На днях в воронежские СМИ поступило сообщение о том, что с помощью ОАО «Агентство по жилищному кредитованию Воронежской области» (организовано в конце прошлого года) первая воронежская семья приобрела квартиру по ипотечному кредитованию. Эта внушающая оптимизм новость и стала поводом для беседы с генеральным директором агентства Владимиром Кузнецовым.

– Владимир Александрович, все-таки сроки настораживают: агентство создано в конце прошлого года, соглашение с областной администрацией было подписано в марте этого, а первую квартиру приобрели только сейчас…

– На сегодня цепочка достаточно длинная: банк выдает кредит, мы выкупаем его у банка, потом продаем его в федеральное агентство, деньги поступают обратно в банк и т.д.. К тому же необходимо определить платежеспособность клиента, подобрать квартиру, проверить чистоту титула продаваемого жилья, утвердить все это на попечительском совете и т.п. На оформление одного кредитного дела уходит, как правило, один месяц.

– Все такими темпами и будет продолжаться?

– Нет, схема должна обкататься. Мы надеемся сократить сроки оформления кредитных дел за счет оптимизации работы. Есть договоренность с ГУЮ (главное управление юстиции) об уменьшении сроков регистрации прав на недвижимость с месяца до 10 дней. Сейчас мы начали работать не с одним банком, а с тремя – «Воронежпромбанк», «Внешторгбанком» и банк «Павелецкий», где наш первый клиент и оформляет кредит. Увеличение числа банков и компаний, которые с нами работают, тоже позволит ускорить оформление кредита.

– Сколько людей в этом году с помощью агентства сможет приобрести квартиры?

– Дело в том, что при вложении 1 рубля областных денег 10 рублей поступает из федерального бюджета. Наш уставной капитал - 3 млн рублей (сумма зафиксирована в бюджете области), это дает возможность привлечь 21,5 млн федеральных рублей. Разделите эту сумму на 300 тысяч (средняя стоимость одной квартиры), получается, что в этом году можно оформить кредит на 70 квартир. А у нас уже около тысячи заявок – это только те, кто подошел по стандартам агентства.

– И что же это за люди?

– В основном это 40-летние, у них, как правило, есть двухкомнатная квартира, в которой большая семья с трудом помещается, и они хотят расширить свою жилплощадь. Схема такая: семья берет кредит, покупают трехкомнатную квартиру, оформляют ее в собственность, а свою двухкомнатную продают и отдают всю стоимость от проданного жилья в виде погашения кредита. На 20 лет у них остается совершенно небольшая сумма. Срок кредита определяется исходя из пенсионного возраста заемщика. Понятно, что для 40-летних это будет 20 лет, для 30-летних – 30.

Большой интерес к ипотеке у районов области. Там помимо экономических есть серьезные кадровые проблемы. Если администрация участвует в выдаче кредитов, то у нее и появляется возможность привлекать кадры. Поэтому у нас месяц назад открылось представительство в Лисках, скоро представительства появятся в Павловске и Хохольском.

– Сейчас речь идет о тех, кто может сразу заплатить 30% стоимости жилья, но много нуждающихся в жилье, у кого и такой суммы нет…

– Мы вводим планку в 30%, чтобы определить платежеспособность человека. Нас интересуют семьи с совокупным доходом не менее 7 тысяч рублей.

– Что можно сказать о воронежском рынке ипотеки?

– Ипотека более доступна на вторичном рынке жилья – новое жилье, как правило, завышено в цене. Человеку со средним достатком невозможно приобрести квартиру за 14-15 тыс за квадратный метр. Участие в «долевке» тоже невозможно, поскольку человек, приобретая квартиру, должен оформить ее в собственность, а в «долевке» это сделать невозможно. Поэтому наиболее предпочтителен вторичный рынок жилья. Впрочем, в будущем мы собираемся участвовать в недостроях юридических лиц.

И все-таки наша главная задача – привлечение внешних инвестиций: под закладные на недвижимость будут выпущены и выброшены на рынок свободной продажи облигации, и так как они подтверждены недвижимостью, то ликвидность их будет высокой.

Что касается рынка: ипотечным кредитованием занимается совсем немного финансовых структур. Основная причина – отсутствие схемы рефинансирования, т.е. работать только на своих ресурсах без федеральных денег невозможно. Банки, например, ограничены в сроках: без участия государства невозможно давать кредит на 20 лет. По Центральному Черноземью ситуация примерно такая же. В Курске ипотечное кредитование не развито, в Белгороде ипотека работает достаточно успешно, причем - за счет регионального бюджета. В Липецке появилось агентство аналогичное нашему – уставной капитал 77 млн рублей, правда, пока ни одного кредита они не выдали. В Тамбове все только начинается.

– Как это соотносится с зарубежной практикой?

– Существует две системы ипотечного кредитования: немецкая и американская. Немецкая подразумевает первичное накопление капитала заемщиком - до 50% оценочной стоимость квартиры, потом банк дает кредит. Мы пошли по американскому пути: в США существуют два агентства ипотечного кредитования, которые работают с участием государства. Кстати, если нам удастся получить финансирование, то надеемся и свой собственный «ипотечный» дом построить. Повторю еще раз: выдача кредитов и получение закладных – не является нашей основной задачей, основная задача – привлечение ресурсов в строительство жилья.

– Кстати, сейчас строители подняли шум по поводу подорожания цемента. Говорят, что и цена жилья сильно вырастет…

– Жилье дорожает по совершенно иной причине. Реализация жилья до ввода его в эксплуатацию затягивается, чтобы не платить НДС. То есть строители искусственно заужают рынок, тем самым взвинчивая цены.

Беседовала Лариса СУВОРОВА

Воронеж

КСТАТИ

Узнав о счастливом семействе, которому удалось приобрести жилье по ипотечному кредиту, корреспондент «Известий» связался с главой этой семьи. Выяснилось, что, во-первых, о новоселье говорить несколько преждевременно, и, во-вторых, ипотека даже для достаточно состоятельных людей - предприятие непростое. Насколько можно было понять, кредит выдается после того, как состоялась купля-продажа квартиры и последующее ее оформление в собственность. То бишь, надо найти такого человека, который оформил бы с вами договор купли-продажи с тем, чтобы вы отдали ему деньги не сразу, а через месяц-другой.

Поэтому риэлторы, которые помогали первому клиенту жилищного агентства, предложили ему следующий вариант: занять денег, купить жилье и оформить его на близкого человека, чтобы потом, получив ипотечные деньги, эту квартиру у него как бы выкупить. Схема сработала, и ипотечные деньги клиент № 1 должен получить со дня на день. Очень хочется надеяться, что это издержки «первого раза». К тому же стоит отметить, что в данном случае речь идет о человеке заметном (по меркам региона), и есть основания полагать, что соответствующий подбор клиентов может стать тенденцией. А поскольку в ипотеке задействованы бюджетные средства, было бы разумно информировать общественность о том, кому именно - в смысле социального положения - предоставляется кредит. При такой социальной «прозрачности» воронежский опыт смог бы претендовать на роль проекта «образцово-показательного» для всей России. Кстати, следующие покупатели квартир по ипотеке - предприниматель и мастер авиазавода.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Заместитель министра экономического развития РФ Аркадий ДВОРКОВИЧ:

В законодательстве об ипотеке изменения уже происходят. В Думу внесены поправки к закону об ипотечных ценных бумагах, которые, по сути, переписали первое чтение. Мы надеемся, что уже осенью 2003 года, или, по крайней мере, со следующего года специальные организации (может быть, и банки) смогут выпускать ипотечные ценные бумаги и сертификаты участия, которые позволят привлекать средства с рынка. То есть, от тех, у кого есть деньги, – крупных компаний и граждан. За счет этого можно резко увеличить ипотечное кредитование и выдачу кредитов под залог жилья - строящегося или существующего. Таким образом, с финансовой точки зрения проблема может быть решена в ближайший год примерно для 10% населения. Если же говорить о перспективе в 3-5 лет – то для 30-40% населения.

Есть проблема с точки зрения жилищного строительства в принципе: чтобы построить, нужно не только иметь деньги, но и получить участок, кучу согласований, заплатив иногда за это гораздо большие деньги, чем необходимо для строительства, как такового. Я лучше знаю ситуацию в Москве: здесь, чтобы начать стройку, нужно предпринять невероятные усилия. Для новичка это чрезвычайно тяжело. Если заниматься только финансовой стороной дела и не решать проблему создания конкурентных условий на рынке жилищного строительства, то ничего не получится. Я думаю, что реально ситуацию можно менять только путем пропаганды наилучшего опыта. Появляется хороший опыт в каких-то городах, в конкретных поселениях, регионах - его нужно всячески пропагандировать и показывать, что на этом можно выигрывать выборы.  

Лариса КАРТАШЕВА (Псевдоним – Лариса Суворова), Воронеж «Известия-Черноземье» - региональное приложение «Известий», выходящее в Центральном Черноземье два раза в неделю Дата публикации – 20.06.03