета, взяло на себя такие обязательства, оно было бы обязано сейчас их выполнять. Политически отменить такие программы очень тяжело. Но самое главное заключается в том, что при высокой инфляции и быстром росте цен на жилье все эти сбережения обесцениваются.

Предположим, инфляция — 15 процентов. А ставка по депозиту 5 или 3 процента. Что станет с вашими деньгами после первого года сбережений, если государство не заплатит вам компенсирующую премию? Вы никогда в жизни не накопите необходимую сумму.

Безусловно, в Германии эта система работает потому, что там инфляция не превышает 1 процент. И пусть ставка по депозиту будет всего 1, 5 процента, а государственная премия — 1 процент, все равно прибыль вкладчика будет выше инфляции.

Американо-немецкая модель

Стоит отметить, что авторы законопроекта не считают, что новый банковский инструмент должен конкурировать с ипотекой. Вполне возможно, что с помощью строительно-сберегательных касс и россияне стали бы копить деньги на первоначальный взнос для получения ипотеки.

Между тем некоторые банки, оказавшись перед лицом кризиса, решили самостоятельно разрабатывать и внедрять новые схемы работы, способные поддержать систему ипотечного кредитования. Так ВТБ 24 со следующего года планирует предложить гражданам накапливать первоначальный взнос по ипотеке на специализированном депозитном счете банка в течение нескольких лет. Накопив порядка 30 процентов стоимости жилья, человек сможет получить от банка ровно такую же сумму в виде кредита под льготный процент. На оставшуюся часть стоимости жилья заемщик получает обычный ипотечный кредит по рыночной ставке.

Ипотека от застройщика

Свою систему кредитования предлагают и девелоперы.

— Пока банки выдают ипотечные кредиты только на покупку жилья на вторичном рынке, мы организовали ипотеку для дольщиков от «Атомстройкомплекса», — рассказал генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — С самого начала мы оговариваем сумму первоначального взноса и размер фиксированных ежемесячных платежей, которые покупатель квартиры должен вносить в течение периода, пока строится дом. Нам хотелось бы, чтобы за время строительства он внес 50 процентов стоимости квартиры. А на оставшуюся половину суммы мы оформим ему ипотеку на срок, который будет определен, исходя из доходов клиента.

По словам Валерия Михайловича, все документы для оформления кредита будут соответствовать стандартным требованиям банков и АИЖК. Большинство кредитных договоров будет постепенно передано банкам или непосредственно Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Безусловно, остается риск, что какие-то договоры будут не выкуплены. Кредитование этих дольщиков строительная компания готова взять на себя, хотя бы уж потому, что останавливать процесс строительства жилья недопустимо. Нельзя оставлять без работы людей, которые делают продукцию, которой в нашей стране так не хватает.

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»:

— Поскольку у многих нет другой возможности получить сегодня кредит, мы думаем, что наше предложение будет услышано. Вместе с тем надеемся, что банковская ипотека не умрет. Воскрешение ипотеки — это основная помощь, которую сегодня может оказать государство строителям. Нельзя нас сравнивать с Америкой, хотя бы потому, что у нас гигантский дефицит жилья. И тем, кто готов направлять собственные деньги на обеспечение семьи жильем, государство обязано помочь. Таким образом оно поможет не остановиться строителям, а с ними и гигантскому промышленному комплексу, который производит стройматериалы. Системы же строительно-сберегательных касс или ссудно-сберегательных товариществ, когда люди объединяются для возведения нескольких домов и обеспечивают финансирование строительства по сметной стоимости, на мой взгляд, очень перспективны. И наша компания готова всячески их поддерживать.

Кстати

Первые строительные кооперативы появились в Англии в конце 18-го века. Люди объединялись и вскладчину строили себе дома. Таким же методом решали жилищный вопрос немецкие шахтеры. На новый виток развития строительные сберегательные кассы в Германии вышли после Первой мировой войны. В 1952 году государство стало выплачивать вкладчикам премии. А закон о строительных сберегательных кассах был принят лишь в начале 70-х годов. В 1991 году после внесения дополнений в закон перед немецкими стройсберкассами открылся путь на иностранные рынки.

  

Елена АБРАМОВА, г. Екатеринбург. Журнал «BLIZKO Недвижимость», Издательский дом «АБАК-пресс», № 49, 18. 12. 2008 г.